Dlaczego stopy kredytów hipotecznych rosną, gdy stopa bazowa jest utrzymana? (wrzesień 2026)
Bank Anglii utrzymał stopy na poziomie 3,75%, a stałe stopy kredytów hipotecznych nadal rosną. Oto jak stopy swap napędzają stałe oferty, co to oznacza dla testów stresowych buy-to-let i co mogą zrobić kredytobiorcy teraz.
Krótka odpowiedź: Bank Anglii utrzymał Bank Rate na poziomie 3,75% 17 września 2026, a mimo to stałe stopy kredytów hipotecznych nadal rosły. Między początkiem sierpnia a połową września średnia dwuletnia stała stopa wzrosła z 5,63% do 5,73%, a średnia pięcioletnia z 5,66% do 5,78%, według Moneyfacts. Stałe stopy kredytów hipotecznych są wyceniane na podstawie stóp swap, które podążają za tym, dokąd rynki oczekują Bank Rate, a nie za tym, gdzie jest dziś. Przy inflacji 3,1% i prognozie przekroczenia 4% na początku przyszłego roku rynki oczekują podwyżek stóp, więc stopy swap i stałe stopy kredytów hipotecznych poszły w górę najpierw. Następna decyzja o Bank Rate zapadnie 5 listopada 2026.
Wydaje się to sprzeczne. Nagłówek mówi "stopy procentowe utrzymane", ale oferta kredytu, którą wyceniono ci w zeszłym miesiącu, wzrosła, a kredytodawcy przeszacowują swoje stałe stopy po raz drugi w kilka tygodni. Dla wynajmujących efekt jest jeszcze ostrzejszy, ponieważ zdolność kredytowa buy-to-let jest testowana przy stresowej stopie powyżej stopy płatności. Ten przewodnik wyjaśnia, dlaczego stopy kredytów hipotecznych mogą rosnąć, gdy Bank Rate stoi w miejscu, co to napędza we wrześniu 2026 i co mogą zrobić kredytobiorcy i wynajmujący.
Co Bank Anglii zdecydował we wrześniu 2026?
Na posiedzeniu kończącym się 16 września 2026, ogłoszonym 17 września, Monetary Policy Committee zagłosował 6 do 3 za utrzymaniem Bank Rate na poziomie 3,75%. Bank Rate to to, co większość ludzi nazywa stopą bazową. Trzej członkowie, którzy się sprzeciwili, głosowali za podwyżką do 4%. To było szóste z rzędu utrzymanie, ale podzielone głosowanie to ważny szczegół: jedna trzecia komitetu już chciała podwyżki.
Powodem jest inflacja. Inflacja CPI wzrosła do 3,1% w sierpniu 2026, w górę z 2,9% w lipcu, napędzana paliwami silnikowymi. Bank oczekuje, że inflacja osiągnie około 3¾% w ostatnim kwartale 2026 i nieco ponad 4% na początku 2027, napędzana szokiem energetycznym związanym z konfliktem na Bliskim Wschodzie. Ropa Brent i brytyjskie hurtowe ceny gazu wzrosły odpowiednio o 36% i 78% od okresu przed lipcową prognozą Banku.
Dlaczego stopy kredytów hipotecznych rosną, jeśli Bank Rate jest utrzymany?
Ponieważ stałe stopy kredytów hipotecznych nie są ustalane na podstawie dzisiejszego Bank Rate. Gdy kredytodawca oferuje stałą stopę na dwa lub pięć lat, finansuje tę obietnicę na rynku hurtowym, zwykle przez stopy swap. Stopa swap to stała stopa, którą rynek zapłaci za określony okres w zamian za stopę zmienną, więc odzwierciedla to, jak inwestorzy oczekują średniej Bank Rate w tym okresie.
Jeśli rynki oczekują wzrostu Bank Rate, stopy swap rosną teraz, a koszt oferowania stałej stopy kredytodawców rośnie razem z nimi. We wrześniowych protokołach Bank zauważył, że krzywa brytyjskich krótkoterminowych stóp procentowych była rosnąca i wzrosła jeszcze bardziej, osiągając szczyt około 4,9% do końca 2027. Innymi słowy, rynki wyceniają podwyżki stóp, mimo że Bank jeszcze żadnej nie dokonał.
Kredytodawcy przeszacowują partiami, a nie codziennie, więc stałe stopy kredytów hipotecznych zwykle podążają za stopami swap z opóźnieniem kilku tygodni. Gdy stopy swap rosną szybko, kilku kredytodawców przeszacowuje naraz, co jest dokładnie tym, co kredytobiorcy widzieli we wrześniu 2026.
| Średnia stała stopa kredytu hipotecznego (Moneyfacts) | Początek sierpnia 2026 | 15 września 2026 |
|---|---|---|
| Dwuletnia stała | 5,63% | 5,73% |
| Pięcioletnia stała | 5,66% | 5,78% |
| Bank Rate | 3,75% | 3,75% |
Kredyty trackerowe działają inaczej. Poruszają się razem z samym Bank Rate, więc jeszcze nie wzrosły, ale wzrosną, jeśli Bank podniesie stopy.
Co rosnące stopy kredytów hipotecznych oznaczają dla wynajmujących
Kredytobiorcy buy-to-let odczuwają wyższe stopy kredytów hipotecznych dwa razy: raz w miesięcznej racie i ponownie w tym, ile mogą pożyczyć. Kredytodawcy stosują standardy underwritingu buy-to-let Banku Anglii, które testują zdolność przy stresowej stopie: dla stałych stóp krótszych niż pięć lat co najmniej wyższa z wartości: 5,5% lub 2 punkty procentowe powyżej stopy płatności. Kredytodawcy mogą testować pięcioletnie stałe stopy zamiast tego przy stopie płatności.
Ta zasada sprawia, że wybór produktu staje się ważniejszy w miarę wzrostu stóp. Weźmy kredyt hipoteczny buy-to-let interest-only za £200 000 i kredytodawcę wymagającego, by czynsz pokrywał 125% stresowych odsetek:
| Produkt | Stopa płatności | Stopa stresowa | Potrzebny miesięczny czynsz |
|---|---|---|---|
| Dwuletnia stała | 5,73% | 7,73% | około £1 610 |
| Pięcioletnia stała | 5,78% | 5,78% | około £1 204 |
Przy tych ilustracyjnych liczbach pięcioletnia stała potrzebuje o około £400 miesięcznie mniej czynszu, by przejść ten sam test, co może być różnicą między pożyczeniem pełnej kwoty a nie. Podatnicy w wyższym przedziale zwykle mierzą się ze wskaźnikiem pokrycia odsetek 145%, co poszerza lukę jeszcze bardziej. Sprawdź własne liczby naszym kalkulatorem zdolności kredytowej buy-to-let i zobacz nasz przewodnik po kredytach hipotecznych buy-to-let, aby poznać pełne zasady.
Rosnące stopy kredytów hipotecznych ściskają też dochód netto z najmu w istniejących portfelach, gdy kończą się stałe okresy, i mają znaczenie dla strategii value-add. Refinansowanie BRRR, które działało przy 4,5%, może nie przejść przy 5,8%, więc przetestuj refinansowanie pod obciążeniem przed zakupem. Nasz przewodnik po kredytodawcach BRRR omawia, którzy kredytodawcy refinansują na jakich warunkach.
Co powinni zrobić teraz kredytobiorcy?
- Jeśli twoja stała stopa kończy się w ciągu około sześciu miesięcy, zabezpiecz stopę teraz. Większość ofert kredytowych jest ważna przez około sześć miesięcy, a wielu kredytodawców pozwala zmienić na tańszy produkt, jeśli stopy spadną przed finalizacją. Zabezpieczenie stopy kosztuje niewiele i chroni przed dalszymi wzrostami.
- Porównuj stałe stopy dwuletnie i pięcioletnie na podstawie całkowitego kosztu, a nie tylko stopy. Opłaty przygotowawcze mogą przewyższać małą różnicę stóp. Nasz kalkulator progu rentowności refinansowania pokazuje, kiedy zmiana się zwraca.
- Zastanów się dobrze, zanim wybierzesz tracker. Tracker jest tańszy tylko wtedy, gdy Bank Rate pozostaje bez zmian lub spada. Rynki obecnie oczekują czegoś przeciwnego.
- Przetestuj stresowo dochód netto z najmu. Przelicz liczby każdej nieruchomości ponownie przy stopie kredytu o 1 do 2 punktów wyższej, używając naszego kalkulatora raty kredytu hipotecznego i kalkulatora rentowności z najmu.
- Skorzystaj z brokera. Wycena buy-to-let zmienia się szybko i szeroko różni się w zależności od loan-to-value i opłat. Broker obejmujący cały rynek widzi przeszacowanie, zanim dotrze do porównywarek.
Czy stopy kredytów hipotecznych będą nadal rosnąć?
Nikt nie wie na pewno. Następna decyzja o Bank Rate zapadnie 5 listopada 2026, a wycena rynkowa wskazuje na podwyżki w ciągu następnego roku. Ale oczekiwania rynkowe mogą się szybko zmienić. Jeśli szok energetyczny osłabnie lub gospodarka zwolni, stopy swap mogą spaść, a stałe stopy kredytów hipotecznych poszłyby za nimi w dół w ciągu tygodni, bez żadnego ruchu Bank Rate. Praktyczne podejście to zabezpieczenie tego, czego potrzebujesz teraz, i zachowanie opcji zmiany.
Najczęściej zadawane pytania
Dlaczego moja oferta kredytu wzrosła, gdy stopy procentowe zostały utrzymane?
Stałe stopy kredytów hipotecznych podążają za stopami swap, które odzwierciedlają, dokąd rynki oczekują Bank Rate. Rynki oczekują podwyżek, więc stopy swap i stałe stopy kredytów hipotecznych wzrosły, mimo że Bank Rate pozostał na poziomie 3,75%.
Jaka jest stopa bazowa Banku Anglii we wrześniu 2026?
3,75%, utrzymana 17 września 2026 głosami 6 do 3, z trzema członkami głosującymi za podwyżką do 4%.
Kiedy jest następna decyzja Banku Anglii w sprawie stóp?
5 listopada 2026.
Czy lepsza jest stała na dwa czy na pięć lat dla buy-to-let?
To zależy od twoich planów i kosztów, ale pięcioletnie stałe stopy mogą być testowane przy stopie płatności, a nie stresowej, więc często pozwalają pożyczyć więcej względem tego samego czynszu. Porównaj całkowity koszt, w tym opłaty, w okresie, w którym spodziewasz się trzymać pożyczkę.
Czy trackery rosną, jeśli Bank Rate jest utrzymany?
Nie. Stopy trackerowe poruszają się razem z Bank Rate, więc rosną tylko wtedy, gdy Bank podnosi stopy. Stałe stopy kredytów hipotecznych to te, które poruszają się przed decyzją.
Najważniejsze wnioski
- Bank Rate został utrzymany na poziomie 3,75% 17 września 2026, ale trzech z dziewięciu członków komitetu głosowało za podwyżką.
- Stałe stopy kredytów hipotecznych podążają za stopami swap, które wyceniają oczekiwane przyszłe podwyżki stóp, więc wzrosły, gdy Bank Rate stał w miejscu.
- Średnie dwuletnie stałe stopy wzrosły do 5,73%, a pięcioletnie do 5,78% do połowy września.
- Dla wynajmujących pięcioletnie stałe stopy są często łatwiejsze do pożyczenia, ponieważ mogą być testowane stresowo przy stopie płatności.
- Jeśli twoja stała stopa kończy się wkrótce, zabezpieczenie stopy teraz cię chroni, a większość ofert pozwala zmienić, jeśli stopy spadną.
Ten artykuł to informacje ogólne, a nie porada hipoteczna ani finansowa. Stopy zmieniają się codziennie, a powyższe liczby to średnie na podane daty. Porozmawiaj z wykwalifikowanym brokerem kredytowym przed wyborem produktu.