Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości w Wielkiej Brytanii: 60-dniowe zgłoszenie, stawki i ulgi
Sprzedaż brytyjskiej nieruchomości na wynajem lub drugiego domu oznacza zgłoszenie i zapłatę Capital Gains Tax w ciągu 60 dni od finalizacji. Oto stawki 2026/27, jak obliczyć zysk i ulgi obniżające rachunek.
Krótka odpowiedź: Gdy sprzedajesz brytyjską nieruchomość mieszkalną, która nie jest twoim głównym domem, musisz zgłosić i zapłacić ewentualny podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax) w ciągu 60 dni od finalizacji, korzystając z internetowego konta HMRC dla podatku od zysków kapitałowych od brytyjskich nieruchomości. W roku podatkowym 2026/27 podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych wynosi 18% od zysków mieszczących się w twoim pozostałym niższym przedziale (basic-rate band) i 24% powyżej niego, po odliczeniu rocznej kwoty wolnej £3 000 i dopuszczalnych kosztów. Przekroczenie 60-dniowego terminu oznacza odsetki i kary od HMRC, nawet jeśli zgłosisz sprzedaż później w zeznaniu Self Assessment.
Capital Gains Tax to podatek od zysku przy sprzedaży aktywa, które zyskało na wartości, a dla wynajmujących i inwestorów w nieruchomości to największy pojedynczy rachunek, z jakim większość się zmierzy przy wyjściu. Zasady dla brytyjskich nieruchomości mieszkalnych są surowsze niż dla akcji czy innych aktywów: krótkie okno na zgłoszenie, osobne konto internetowe i wyższe stawki. Ten przewodnik wyjaśnia, jaki podatek od zysków kapitałowych zapłacisz przy sprzedaży brytyjskiej nieruchomości na wynajem lub drugiej nieruchomości, jak działa 60-dniowy termin zgłoszenia i jakie ulgi legalnie obniżają rachunek.
Kiedy podatek od zysków kapitałowych dotyczy nieruchomości
Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych dotyczy zbycia nieruchomości, która zyskała na wartości i nie jest w pełni objęta Private Residence Relief. "Zbycie" zwykle oznacza sprzedaż, ale obejmuje też darowanie nieruchomości, przekazanie jej komuś innemu niż małżonek lub partner cywilny albo otrzymanie odszkodowania z ubezpieczenia za zniszczoną nieruchomość. Główne sytuacje, w których powstaje rachunek, to:
- Sprzedaż nieruchomości buy-to-let lub innej nieruchomości na wynajem.
- Sprzedaż drugiego domu lub domu wakacyjnego.
- Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości, w której nie mieszkałeś jako w głównym domu.
- Sprzedaż domu, który był twoim głównym miejscem zamieszkania tylko przez część czasu posiadania.
Twój własny główny dom jest zwykle zwolniony dzięki Private Residence Relief, więc większość osób nie płaci podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży domu, w którym mieszka. Spółki w ogóle nie płacą podatku od zysków kapitałowych: spółka z o.o. sprzedająca nieruchomość płaci zamiast tego Corporation Tax od zysku, co jest jednym z powodów, dla których decyzja osoba fizyczna kontra spółka ma takie znaczenie i dlaczego stworzyliśmy kalkulator spółka z o.o. kontra osoba fizyczna.
Stawki podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości na 2026/27
Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych jest naliczany według dwóch stawek, a to, która obowiązuje, zależy od twoich innych dochodów podlegających opodatkowaniu w tym samym roku podatkowym. Po odliczeniu rocznej kwoty wolnej dodajesz opodatkowany zysk do swojego dochodu:
| Twoja sytuacja | Stawka podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych (2026/27) |
|---|---|
| Zysk mieszczący się w twoim niewykorzystanym niższym przedziale (basic-rate band) | 18% |
| Zysk powyżej niższego przedziału (wyższa i dodatkowa stawka) | 24% |
Wyższa stawka 24% została obniżona z 28% w dniu 6 kwietnia 2024, więc każdy porównujący starsze wytyczne powinien sprawdzić datę. Roczna kwota wolna na 2026/27 wynosi £3 000: pierwsze £3 000 łącznych zysków w roku podatkowym jest wolne od podatku. Aktualne liczby możesz potwierdzić na stronie GOV.UK ze stawkami Capital Gains Tax. Ponieważ opodatkowany zysk układa się na twoim dochodzie, wynajmujący, który jest podatnikiem w niższym przedziale z pensji, nadal może zapłacić 24% od większości dużego zysku z nieruchomości, gdy ten zysk przesuwa łączny dochód ponad próg wyższego przedziału.
Jak obliczyć zysk
Zysk to nie po prostu cena sprzedaży minus cena zakupu. Zaczynasz od wpływów ze sprzedaży, a następnie odliczasz pierwotną cenę zakupu, koszty zakupu i sprzedaży oraz koszt ewentualnych ulepszeń kapitałowych. Co możesz odliczyć:
- Stamp Duty Land Tax zapłacone przy zakupie nieruchomości.
- Opłaty solicitora i za conveyancing zarówno przy zakupie, jak i sprzedaży.
- Prowizję pośrednika nieruchomości przy sprzedaży.
- Ulepszenia kapitałowe, takie jak przybudówka, nowa kuchnia tam, gdzie wcześniej jej nie było, lub adaptacja poddasza. Rutynowe naprawy i konserwacja się nie liczą, ponieważ są już odliczalne od dochodu z najmu.
Odejmij roczną kwotę wolną £3 000 od wyniku, a to, co zostaje, jest opodatkowanym zyskiem. Aby zobaczyć liczby dla konkretnej sprzedaży, przepuść je przez nasz kalkulator podatku od zysków kapitałowych, zanim zobowiążesz się do daty finalizacji.
60-dniowy termin zgłoszenia
Tu wielu wynajmujących się potyka. Dla brytyjskich nieruchomości mieszkalnych sprzedanych 27 października 2021 lub później musisz zgłosić zbycie i zapłacić szacowany podatek od zysków kapitałowych w ciągu 60 dni od daty finalizacji, korzystając z serwisu HMRC Report and pay Capital Gains Tax on UK property. Termin liczy się od finalizacji, a nie od wymiany umów ani od końca roku podatkowego.
Dwie kwestie sprawiają kłopot. Po pierwsze, 60-dniowe zgłoszenie jest osobne od Self Assessment: jeśli zwykle składasz zeznanie podatkowe, nadal zgłaszasz zysk z nieruchomości w ciągu 60 dni i ponownie w zeznaniu rocznym, a wcześniejsza płatność jest zaliczana. Po drugie, rezydent Wielkiej Brytanii bez podatku do zapłaty, ponieważ zysk jest pokryty ulgami lub roczną kwotą wolną, zasadniczo nie musi składać 60-dniowego zgłoszenia, ale nierezydent musi zgłosić każde zbycie brytyjskiej ziemi, niezależnie od tego, czy podatek jest należny. Po przekroczeniu terminu HMRC nalicza odsetki od dnia 61 oraz stałe i ostatecznie procentowe kary.
Ulgi obniżające rachunek
Dwie ulgi mają największe znaczenie dla właścicieli nieruchomości. Private Residence Relief zwalnia okres, gdy nieruchomość była naprawdę twoim jedynym lub głównym domem, plus ostatnie dziewięć miesięcy posiadania niezależnie od tego, czy mieszkałeś tam na końcu. Jeśli mieszkałeś w nieruchomości, a później ją wynająłeś, obliczenie jest rozłożone proporcjonalnie między okresy zwolnione i opodatkowane, a szczegóły podaje helpsheet HMRC o Private Residence Relief.
Lettings Relief jest znacznie węższa niż kiedyś. Od 6 kwietnia 2020 obowiązuje tylko wtedy, gdy dzieliłeś zamieszkanie nieruchomości z najemcą, więc klasyczny schemat "zamieszkać, potem wynająć, potem sprzedać" już się nie kwalifikuje. Przekazania między małżonkami i partnerami cywilnymi są zwolnione w momencie przekazania, co pozwala parom wykorzystać obie roczne kwoty wolne i oba niższe przedziały przy późniejszej sprzedaży, co jest uprawnionym krokiem planistycznym, wartym zrobienia przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.
Najczęściej zadawane pytania
Czy płacę podatek od zysków kapitałowych, gdy sprzedaję własny dom?
Zwykle nie. Private Residence Relief zwalnia nieruchomość, która była twoim jedynym lub głównym domem przez cały czas posiadania. Rachunek może powstać, jeśli wynająłeś jej część, używałeś jej części wyłącznie do działalności lub teren przekracza pół hektara.
Czy 60-dniowy termin liczy się od wymiany umów czy finalizacji?
Od finalizacji. Masz 60 dni od daty finalizacji na zgłoszenie i zapłatę podatku od zysków kapitałowych od brytyjskiej nieruchomości mieszkalnej, niezależnie od tego, kiedy wymieniono umowy.
Co się stanie, jeśli przekroczę 60-dniowy termin?
HMRC nalicza odsetki od niezapłaconego podatku od zysków kapitałowych od dnia 61 i nakłada kary za opóźnione zgłoszenie. Zgłoszenie tego samego zysku później w zeznaniu Self Assessment nie usuwa kary za nieprzesłanie 60-dniowego zgłoszenia.
Czy mogę odliczyć straty z najmu od zysku z nieruchomości?
Nie. Straty z najmu to straty dochodowe i są przenoszone na przyszły zysk z najmu. Nie mogą obniżyć zysku kapitałowego. Tylko straty kapitałowe, na przykład strata na sprzedaży innej nieruchomości lub aktywa, można zestawić z zyskiem kapitałowym.
Czy spółki z o.o. płacą podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości?
Nie. Spółka płaci Corporation Tax od swoich opodatkowanych zysków, a nie Capital Gains Tax, i nie ma rocznej kwoty wolnej dla spółek. To, czy trzymać nieruchomość osobiście, czy przez spółkę, to szersza decyzja omówiona przez nasz kalkulator spółka z o.o. kontra osoba fizyczna.
Najważniejsze wnioski
- Zgłoś i zapłać podatek od zysków kapitałowych od brytyjskiej nieruchomości mieszkalnej w ciągu 60 dni od finalizacji przez internetowe konto HMRC.
- Na 2026/27 stawki dla nieruchomości mieszkalnych to 18% w ramach niższego przedziału i 24% powyżej niego, po rocznej kwocie wolnej £3 000.
- Odlicz cenę zakupu, koszty zakupu i sprzedaży oraz ulepszenia kapitałowe, ale nie rutynowe naprawy, przy obliczaniu zysku.
- Private Residence Relief obejmuje prawdziwy główny dom plus ostatnie dziewięć miesięcy; Lettings Relief dotyczy teraz tylko wspólnego zamieszkania.
- Przekazanie udziału małżonkowi przed sprzedażą może wykorzystać obie roczne kwoty wolne i oba niższe przedziały.
Ten artykuł to informacje ogólne, a nie porada podatkowa. Podatek od zysków kapitałowych zależy od twoich osobistych okoliczności, a przepisy mogą się zmieniać. Potwierdź aktualną sytuację na GOV.UK i porozmawiaj z wykwalifikowanym księgowym lub doradcą podatkowym przed sprzedażą nieruchomości.