Autumn Budget 2026: na co powinni uważać wynajmujący i inwestorzy nieruchomości 28 października
Autumn Budget 2026 odbędzie się 28 października. Oto, co jest już potwierdzone dla wynajmujących, co jest tylko plotką, w tym podatek od zysków kapitałowych i próg mansion tax, oraz co sprawdzić przed dniem Budgetu.
Krótka odpowiedź: Autumn Budget 2026 odbędzie się w środę 28 października 2026 roku. Kilka zmian w podatkach od nieruchomości zostało już uchwalonych lub ogłoszonych i nastąpi niezależnie od tego, co powie Budget: wyższy podatek od dywidend od kwietnia 2026, nowe stawki podatku od dochodów z nieruchomości 22%, 42% i 47% od kwietnia 2027 oraz High Value Council Tax Surcharge na domy od 2 milionów funtów w górę od kwietnia 2028. Główne niewiadome dla wynajmujących to podatek od zysków kapitałowych, próg "mansion tax" i reforma council tax. Premier wykluczył zmianę stamp duty w tym Budgecie. Nie sprzedawaj ani nie restrukturyzuj wyłącznie na podstawie plotek, ale znaj swoje liczby przed 28 października, ponieważ niektóre zmiany podatkowe, jak podwyżka podatku od zysków kapitałowych z 2024 roku, wchodzą w życie w sam dzień Budgetu.
Aktualizacja, 30 października 2026: Budget z 28 października zapowiedział kolejną podwyżkę podatku od dochodów z nieruchomości o 2 punkty od 6 kwietnia 2027, do 24%, 44% i 49%, ponad zapisane już w prawie 22%, 42% i 47%. Musi ona jeszcze przejść w Finance Bill 2026-27. Co zmienił Budget, opisujemy w naszym przewodniku dla wynajmujących po Budgecie. Zapowiedź poniżej pozostaje w wersji sprzed Budgetu.
Każdy Budget przynosi falę spekulacji na temat wynajmujących i Autumn Budget 2026 nie jest wyjątkiem. Tym razem tło jest ciaśniejsze niż zwykle: inflacja znów rośnie, Bank Anglii rozważa podwyżki stóp, a rząd potrzebuje wpływów. Ten przewodnik oddziela to, co jest już potwierdzone, od tego, co jest tylko plotką, wyjaśnia, które zmiany najmocniej uderzyłyby w inwestorów buy-to-let, i wskazuje, co sprawdzić przed 28 października.
Kiedy jest Autumn Budget 2026?
Kanclerz potwierdził datę w liście do Treasury Select Committee z 31 lipca 2026 roku: Budget zostanie przedstawiony w środę 28 października 2026 roku, wraz z nową prognozą gospodarczą i fiskalną Office for Budget Responsibility. Pełne dokumenty Budgetu i dokumenty dotyczące polityki podatkowej są publikowane na GOV.UK zaraz po wystąpieniu.
Co jest już potwierdzone dla wynajmujących?
Te zmiany zostały ogłoszone na Budgecie z listopada 2025 roku lub wcześniej. Nie podlegają dyskusji 28 października, więc zaplanuj je już teraz.
| Zmiana | Kiedy | Kogo dotyczy |
|---|---|---|
| Podatek od dywidend: stawka zwykła z 8,75% do 10,75%, stawka górna z 33,75% do 35,75% | Kwiecień 2026 (już obowiązuje) | Wynajmujący posiadający nieruchomości przez spółkę z o.o., którzy wypłacają sobie dywidendy |
| Stawki podatku od dochodów z nieruchomości 22%, 42% i 47%, z ulgą na koszty finansowania na poziomie 22% | Kwiecień 2027 | Wynajmujący będący osobami fizycznymi poza Szkocją |
| Stawki podatku od dochodów z oszczędności rosną o 2 punkty do 22%, 42% i 47% | Kwiecień 2027 | Każdy z opodatkowanymi odsetkami od oszczędności |
| Niewykorzystane środki emerytalne włączone do podatku od spadków | Kwiecień 2027 | Inwestorzy polegający na emeryturach w planowaniu spadkowym |
| High Value Council Tax Surcharge w wysokości £2 500 do £7 500 rocznie na domy o wartości 2 milionów funtów lub więcej | Kwiecień 2028 | Właściciele domów o wysokiej wartości w Anglii, w tym nieruchomości wynajmowanych |
Zmiany stawek dywidend, oszczędności i nieruchomości są opisane w dokumencie polityki HMRC changes to tax rates for property, savings and dividend income. Od kwietnia 2027 roku kwota wolna od podatku (Personal Allowance) będzie też najpierw rozliczana z dochodami z pracy, działalności lub emerytury, co może wepchnąć więcej zysku z najmu do wyższego przedziału. Pełny efekt wyjaśniamy w naszym przewodniku po podwyżce podatków dla wynajmujących w 2027 roku.
Konsultacje dotyczące High Value Council Tax Surcharge potwierdzają, że płaci właściciel prawny, a nie użytkownik. Oznacza to, że wynajmujący, który wynajmuje nieruchomość wartą ponad 2 miliony funtów, płaci dopłatę, mimo że najemca płaci zwykły council tax. Nasz przewodnik po mansion tax dla wynajmujących omawia przedziały i proces wyceny.
Co może się zmienić w Autumn Budget 2026?
Nic z poniższego nie jest potwierdzone. Traktuj każdy punkt jako scenariusz do zamodelowania, a nie fakt.
Podatek od zysków kapitałowych
Podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości mieszkalnych wynosi obecnie 18% dla podatników w niższym przedziale i 24% dla podatników w wyższym i dodatkowym przedziale. Premier mówił wcześniej, że chce przyjrzeć się "szczegółowo" ściślejszemu dopasowaniu podatku od zysków kapitałowych do podatku dochodowego, a reforma tego podatku pojawiała się w kilku propozycjach przedbudżetowych. Gdyby stawki zbliżyły się do stawek podatku dochodowego, wynajmujący sprzedający nieruchomości na wynajem płaciliby znacznie więcej. Nasz przewodnik po podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości w Wielkiej Brytanii wyjaśnia, jak oblicza się zysk, i regułę 60 dni na zgłoszenie.
Próg mansion tax
Pojawiły się doniesienia, że próg High Value Council Tax Surcharge mógłby zostać obniżony z 2 milionów do 1,5 miliona funtów. Rząd tego nie potwierdził. Niższy próg objąłby znacznie więcej londyńskich nieruchomości, w tym niektóre mieszkania i domy buy-to-let w prestiżowych dzielnicach.
Reforma council tax i podatek od wartości gruntu
Council tax w Anglii nadal opiera się na wycenach z 1991 roku, a premier wcześniej popierał zastąpienie podatków od nieruchomości podatkiem od wartości gruntu (land value tax). Pełna rewaluacja lub zastąpienie byłoby projektem wieloletnim, więc każde ogłoszenie w Budgecie to raczej konsultacje niż natychmiastowa zmiana.
Co zostało wykluczone
Zapytany o zmianę lub zniesienie stamp duty, premier odpowiedział: "To się nie stanie". Reforma stamp duty pozostaje debatą długoterminową, a komisja parlamentarna wzywa do konsultacji nad alternatywami, ale nie jest oczekiwana 28 października. 5% dopłata na dodatkowe nieruchomości pozostaje. Nasz kalkulator stamp duty używa obecnych stawek.
Dlaczego tło zwiększa prawdopodobieństwo podwyżek podatków
Budget wypada w niezręcznym momencie. Inflacja cen konsumpcyjnych wzrosła do 3,1% w sierpniu 2026, a Bank Anglii oczekuje, że na początku 2027 roku przekroczy ona nieco 4% z powodu wyższych cen energii. Rosnąca inflacja i stopy procentowe zwiększają koszt rządowego zadłużenia i obciążają finanse publiczne. Podatki od majątku i nieruchomości są częstym celem, gdy rząd zobowiązał się nie podnosić nagłówkowych stawek podatku dochodowego, składek National Insurance ani VAT.
Wyższe stopy procentowe mają znaczenie dla wynajmujących także same w sobie. Wyjaśniamy, dlaczego stałe stopy kredytów hipotecznych rosną, mimo że Bank Rate jest utrzymywana, w naszym przewodniku po stopach kredytów hipotecznych we wrześniu 2026.
Co powinni zrobić wynajmujący przed Autumn Budget 2026?
- Nie sprzedawaj na plotkach. Sprzedaż nieruchomości, by uprzedzić podwyżkę podatku od zysków kapitałowych, która nigdy nie nadejdzie, oznacza wcześniejsze zapłacenie podatku i kosztów transakcji na darmo.
- Jeśli i tak zamierzałeś sprzedać, zrozum moment. Zmiany w podatku od zysków kapitałowych mogą wejść w życie w dzień Budgetu: w październiku 2024 podwyżka stawki podatku od zysków kapitałowych obowiązywała od dnia Budgetu. Przy bezwarunkowej umowie datą zbycia dla podatku od zysków kapitałowych jest zwykle data wymiany umów, a nie finalizacji.
- Znaj swoje liczby w każdym scenariuszu. Przepuść swój zysk z najmu przez nasz kalkulator podatku dochodowego, a planowaną sprzedaż przez kalkulator podatku od zysków kapitałowych, a potem powtórz z wyższymi stawkami.
- Przejrzyj swoją strukturę. Podwyżka dywidend z kwietnia 2026 już zmieniła rachunek dla wynajmujących przez spółkę, a stawki z kwietnia 2027 zmieniają go dla osób fizycznych. Porównaj oba z naszym kalkulatorem spółka z o.o. kontra osoba fizyczna.
- Zasięgnij porady przed działaniem. Restrukturyzacja portfela może wywołać stamp duty i podatek od zysków kapitałowych. Porozmawiaj z doradcą podatkowym, który zna twoją sytuację.
Opublikujemy aktualizację dotyczącą tego, co Autumn Budget 2026 faktycznie oznacza dla wynajmujących, gdy dokumenty ukażą się 28 października.
Najczęściej zadawane pytania
Kiedy jest Autumn Budget 2026?
W środę 28 października 2026 roku. Office for Budget Responsibility publikuje swoją prognozę gospodarczą i fiskalną tego samego dnia.
Czy podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości wzrośnie w Autumn Budget 2026?
Nie jest to potwierdzone. Dopasowanie podatku od zysków kapitałowych do podatku dochodowego było omawiane, ale żadna propozycja nie została opublikowana. Obecne stawki dla nieruchomości mieszkalnych to 18% i 24%.
Czy stamp duty zmieni się w Budgecie?
Premier wykluczył zmianę lub zniesienie stamp duty w tym Budgecie. 5% dopłata na dodatkowe nieruchomości ma pozostać.
Czy wynajmujący płacą mansion tax, jeśli w nieruchomości mieszka najemca?
Tak. High Value Council Tax Surcharge jest naliczany właścicielowi, a nie użytkownikowi, od kwietnia 2028 na nieruchomości w Anglii o wartości 2 milionów funtów lub więcej.
Czy powinienem sprzedać nieruchomość na wynajem przed Budgetem?
Tylko jeśli sprzedaż miała już sens z innych powodów. Plotki podatkowe to słaba podstawa do sprzedaży. Jeśli sprzedajesz, sprawdź z doradcą datę wymiany umów względem daty Budgetu.
Najważniejsze wnioski
- Autumn Budget 2026 odbędzie się 28 października 2026 roku, z nową prognozą OBR tego samego dnia.
- Już potwierdzone: wyższy podatek od dywidend od kwietnia 2026, podatek od dochodów z nieruchomości 22%, 42% i 47% od kwietnia 2027 oraz dopłata do council tax od 2 milionów funtów w górę od kwietnia 2028.
- Możliwe, ale niepotwierdzone: dopasowanie podatku od zysków kapitałowych, niższy próg mansion tax i reforma council tax.
- Zmiany stamp duty zostały wykluczone w tym Budgecie.
- Zamodeluj każdy scenariusz na realnych liczbach i zasięgnij porady przed sprzedażą lub restrukturyzacją.
Ten artykuł to informacje ogólne, a nie porada podatkowa ani finansowa. Środki Budgetu nie są znane, dopóki nie zostaną ogłoszone, a istotne szczegóły są w opublikowanych dokumentach. Porozmawiaj z wykwalifikowanym doradcą podatkowym, zanim podejmiesz decyzje oparte na oczekiwanych zmianach.