Podatek od czynszu dla wynajmujących nierezydentów: Wielka Brytania, USA, Hiszpania, Japonia i ZEA w porównaniu
Wielka Brytania potrąca podatek według stawki podstawowej, USA 30% czynszu brutto, Japonia 20,42%, Hiszpania 19% lub 24%, a ZEA nic dla osób fizycznych. Porównanie podatku od czynszu dla zagranicznych wynajmujących kraj po kraju, z przykładem dochodu netto.
Krótka odpowiedź: Podatek od dochodu z najmu dla wynajmujących nierezydentów bardzo różni się w zależności od kraju. W Wielkiej Brytanii agent lub najemca potrąca podatek dochodowy według stawki podstawowej, chyba że HMRC zatwierdzi wypłatę brutto. USA potrącają 30% czynszu brutto, chyba że wybierzesz opodatkowanie zysku netto. Japonia potrąca 20,42% czynszu. Hiszpania opodatkowuje właścicieli z UE i EOG stawką 19%, a pozostałych nierezydentów 24%. ZEA nie pobierają od osób fizycznych podatku dochodowego od czynszu. Zawsze porównuj rentowność netto po podatku, a nie brutto.
Dlaczego podatek od czynszu zmienia rentowność, którą faktycznie osiągasz
Rentowność brutto 6% w jednym kraju może po opodatkowaniu dać mniej niż 4% brutto w innym. Wiele krajów opodatkowuje zagranicznych wynajmujących inaczej niż rezydentów: pobiera podatek u źródła, ogranicza odliczenia lub wymaga lokalnego przedstawiciela podatkowego. Ten przewodnik omawia zasady pięciu rynków, o które najczęściej pytają inwestorzy międzynarodowi. Jest kontynuacją naszego przeglądu kierunków międzynarodowych inwestycji w nieruchomości.
Wielka Brytania: Non-Resident Landlord Scheme
W ramach systemu HMRC dla wynajmujących nierezydentów, gdy zwykłe miejsce pobytu wynajmującego jest poza Wielką Brytanią, agent ds. wynajmu lub, bez agenta, najemca potrąca z czynszu podatek dochodowy według stawki podstawowej. System dotyczy zazwyczaj wynajmujących mieszkających za granicą sześć miesięcy lub dłużej. Najemcy płacący mniej niż 100 £ tygodniowo nie muszą potrącać podatku, chyba że HMRC tak wskaże. Wynajmujący może wnioskować o otrzymywanie czynszu brutto, ale zatwierdzenie nie jest zwolnieniem: nadal musi złożyć zeznanie Self Assessment i zapłacić należny podatek. Szczegóły HMRC podaje w Property Income Manual. Dla osób fizycznych brytyjski podatek wynajmującego obejmuje też ograniczenie odsetek hipotecznych opisane w naszym przewodniku podatkowym dla brytyjskich wynajmujących, a stawki od dochodu z nieruchomości rosną od kwietnia 2027 roku (zob. stawki na 2027 rok).
USA: 30% czynszu brutto lub wybór podstawy netto
Cudzoziemiec nierezydent posiadający nieruchomość w USA jest opodatkowany ryczałtowo stawką 30% czynszu brutto, lub niższą stawką z umowy, chyba że wybierze traktowanie dochodu jako faktycznie związanego z działalnością w USA. Przy takim wyborze podatek dotyczy zysku netto po odliczeniach według stawek progresywnych. IRS wyjaśnia oba sposoby na stronie o cudzoziemcach nierezydentach z nieruchomościami w USA. Wybór zwykle oszczędza podatek przy wysokich wydatkach, więc trzeba go zaplanować, zanim wprowadzi się pierwszy najemca.
Japonia: pobór u źródła 20,42%
Od czynszu z japońskiej nieruchomości wypłacanego nierezydentowi pobierany jest podatek u źródła w wysokości 20,42%, obejmujący podatek dochodowy i dopłatę odbudowy. Krajowy Urząd Podatkowy podaje, że potrącona kwota jest rozliczana w zeznaniu rocznym, składanym między 16 lutego a 15 marca następnego roku, i że nierezydent musi wyznaczyć przedstawiciela podatkowego w Japonii. Potrącenia nie stosuje się, gdy osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość jako mieszkanie dla siebie lub krewnych. Zob. wskazówki Krajowego Urzędu Podatkowego.
Hiszpania: 19% lub 24%
Nierezydenci będący właścicielami hiszpańskich nieruchomości na wynajem składają zeznanie na formularzu Modelo 210. Opublikowane przewodniki zgadzają się co do głównych stawek: 19% dla rezydentów UE i EOG oraz 24% dla pozostałych nierezydentów. Różnią się w kwestii odliczeń. Wiele z nich podaje, że właściciele z UE i EOG odliczają koszty od czynszu, a inni nierezydenci są opodatkowani od czynszu brutto, a niektóre wspominają o wyroku sądu z 2026 roku, który może otworzyć odliczenia także właścicielom spoza UE. Ponieważ sytuacja się zmienia, potwierdź ją u hiszpańskiego doradcy podatkowego. Hiszpania opodatkowuje też właścicieli niewynajmowanych drugich domów od dochodu przypisanego, opartego na wartości katastralnej.
ZEA: brak osobistego podatku dochodowego od czynszu
ZEA nie pobierają od osób fizycznych podatku dochodowego od czynszu z nieruchomości, co jest jednym z głównych powodów, dla których inwestorzy z krajów o wysokich podatkach kupują w Dubaju. Źródła analizujące Federalny dekret z mocą ustawy nr 50 z 2022 roku zauważają, że dotyczy to sytuacji, gdy działalność nie jest prowadzona na podstawie licencji handlowej, a czynsz otrzymywany przez spółkę podlega podatkowi od osób prawnych. Nadal możesz być winien podatek w kraju zamieszkania, a czynsz z nieruchomości w innych krajach jest tam opodatkowany. Zob. nasze porównanie inwestowania off-plan w Dubaju i refinansowania w Wielkiej Brytanii.
Porównanie obok siebie
| Kraj | Podatek od czynszu nierezydenta | Odliczenia | Sposób poboru |
|---|---|---|---|
| Wielka Brytania | Podatek dochodowy według stawki podstawowej, potem Self Assessment | Dopuszczalne wydatki; odsetki hipoteczne ograniczone dla osób fizycznych | Agent lub najemca potrąca, chyba że zatwierdzono wypłatę brutto |
| USA | 30% czynszu brutto lub stawki progresywne od zysku netto | Tylko przy wyborze podstawy netto | Potrącenie od czynszu brutto lub zeznanie przy wyborze |
| Japonia | Pobór 20,42%, rozliczany w zeznaniu | Wymagane zeznanie; potrzebny przedstawiciel podatkowy | Najemca (gdy spółka) potrąca |
| Hiszpania | 19% UE/EOG, 24% pozostali | Sporne dla właścicieli spoza UE; potwierdź lokalnie | Złożenie Modelo 210 |
| ZEA | Brak osobistego podatku dochodowego dla osób fizycznych | Nie dotyczy | Brak dla osób fizycznych |
Przykład: ten sam czynsz, inny dochód netto
Weźmy roczny czynsz 100 i koszty uzyskania 30. Stawki są uproszczone: pomijają ulgi z umów, dopłaty, składki społeczne i zaliczenie w kraju zamieszkania.
- USA, domyślne 30% od brutto: podatek 30, zostaje 70 minus koszty 30, czyli 40 netto.
- USA, wybór podstawy netto: podatek dotyczy 70 według stawek progresywnych. Przy przykładowych 20% to 14, zostaje 56 po kosztach.
- Japonia, pobór 20,42% od brutto: podatek około 20, przed dalszymi korektami w zeznaniu.
- Hiszpania, właściciel spoza UE, 24% od brutto: podatek 24, zostaje 46 po kosztach 30.
- ZEA, osoba fizyczna: brak podatku dochodowego, zostaje 70 po kosztach.
Ten sam czynsz daje bardzo różny dochód netto w zależności od systemu podatkowego i wybranej opcji. Policz własne liczby za pomocą kalkulatora rentowności najmu i kalkulatora podatku dochodowego.
Praktyczne kroki przed zakupem
- Sprawdź, czy podatek jest potrącany u źródła i czy wybór lub zatwierdzenie może go obniżyć.
- Sprawdź, czy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Twoim krajem a krajem nieruchomości ogranicza stawkę.
- Sprawdź, jak Twój kraj zalicza podatek zagraniczny, aby nie płacić dwa razy.
- Wyznacz lokalnego przedstawiciela podatkowego lub doradcę, gdy jest to wymagane.
- Modeluj rentowność netto po podatku przy realistycznym czynszu, a nie przy kwocie brutto od agenta.
Najczęstsze pytania
Czy nierezydenci płacą podatek od brytyjskiego dochodu z najmu?
Tak. Dochód z najmu w Wielkiej Brytanii podlega tam opodatkowaniu, niezależnie od właściciela. W systemie dla wynajmujących nierezydentów agent lub najemca zwykle potrąca podatek według stawki podstawowej, chyba że HMRC zatwierdzi wypłatę brutto, a wynajmujący składa zeznanie Self Assessment.
Jaka jest stawka potrącenia w USA od czynszu cudzoziemców?
30% czynszu brutto lub niższa stawka z umowy, chyba że właściciel wybierze opodatkowanie netto zysku z najmu według stawek progresywnych.
Ile podatku pobiera Japonia od wynajmujących nierezydentów?
Japonia potrąca 20,42% czynszu i rozlicza je w zeznaniu rocznym.
Czy czynsz w Dubaju jest wolny od podatku?
Osoby fizyczne nie płacą osobistego podatku dochodowego od czynszu z nieruchomości w ZEA, ale czynsz otrzymywany przez spółkę podlega podatkowi od osób prawnych, a podatek możesz być winien w kraju zamieszkania.
Czy mogę uniknąć podwójnego opodatkowania?
Często tak, dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania lub zaliczeniu podatku zagranicznego w Twoim kraju. Zasady zależą od obu krajów, więc zasięgnij porady przed zakupem.
Najważniejsze wnioski
- Podatek od czynszu nierezydentów waha się od zera (osoby fizyczne w ZEA) do 30% czynszu brutto (domyślnie w USA).
- Wielka Brytania, USA i Japonia pobierają podatek u źródła, więc dochód netto z najmu cierpi jeszcze przed złożeniem zeznania.
- Wybory i zatwierdzenia, jak podstawa netto w USA i wypłata brutto w Wielkiej Brytanii, mogą zmienić wynik.
- Porównuj rynki pod kątem rentowności netto po podatku, ulgach z umów i zaliczeniu podatku zagranicznego, a nie brutto.
Ten artykuł ma charakter ogólnoinformacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Stawki, umowy i zasady odliczeń zmieniają się i zależą od Twojej rezydencji podatkowej oraz struktury. Przed inwestycją zweryfikuj obowiązujące przepisy u wykwalifikowanego doradcy w każdym kraju.