Kredyty hipoteczne buy-to-let wyjaśnione: wkład własny, testy stresowe i ile możesz pożyczyć

Kredyt hipoteczny buy-to-let to finansowanie, którego większość wynajmujących używa do budowy portfela najmu, i działa on dość inaczej niż kredyt mieszkaniowy na twój własny dom. Kredytodawca ocenia czynsz, jaki generuje nieruchomość, tak samo jak twój osobisty dochód, wkład własny jest większy, a zdolność kredytowa jest ustalana testem stresowym narzuconym przez regulatora. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa kredyt hipoteczny buy-to-let, ile możesz pożyczyć i jakie zasady zaskakują początkujących wynajmujących.

Czym kredyt hipoteczny buy-to-let różni się od mieszkaniowego

W przypadku kredytu mieszkaniowego kredytodawca pyta, czy twój dochód pokryje raty. W przypadku kredytu buy-to-let głównym pytaniem jest, czy zrobi to czynsz, więc dochód z najmu nieruchomości wykonuje większość pracy w ocenie zdolności. Wynikają z tego trzy praktyczne różnice: wkład własny jest większy, stopa procentowa i opłaty są zwykle wyższe, a większość kredytów buy-to-let jest zawierana na zasadzie interest-only. Interest-only oznacza, że co miesiąc płacisz tylko odsetki, a kapitał spłacasz w całości przy sprzedaży lub refinansowaniu, co poprawia miesięczny dochód po kosztach, ale opiera się na tym, że nieruchomość utrzyma wartość.

Ile wkładu własnego potrzebujesz

Większość kredytodawców wymaga minimalnego wkładu własnego 25%, co daje maksymalne loan-to-value 75%, choć kilka produktów sięga 80% lub nawet 85% przy wyższych stopach. Większy wkład własny odblokowuje lepsze stopy procentowe i ułatwia przejście testu stresowego, ponieważ mniejszy kredyt wymaga mniej czynszu na pokrycie. W praktyce wielu inwestorów przyjmuje 25% jako założenie robocze i zostawia trochę więcej na stamp duty, opłaty prawne i zapas na remont.

Ile możesz pożyczyć: test stresowy

To część, którą początkujący wynajmujący niedoceniają. Zgodnie z standardami underwritingu buy-to-let Prudential Regulation Authority Banku Anglii kredytodawcy testują zdolność na dwa sposoby. Stosują wskaźnik pokrycia odsetek, wymagając, aby czynsz przewyższał ratę kredytu o ustalony margines, i testują go przy stresowej stopie procentowej, a nie rzeczywistej stopie płatności.

• Wskaźnik pokrycia odsetek: czynsz musi zwykle wynosić 125% do 145% raty kredytu. Kredytodawcy zwykle stosują około 125% dla podatników w niższym przedziale i 145% dla podatników w wyższym przedziale, co odzwierciedla dodatkowy podatek od zysku z najmu.
• Stresowa stopa procentowa: zdolność jest testowana przy stopie co najmniej wyższej z wartości: 5,5% lub 2 punkty procentowe powyżej stopy produktu, więc rachunek musi się spinać nawet przy wzroście stóp.

Skutek jest taki, że pożyczka jest ograniczona czynszem, a nie tylko wkładem własnym. Nieruchomość potrzebuje wystarczającego czynszu, by przejść wskaźnik pokrycia odsetek przy stresowej stopie, zanim kredyt zostanie zatwierdzony. Nasz kalkulator zdolności kredytowej buy-to-let przeprowadza dokładnie ten test, dzięki czemu widzisz maksymalny kredyt, który dany czynsz wspiera, zanim złożysz ofertę.

Stopy, opłaty i rodzaje produktów

Stopy procentowe buy-to-let są zwykle wyższe niż mieszkaniowe, a opłaty przygotowawcze często większe, czasem naliczane jako procent kredytu, a nie kwota stała. Wysoka opłata może kupić niższą nagłówkową stopę, więc porównuj całkowity koszt w okresie stałej stopy, a nie samą stopę. Oferty ze stałą stopą na dwa lub pięć lat są normą; pięcioletnia stała stopa może też ułatwić test stresowy, ponieważ niektórzy kredytodawcy stresują pięcioletnie stałe stopy łagodniej niż krótsze oferty.

Wynajmujący z portfelem i spółki z o.o.

Jeśli posiadasz cztery lub więcej nieruchomości buy-to-let obciążonych kredytem, jesteś "portfolio landlord" według zasad regulatora, a kredytodawcy stosują dodatkową weryfikację całego twojego portfela, nie tylko nieruchomości, którą kupujesz. Wielu wynajmujących kupuje obecnie przez spółkę z o.o. zamiast na własne nazwisko, ponieważ odsetki od kredytu spółki pozostają w pełni odliczalne, podczas gdy wynajmujący będący osobami fizycznymi otrzymują tylko 20% ulgi podatkowej według Section 24. Kompromis między nimi to prawdziwy rachunek, a nie reguła kciuka, i omawiamy go w kalkulatorze podatku Section 24.

Buy-to-let regulowany i nieregulowany

Większość kredytowania buy-to-let to transakcja biznesowa i nie jest regulowana przez Financial Conduct Authority. Wyjątkiem jest "consumer buy-to-let", z grubsza tam, gdzie nie zamierzałeś być wynajmującym, na przykład odziedziczyłeś nieruchomość lub wynajmujesz dawny dom, który jest regulowany przez FCA i wiąże się z dodatkową ochroną konsumencką. Ogólną sytuację prostym językiem wyjaśnia przewodnik MoneyHelper po buy-to-let. Jeśli nie jesteś pewien, do której kategorii należysz, broker kredytowy potwierdzi to przed złożeniem wniosku.

Najczęściej zadawane pytania

Czy mogę dostać kredyt hipoteczny buy-to-let jako osoba kupująca pierwszą nieruchomość?

To możliwe, ale trudniejsze. Wielu kredytodawców wymaga, abyś już posiadał własny dom, a ci, którzy akceptują osoby kupujące pierwszą nieruchomość, żądają większego wkładu własnego i wyższych dochodów. Broker może wskazać kredytodawców, którzy cię rozważą.

Czy kredyt buy-to-let jest interest-only czy ratalny?

Większość to interest-only, co utrzymuje niskie miesięczne płatności i kapitał do spłaty do momentu sprzedaży lub refinansowania. Kredyty buy-to-let ze spłatą kapitału istnieją i spłacają pożyczkę w okresie, ale wyższy miesięczny koszt zmniejsza dochód netto z najmu.

Ile czynszu potrzebuję, aby dostać kredyt?

Tyle, by przejść wskaźnik pokrycia odsetek przy stresowej stopie. Orientacyjnie czynsz musi zwykle wynosić 125% do 145% raty kredytu obliczonej przy stopie co najmniej 5,5%, więc potrzebny jest wyższy czynsz docelowy, niż sugeruje rzeczywista miesięczna rata.

Czy płacę dodatkowy stamp duty przy buy-to-let?

Tak. Nieruchomość buy-to-let lub druga nieruchomość podlega wyższej stawce Stamp Duty Land Tax ponad standardowe stawki. To znaczący koszt początkowy, omówiony w naszym osobnym przewodniku po stamp duty przy buy-to-let.

Czy powinienem kupić przez spółkę z o.o. czy na własne nazwisko?

To zależy od twojej sytuacji podatkowej i planów. Spółki zachowują pełną odliczalność odsetek od kredytu, ale dodają podatek od osób prawnych (corporation tax) i koszt wyciągnięcia zysku, podczas gdy własność osobista jest prostsza, ale ograniczona przez Section 24. Zamodeluj oba warianty przed decyzją.

Najważniejsze wnioski

• Kredyt hipoteczny buy-to-let jest oceniany głównie na podstawie czynszu, a nie twojej pensji, i zwykle wymaga wkładu własnego co najmniej 25%.
• Pożyczka jest ograniczona wskaźnikiem pokrycia odsetek 125% do 145%, testowanym przy stresowej stopie co najmniej wyższej z wartości: 5,5% lub 2 punkty powyżej stopy produktu.
• Większość kredytów buy-to-let to interest-only, co poprawia dochód netto z najmu, ale zostawia całą pożyczkę do spłaty później.
• Posiadanie czterech lub więcej nieruchomości obciążonych kredytem czyni cię portfolio landlord, z surowszym underwritingiem całego portfela.
• Większość kredytowania buy-to-let jest nieregulowana; consumer buy-to-let, na przykład odziedziczony lub dawny dom, jest regulowany przez FCA.

Ten artykuł to informacje ogólne, a nie porada finansowa. Kryteria kredytowania buy-to-let różnią się między kredytodawcami i zmieniają się w czasie, a twoja sytuacja podatkowa zależy od twoich okoliczności. Porozmawiaj z wykwalifikowanym brokerem kredytowym, a w sprawach podatkowych z księgowym, zanim zobowiążesz się do zakupu.