Maksymalna kwota kredytu
£180,564
Czynsz roczny: £14,400
Przy Twojej rzeczywistej stopie
Wyłącznie w celach ilustracyjnych. Rzeczywiste decyzje kredytowe uwzględniają także dochody osobiste, historię kredytową, wielkość portfela i rodzaj nieruchomości, a dokładne stopy testowe i wymogi ICR różnią się w zależności od kredytodawcy i produktu. To nie jest porada finansowa. Przed złożeniem oferty na nieruchomość potwierdź zdolność kredytową u brokera hipotecznego.
Potrzebują Państwo pomocy w wykorzystaniu tych liczb?
Nasz zespół analizuje takie transakcje codziennie. Skontaktuj się z nami, a omówimy liczby wspólnie, bez żadnych zobowiązań.
Co robi ten kalkulator
Większość kalkulatorów buy-to-let zaczyna od ceny nieruchomości i podaje rentowność. Ten wykonuje odwrotnie obliczenie, którego faktycznie używają kredytodawcy. Wychodząc od czynszu, jaki może przynieść nieruchomość, znajduje maksymalny kredyt, na jaki pozwoli test warunków skrajnych kredytodawcy.
Wpisz czynsz, stopę kredytodawcy do testu warunków skrajnych (umowną stopę wyższą od tej, którą faktycznie zapłacisz, służącą sprawdzeniu, czy kredyt wytrzyma wzrost stóp) oraz wymagany wskaźnik pokrycia odsetek (ICR). Kalkulator poda maksymalny kredyt, maksymalną wartość nieruchomości przy docelowym LTV i wkład własny, który trzeba zgromadzić.
Jak działają obliczenia
Kredytodawcy wymagają, aby przychód z najmu pokrywał odsetki od kredytu z marginesem: to wskaźnik pokrycia odsetek (ICR). Maksymalny dopuszczalny roczny koszt kredytu = czynsz roczny ÷ (ICR ÷ 100). Przy ICR 145% i czynszu rocznym £14 400 koszt kredytu może wynosić najwyżej £9931 rocznie.
Ten maksymalny koszt roczny dzieli się następnie przez stopę testową (a nie Twoją realną stopę), aby uzyskać maksymalny kredyt: maksymalny kredyt = maksymalny roczny koszt kredytu ÷ (stopa testowa ÷ 100). Stopa testowa jest celowo wyższa niż większość rzeczywistych stóp BTL, aby kredyt przetrwał także wzrost stóp.
Maksymalna wartość nieruchomości = maksymalny kredyt ÷ (LTV ÷ 100). Podzielenie przez docelowy wskaźnik kredytu do wartości (LTV) pokazuje najdroższą nieruchomość, jaką mógłbyś kupić przy tym poziomie wkładu własnego, nadal przechodząc test. Sekcja „rzeczywista stopa” poniżej pokazuje następnie realny miesięczny dochód po racie kredytu przy stopie, którą faktycznie zapłacisz i która jest zwykle niższa od stopy testowej.
Przykład obliczeń
Nieruchomość, którą oczekuje się wynająć za £1200/miesiąc, testowana przez kredytodawcę przy stopie testowej 5,5% i wymogu ICR 145%, przy LTV 75%.
- Czynsz roczny: £1200 × 12 = £14 400
- Maksymalny roczny koszt kredytu: £14 400 ÷ 1,45 = £9931
- Maksymalny kredyt: £9931 ÷ 5,5% = £180 564
- Maksymalna wartość nieruchomości przy LTV 75%: £180 564 ÷ 75% = £240 752
- Wymagany wkład własny: £240 752 − £180 564 = £60 188
Mimo że czynsz uniósłby znacznie większy kredyt przy realnej stopie, test przy 5,5% ogranicza zadłużenie do £180 564, co przypomina, że kredytodawcy wymiarują kredyty buy-to-let według najgorszego scenariusza, a nie oferty, którą faktycznie otrzymujesz.
Najczęstsze pytania
Dlaczego stopa testowa jest wyższa niż stopa, którą faktycznie zapłacę?
Regulatorzy wymagają, aby kredytodawcy testowali zdolność kredytową przy buy-to-let wobec stopy znacznie wyższej od typowych stóp rynkowych, często 5,5% lub stopa produktu + 2%, w zależności od tego, co wyższe, właśnie po to, by kredyt pozostał obsługiwalny, jeśli stopy znacząco wzrosną po sfinalizowaniu. Chroni to zarówno kredytodawcę, jak i Ciebie przed szokiem stóp.
Dlaczego indywidualni wynajmujący mają ICR 145%, a spółki tylko 125%?
Ponieważ Section 24 ogranicza indywidualnych wynajmujących do 20% ulgi podatkowej od odsetek od kredytu zamiast pełnego odliczenia, podatnicy w wyższej i dodatkowej stawce zatrzymują mniej przychodu z najmu po opodatkowaniu. Kredytodawcy rekompensują to, żądając większego pokrycia czynszem (145%), aby mieć pewność, że kredyt jest obsługiwalny. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odliczają odsetki w pełni, więc kredytodawcy akceptują niższy wymóg 125%. Zobacz nasz Kalkulator podatku Section 24, aby uzyskać pełne porównanie osoba fizyczna kontra Ltd.
Czy większy wkład własny zawsze zwiększa kwotę, którą mogę pożyczyć?
Nie w tym konkretnym obliczeniu. Niższe LTV (większy wkład własny) zwiększa maksymalną wartość nieruchomości, którą możesz kupić przy danym maksymalnym kredycie, ale nie zmienia samego maksymalnego kredytu, który zależy wyłącznie od czynszu, stopy testowej i ICR. Większy wkład własny pozwala kupić droższą nieruchomość, a nie dostać większy kredyt.
Co, jeśli moja planowana cena zakupu jest wyższa niż maksimum tutaj?
Czynsz musi być wyższy, wymóg ICR musi być niższy (inny kredytodawca lub produkt) albo potrzebny jest większy wkład własny, by kupić tę samą nieruchomość z mniejszym kredytem. Zwiększenie wkładu własnego jest zwykle najszybszą dźwignią, ponieważ bezpośrednio zmniejsza kwotę, którą trzeba pożyczyć pod ten sam czynsz.
Czy to zastępuje rozmowę z brokerem hipotecznym?
Nie. Daje realistyczny pułap, z którym można pracować, zanim zaczniesz oglądać nieruchomości lub rozmawiać z kredytodawcami, ale rzeczywiste oferty zależą od Twoich dochodów, profilu kredytowego, obecnego portfela i kryteriów konkretnego kredytodawcy. Użyj go do sprawdzenia sensowności transakcji, a rzeczywistą kwotę potwierdź u brokera.