Podatek od Twojego zysku z najmu
£3,746
efektywna stawka 31.2%, ponieważ jest opodatkowany na wierzchu innych dochodów według Twojej stawki krańcowej
Wyłącznie w celach ilustracyjnych, z użyciem stawek i progów podatku dochodowego dla Anglii/Walii/Irlandii Północnej na rok podatkowy 2025/26. Szkocja ma inne progi. Nie obejmuje National Insurance, podatku od dywidend, spłat kredytu studenckiego ani składek emerytalnych, które wszystkie zmieniają Twój rzeczywisty dochód na rękę. To nie jest porada podatkowa. Przed podejmowaniem decyzji na tej podstawie porozmawiaj z księgowym.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
Ten kalkulator oblicza brytyjski podatek dochodowy za rok podatkowy 2025/26 od Twojego łącznego wynagrodzenia (lub innych dochodów z zatrudnienia, działalności na własny rachunek lub emerytury) plus zysku netto z najmu nieruchomości buy-to-let, abyś zobaczył prawdziwy koszt podatkowy dodania przychodu z najmu do tego, co już zarabiasz.
Stosuje standardowy Personal Allowance, progi podstawowy (20%), wyższy (40%) i dodatkowy (45%) oraz (kluczowe dla osób o wyższych dochodach) stopniowe zmniejszanie Personal Allowance między £100 000 a £125 140, które tworzy efektywną stawkę krańcową 60% na tym odcinku dochodu.
Jak działają obliczenia
Twój Personal Allowance zaczyna się od £12 570 i jest zmniejszany o £1 na każde £2 łącznego dochodu powyżej £100 000, osiągając £0 przy £125 140. Łączny podatek dochodowy oblicza się następnie według standardowych progów: 20% do £50 270, 40% do £125 140 i 45% powyżej.
Ponieważ zysk z najmu jest dodawany na wierzch wynagrodzenia, jest opodatkowany według stawki krańcowej, jaka wynika po uwzględnieniu wynagrodzenia, a nie w izolacji. Podatnik w podstawowej stawce, którego zysk z najmu wpycha do wyższego progu, płaci 40% od części, która się przelewa, a nie 20% od całości.
Wartość nagłówkowa wyodrębnia podatek spowodowany właśnie zyskiem z najmu, obliczony jako (podatek od wynagrodzenia plus zysk z najmu) minus (podatek od samego wynagrodzenia): realny koszt nakładania się tego dochodu na wszystko inne, co zarabiasz.
Przykład obliczeń
Wynajmujący zarabiający £45 000 wynagrodzenia z £12 000 zysku netto z najmu po kosztach.
- Samo wynagrodzenie: £45 000 → podatek = £6486
- Łączny dochód: £45 000 + £12 000 = £57 000
- Łączny podatek: £10 232 (próg podstawowy wyczerpany przy £50 270, reszta opodatkowana 40%)
- Podatek spowodowany zyskiem z najmu: £10 232 − £6486 = £3746
£3746 łącznego rachunku podatkowego (efektywna stawka 31,2% od samego zysku z najmu) jest bezpośrednio przypisane do przychodu z najmu, ponieważ większość trafia do progu wyższej stawki 40% po nałożeniu na wynagrodzenie.
Najczęstsze pytania
Jakie progi podatku dochodowego obowiązują w 2025/26?
Dla Anglii, Walii i Irlandii Północnej (Szkocja ma własne progi) wolny od podatku Personal Allowance wynosi £12 570. Powyżej stosuje się 20% do £50 270, 40% od £50 270 do £125 140 i 45% powyżej £125 140. Te progi są zamrożone od 2021 roku i pozostają zamrożone przez rok podatkowy 2025/26, wpychając coraz więcej podatników do wyższych progów przez fiscal drag w miarę wzrostu płac.
Dlaczego mój Personal Allowance jest zmniejszany?
Jeśli Twój łączny dochód podlegający opodatkowaniu (w tym zysk z najmu) przekracza £100 000, Twój Personal Allowance £12 570 jest cofany o £1 na każde £2 zarobione powyżej tego progu, osiągając £0 po dojściu do £125 140. Ponieważ tracisz wolną od podatku kwotę i płacisz 40% podatku od dochodu, który ją zastępuje, Twoja efektywna stawka krańcowa na tym odcinku £25 140 wynosi 60%.
Czy ten kalkulator uwzględnia National Insurance?
Nie. To narzędzie oblicza wyłącznie podatek dochodowy. Zysk z najmu w ogóle nie podlega National Insurance, ponieważ jest dochodem z inwestycji, a nie z pracy, ale wynagrodzenie i dochód z działalności na własny rachunek już tak. Uwzględnij osobno składki Class 1 lub Class 4, jeśli szacujesz łączny dochód na rękę z zatrudnienia lub jednoosobowej działalności obok portfela najmu.
Czy zysk z najmu jest opodatkowany inaczej niż wynagrodzenie?
Nie. W przypadku indywidualnych wynajmujących zysk netto z najmu dodaje się do pozostałych dochodów i opodatkowuje według tych samych progów podatku dochodowego, według stawki krańcowej, jaka wynika po uwzględnieniu najpierw wynagrodzenia. Główną różnicą są odsetki od kredytu: od Section 24 wynajmujący nie mogą ich odliczyć przed ustaleniem „zysku z najmu”. Zamiast tego otrzymują stałą 20-procentową ulgę podatkową od zapłaconych odsetek. Skorzystaj z naszego Kalkulatora podatku Section 24, aby zobaczyć ten efekt szczegółowo.
Co liczy się jako „zysk netto z najmu” w tym kalkulatorze?
Przychód z najmu minus dozwolone koszty: opłaty agencji wynajmu, ubezpieczenie oraz utrzymanie i naprawy. 20-procentowa ulga podatkowa od odsetek od kredytu jest stosowana osobno przez HMRC, a nie odliczana tutaj. Jeśli nie jesteś pewien kwoty netto, najpierw przelicz swoje dane w naszym Kalkulatorze rentowności najmu albo w Kalkulatorze podatku Section 24, jeśli nieruchomość ma zadłużenie hipoteczne.