Liverpool kontra Londyn: gdzie liczby lepiej działają dla inwestorów w nieruchomości

Po co w ogóle porównywać Liverpool i Londyn?

Działamy w obu miastach, a pytanie, które jest "lepsze", wraca nieustannie od inwestorów oceniających, gdzie ulokować kapitał. Tak postawione, jest to złe pytanie. Liverpool i Londyn nie konkurują o ten sam cel inwestora. Rozwiązują różne problemy, a użyteczne porównanie dotyczy tego, który problem faktycznie masz.

Rentowność a wzrost kapitału

Najwyraźniejsza strukturalna różnica między dwoma rynkami to źródło zwrotu.

Liverpool konsekwentnie daje wyższy dochód netto z najmu, ponieważ czynsze są wysokie względem ceny zakupu. Atrakcyjność Londynu historycznie opierała się na wzroście kapitału, napędzanym ograniczoną podażą gruntów, kapitałem międzynarodowym i pozycją globalnego miasta, choć ten wzrost był w ostatnich latach bardziej cykliczny i mniej gwarantowany, niż sugeruje założenie "Londyn zawsze rośnie". Żaden wzorzec nie jest ustalony na zawsze, ale utrzymywał się wystarczająco niezawodnie i wystarczająco długo, by kształtować, jak rozdzielamy kapitał między oba.

Koszt wejścia i co naprawdę oznacza dla ryzyka

Różnica cen między dwoma miastami zmienia więcej niż dostępność. Zmienia profil ryzyka każdej transakcji.

Zakup w Liverpoolu za £200 000 i zakup w Londynie za £500 000+ niosą bardzo różne konsekwencje, jeśli remont się przeciągnie, wycena wyjdzie niższa od oczekiwanej lub okres pustostanu potrwa dłużej niż planowano. Bezwzględna ekspozycja kapitałowa na projekt jest niższa w Liverpoolu, co oznacza, że więcej transakcji może toczyć się równolegle z tej samej bazy kapitałowej, a pojedynczy niedomagający projekt szkodzi portfelowi proporcjonalnie mniej. To realna zaleta dla inwestorów budujących większą liczbę mniejszych pozycji, a nie koncentrujących kapitał w mniejszej liczbie większych.

Wyższe ceny zakupu w Londynie oznaczają też znacznie większy rachunek za stamp duty w wartościach bezwzględnych, jeszcze przed zastosowaniem jakiejkolwiek dopłaty za dodatkową nieruchomość. Zobacz nasz przewodnik po stamp duty, jak dokładnie to się skaluje. Przy transakcji z dźwignią niższa cena wejścia oznacza też mniejszy wkład własny w ujęciu bezwzględnym, co jest często bardziej wiążącym ograniczeniem dla inwestorów recyklingujących kapitał między projektami niż sama rentowność.

Jak rosnące stopy wpływają na każdy rynek inaczej

Test stresowy zdolności kredytowej (wskaźnik pokrycia odsetek, czyli ICR, który stosują kredytodawcy) jest bezpośrednio funkcją stosunku czynszu do ceny, i właśnie tu oba rynki różnią się najbardziej. Nieruchomość w Liverpoolu o rentowności 6% przechodzi test stresowy ICR znacznie wygodniej niż londyńska o rentowności 3,5% przy tej samej cenie zakupu względem czynszu, ponieważ jest po prostu więcej dochodu z najmu względem kredytu, z którym można pracować. W środowisku wyższych stóp nie jest to marginalny szczegół. Często to różnica między transakcją, która kwalifikuje się do kredytu przy rozsądnym loan-to-value, a taką, która się nie kwalifikuje, niezależnie od jakości samej nieruchomości. Inwestorzy oceniający londyńskie okazje w szczególności powinni testować stresowo finansowanie przy stopie wyraźnie powyżej dzisiejszej, a nie tylko dzisiejszej rzeczywistej stopie.

Dynamika rynku: co faktycznie napędza popyt

Liverpool

Dwa duże, rosnące uniwersytety kotwiczą popyt na najem w Liverpoolu, obok trwającego programu rewitalizacji w kilku dzielnicach i kosztów życia znacznie poniżej londyńskich. Profesjonaliści przenoszący się z droższych miast szybko zauważają tę lukę. Underwriting jest tu naprawdę prostszy: mniej wahań mikrorynku, stabilniejsze wartości, bardziej przewidywalne koszty utrzymania. To jednak nie jest jednolita okazja. Obszary rewitalizacji nadal wymagają prawdziwego due diligence w zakresie finansowania i tempa, a nie samej obietnicy, a kilka kieszeni nowych inwestycji doświadczyło nadpodaży wystarczającej, by zmiękczyć czynsze i spowolnić wzrost względem ustalonych ulic.

Londyn

Popyt w Londynie pochodzi z jego pozycji globalnego miasta: międzynarodowi najemcy, najmy korporacyjne, podaż mieszkań, która nie nadąża za bardzo dużą populacją, i połączenia transportowe, jakim niewiele innych brytyjskich miast dorównuje. Ten popyt jest realny. Trudne jest czytanie rynku. Wyniki wahają się ogromnie między sąsiednimi kodami pocztowymi, nie mówiąc o dzielnicach, więc pojedynczy nagłówek "rentowność Londynu" może ukrywać bardzo różne wyniki w zależności od konkretnego mikrorynku. Szczegółowa wiedza lokalna ma tu znacznie większe znaczenie niż jakiekolwiek średnie na poziomie miasta.

Ryzyka specyficzne dla każdego miasta

• Liverpool: selektywna nadpodaż w niektórych nowych inwestycjach; harmonogramy rewitalizacji biegnące wolniej, niż reklamowano; oraz pułap osiągalnych czynszów w niektórych dzielnicach, który ogranicza, jak bardzo remont może faktycznie ruszyć liczby.
• Londyn: znacznie wyższa bezwzględna ekspozycja kapitałowa na transakcję; rentowności, które mogą zostawić cienką marżę po uwzględnieniu kosztów finansowania i pustostanów, zwłaszcza przy wyższych stopach; oraz historia wzrostu kapitału, która w ostatnich cyklach była naprawdę cykliczna, a nie gwarantowana.

Jak faktycznie rozdzielamy kapitał między oba

Używamy Liverpoolu do generowania dochodu netto z najmu i fundamentów najmu w stylu Cheshire, a Londynu do strategicznych, o wyższym przekonaniu zagrań kapitałowych, gdzie mamy silną wiedzę lokalną o konkretnym mikrorynku. To nie jest uniwersalny wzór. Odzwierciedla naszą własną pozycję kapitałową i apetyt na ryzyko. Inwestor stawiający miesięczny dochód ponad wielkość portfela mógłby skłaniać się znacznie bardziej ku Liverpoolowi i podobnym miastom regionalnym; inwestor ze znacznym kapitałem i długim horyzontem czasowym mógłby rozsądnie przechylać się ku Londynowi, pod warunkiem że transakcja jest oceniana na realistycznej rentowności i założeniach finansowania, a nie na tym, że historyczny wzrost wartości będzie trwał w nieskończoność.

Najczęściej zadawane pytania

Czy Liverpool to dobre miasto do inwestycji buy-to-let?

Dla strategii nastawionych na dochód zasadniczo tak: silny popyt najemców wśród studentów i profesjonalistów, niskie ceny wejścia względem czynszu i aktywny program rewitalizacji wspierają solidną rentowność brutto w dobrze wybranych dzielnicach. Jak w każdym mieście, wybór dzielnicy w Liverpoolu liczy się bardziej niż średnia na poziomie miasta.

Czy Londyn nadal oferuje dobry wzrost kapitału dla inwestorów?

Historycznie tak, w długich horyzontach czasowych, ale wzrost był w ostatnich latach bardziej cykliczny i zależny od lokalizacji, niż sugeruje starsze założenie "Londyn zawsze rośnie". Traktuj każdą konkretną prognozę wzrostu z realnym sceptycyzmem i oceniaj transakcję na dzisiejszej rentowności i koszcie finansowania, a nie na oczekiwanej przyszłej cenie.

Które miasto ma niższy stamp duty?

Stawki procentowe są identyczne w skali kraju: różni się kwota w funtach, ponieważ wyższe ceny zakupu w Londynie wpychają więcej transakcji w wyższe przedziały SDLT. W praktyce kupno w Londynie oznacza znacznie większy rachunek za stamp duty przy porównywalnej nieruchomości, a nie inną strukturę stawek.

Czy początkujący inwestor powinien wybrać Liverpool czy Londyn?

Dla większości początkujących inwestorów z ograniczonym kapitałem niższa cena wejścia i wyższy dochód netto z najmu czynią miasta regionalne takie jak Liverpool łatwiejszym miejscem do nauki mechaniki bycia wynajmującym bez tego, by pojedynczy błąd był finansową katastrofą. To uwaga na punkt wyjścia, a nie reguła. Właściwa odpowiedź nadal zależy od twojego konkretnego kapitału, celów i tolerancji ryzyka.

Najważniejsze wnioski

• Liverpool sprzyja wyższemu dochodowi netto z najmu: wyższe rentowności, niższy koszt wejścia, prostszy underwriting.
• Londyn sprzyja historycznie wzrostowi kapitału, przy znacznie wyższym koszcie wejścia i niższej rentowności.
• Wyższe stopy procentowe mocniej ściskają londyńskie transakcje o niskiej rentowności niż regionalne o wyższej w teście stresowym ICR.
• Stawki procentowe stamp duty są takie same w skali kraju. Wyższe ceny w Londynie po prostu oznaczają większy rachunek w funtach.
• Właściwe miasto zależy od twojego kapitału, celów i tolerancji na ryzyko koncentracji, a nie od tego, które jest "lepsze".

Ten artykuł odzwierciedla nasze własne doświadczenie w inwestowaniu na obu rynkach i ma charakter wyłącznie informacyjny, a nie jest poradą inwestycyjną. Warunki rynku nieruchomości się zmieniają, a wyniki na poziomie dzielnic w obu miastach różnią się znacznie. Przeprowadź własne lokalne badania, zanim zaangażujesz kapitał.

Przelicz liczby na dowolnym rynku

Które miasto byś nie rozważał, obowiązuje ta sama dyscyplina: zamodeluj realistyczną rentowność, koszt finansowania i testowaną stresowo zdolność, zanim się zobowiążesz. Nasz kalkulator rentowności z najmu wylicza rentowność brutto, netto, zwrot z zainwestowanych środków i test stresowy ICR dla dowolnej ceny zakupu i czynszu, a nasz kalkulator zdolności kredytowej BTL sprawdza, czy konkretna transakcja spełnia kryteria kredytodawcy przy dzisiejszych stopach i stresowej wyższej stopie. Traktowanie podatkowe nie zmienia się z miasta na miasto, ale zmienia realny zwrot w obu przypadkach. Nasz przewodnik po podatkach wynajmującego w Wielkiej Brytanii omawia podatek dochodowy, Section 24, CGT i kwestię spółki z o.o. na rynku, na którym wylądujesz.