英国不動産の権原の分割:仕組み、費用、リスク、価値の上昇

権原の分割は、英国の不動産で最も古いバリューアップ戦略の1つであり、最も誤解されているものの1つでもあります。一晩でエクイティを「生み出す」手品のように売り込まれることがよくあります。実際には、権原の分割は法務と評価の作業です。購入できる人が少ない1つの資産を、購入できる人が多い複数の資産に変換し、その間の書類作業、コンプライアンス、リスクの引き受けに対して報酬を得るのです。本ガイドでは、権原の分割の仕組み、価値の上昇が本当にどこから生まれるのか、そして特定の建物が本物の権原分割の機会かどうかを決める確認事項を解説します。

権原の分割とは?

フラットに転換された建物は、いまも単一のフリーホールドの権原で保有されていることがよくあります。何十年も前に3戸のフラットに分割されたヴィクトリア様式の住宅、1人の大家が常に全体として貸してきた専用に建てられた建物、あるいは上にフラットがある店舗などです。HM Land Registryは1つの物件を見ており、貸し手は1つの担保を見ており、それを購入したい人は、1回の購入で建物全体の資金を用意する必要があります。

権原の分割はそれを変えます。フリーホルダーとして、各フラットに長期のリース(通常は125年または999年)を付与し、各リースはHM Land Registryで、独自の権原番号と権原図面とともに登録されます。リースが登録されれば、各フラットは個別に売却でき、標準的なバイ・トゥ・レットや居住用の住宅ローンで個別に担保にでき、あなたは建物のフリーホールドを保持するか、売却に回せます。

権原の分割のために、物理的に変える必要があるものは何もありません。変わるのは法的な構造であり、それに伴い、各部分を購入したり融資したりできる人のプールが変わります。

権原の分割はどのように価値を生むか?

1つの権原にあるブロックは、通常、投資物件として評価されます。鑑定士は賃料の合計を見て、リスクと限られた買い手市場を反映する利回りを適用し、数字に到達します。個々のフラットは別の方法で評価されます。近隣の似たフラットの最近の売却との比較です。この2つの方法は、しばしば異なる答えを出し、その差が権原分割の利幅です。

ブロックの価格が低いのには、実務上の3つの理由があります。

• 買い手が少ない。 £100万のブロックは、ほとんどの個人投資家には手が届かず、買える人の多くも資金を用意できません。
• 資金調達が難しい。 主流のバイ・トゥ・レットの貸し手は、単一の住宅に対して融資します。複数ユニットのフリーホールドのブロックには、商業用または専門の貸し手が必要で、通常は低いLTVと高い金利になります。
• 投資としての価格設定。 ブロックは利回りで価格が決まり、収益を生むブロックの買い手は、建物全体の管理と修繕の責任を負うことに対する値引きを期待します。

各フラットが独自の権原を持てば、自己居住者や単一ユニットの大家に売却でき、どちらも通常の住宅ローンを使えます。その広い市場が、より高い合計価値を支えます。

権原の分割の試算例

以下の数字は、見積りではなく例示ですが、計算の形は典型的です。

総額の価値の上昇は、利益ではありません。ブロックの印紙税、つなぎ融資の利息、リースの起草、適合した図面、評価費用、フラットを適法で自己完結型にするために必要な工事、売却するフラットの不動産会社の手数料はすべて、そこから引かれます。約束する前に、価値の上昇だけでなく、案件全体を当社の案件分析ツールで試算してください。

建物は権原の分割に適しているか?

失敗する権原の分割のほとんどは、弁護士がリースを起草する前の、ここで失敗します。次の質問を順に確認してください。

フラットは適法か?

各フラットは、独立した住居としての使用について計画許可を得ているか、執行の対象外でなければなりません。転換について、議会の計画履歴を確認してください。イングランドでは、Levelling-up and Regeneration Act 2023が、2024年4月25日以降に実質的に完了した違反について、単一の住居への無許可の用途変更に対する執行期間を4年から10年に延ばしたため、古い「ずっとフラットだった」という保証には、できれば適法開発証明書という証拠が必要です。転換の建築確認の承認も重要です。貸し手のソリシターが求めるからです。

フラットは自己完結型か?

各ユニットには、独自の玄関ドア、独自のキッチンと浴室、そして理想的には独自のガスと電気のメーターが必要です。キッチンや浴室を共有するフラットは、宣伝がどうであれ、独立した住居ではありません。それはHMOであり、まったく異なる戦略です。

各フラットは住宅ローンが組めるか?

貸し手は最低床面積を定めており、多くはテイクアウト店などの商業施設の上にあるフラットを断ります。各フラットには、独自のカウンシルタックスの区分も必要です。あなたが頼りにしている再販価値は、そのフラットの典型的な買い手が住宅ローンを組める場合にのみ、本物です。

個々のフラットの価値に、証拠はあるか?

希望価格ではなく、同じエリアの似たフラットの最近の完了した売却が必要です。HM Land RegistryのPrice Paid Dataが成約価格を、EPC登録簿が床面積を示すので、平方フィートあたりの価格で比較できます。貸し手の鑑定士が同じ証拠にどう取り組むかは、英国の銀行が物件をどう評価するかのガイドで説明しています。

権原の分割のデューデリジェンスのチェックリスト

建物を権原分割の機会として扱う前に、次のそれぞれを確認してください。

• 計画: ユニットがどれだけ長く存在したかだけでなく、各フラットの適法な使用の書類による証拠。
• 建築確認: 転換の完了または承認の書類。
• 自己完結性: 提案される各権原が、本当に自己完結型の住居と一致している。
• 住宅ローンの組みやすさ: 広さ、物件の種類、下にある商業用途を含め、各フラットの貸し手市場の見込み。
• 比較事例の証拠: 希望価格ではなく、似たフラットの完了した売却。
• リースの構造: 期間、修繕、保険、サービスチャージ、共用部分に対する権利についての専門家の助言。
• 入居者の状況: 既存の賃貸借と優先購入権を、購入前に確認。
• 税金: SDLTと、利益の所得、キャピタル、事業としての扱いを、アドバイザーとモデル化。
• 資金調達: 登録の遅れ、利息のコスト、より低い借り換え評価に対するストレステスト。
• 出口: フラットの売却、借り換え、またはその両方の組み合わせのどれにするかを事前に決める。

権原の分割に関わる法的作業

権原の分割の法務面は、費用と時間のほとんどがかかる部分であり、手を抜くと後で最も大きな損害を招く部分です。

• リースの起草。 各リースは、期間、修繕の義務、サービスチャージの仕組み、保険、各フラットが共用部分に対して持つ権利を定めます。リースは、UK Financeの貸し手ハンドブック(Mortgage Lenders' Handbook)の貸し手の要件を満たさなければならず、満たさなければフラットは住宅ローンが組めません。新しい125年または999年の期間は、買い手と貸し手に十分な余裕を与えます。
• グラウンドレント。 Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022により、イングランドとウェールズの新しい長期の居住用リースは、ペッパーコーンのグラウンドレントしか課せません。したがって、保持するフリーホールドはグラウンドレント収入を生まず、その価値は控えめです。予測にグラウンドレントを含めないでください。
• リースの図面。 各リースには、図面の準備に関するガイダンスにあるHM Land Registryの基準を満たす図面が必要で、貸し出されるフラット、その階、庭や駐車場を示します。要件を満たさない図面は、登録を遅らせます。
• 登録。 7年を超えるリースは、HM Land Registryで登録しなければならず、各フラットに新しい権原が作られます。登録には数週間から数か月かかることがあるため、資金調達の期間に織り込んでください。

入居者の優先購入権

これは、ブロックを初めて購入する多くの人が引っかかります。1987年のLandlord and Tenant Actの第I部のもとで、建物のフラットの少なくとも半数が、適格な入居者(おおむね長期のリースホルダー)によって保有されている場合、売却したいフリーホルダーは、まずそれらの入居者にフリーホールドを提供しなければなりません。正しい通知を送らなければ、犯罪になりうるうえ、後で入居者が自分たちへの売却を強制できる場合があります。購入する建物にすでにいくつかの長期のリースが含まれているなら、ソリシターは、売り手が遵守したことを確認する必要があります。同様に、フラットに長期のリースを付与した後は、フリーホールドを売却する際に同じルールが適用されます。

権原の分割のためにブロックを購入する際の印紙税(SDLT)

複数の住居を一度に購入する際の印紙税を軽減していたMultiple Dwellings Reliefは、2024年6月1日以降に完了する取引について廃止されました。これにより、多くの権原の分割の計算が変わりました。残るルートは2つです。

• 5戸以下の住居: 購入には居住用の税率が課され、通常、追加住宅に対する5%の高税率の上乗せがその上に適用されます。
• 1回の取引で6戸以上の住居: 買い手は購入を非居住用として扱い、最高5%の非居住用の税率を払えます。

複合用途の建物(上にフラットがある店舗)も、非居住用の税率に該当します。当社の居住用印紙税計算ツールと商業用印紙税計算ツールで両方のルートをモデル化し、どちらが適用されるかは税務アドバイザーに確認してもらってください。

権原の分割の資金調達と借り換え

ほとんどの権原の分割は、通常、ブロックを担保とするつなぎ融資で購入され、一部のフラットを売却するか、権原が登録された後に各フラットをバイ・トゥ・レット・モーゲージに借り換えることで出口を迎えます。計画を形づくる点が2つあります。

• 6か月ルール。 主流のバイ・トゥ・レットの貸し手の数社は、物件を6か月保有するまで、新しいより高い価値に対して融資しませんが、購入にしつつなぎ融資を使った場合は、より早く借り換えに応じる専門の貸し手もあります。どの貸し手がどのアプローチを取るかは、当社のBRRR戦略の貸し手の比較で取り上げています。
• 鑑定士が最終的な判断を下す。 借り換えは、あなたの表計算ではなく、各フラットに対する貸し手の評価に基づきます。比較事例が弱ければ、借り換えは低くなり、あなたの資金が案件により多く残ります。

短期の側が通常どう機能するかは、つなぎ融資の解説で取り上げています。

案件に織り込むべき権原分割のリスク

• ダウンバリュエーション。 個々のフラットの価値は、貸し手の鑑定士が同意するまでは、推定にすぎません。
• 既存の入居者。 Assured Shorthold Tenancyや更新型の賃貸借の入居者は、そのまま残ります。借家人権利法以降、ほとんどの賃貸借は更新型となり、空き渡しでの売却のタイミングと、フラットがどの買い手に魅力的かの両方に影響します。
• フリーホールドの管理。 フリーホールドを保持すれば、建物全体の大家としての修繕と保険の義務、およびサービスチャージの管理を引き受けることになります。
• リースホルダーの権利。 長期のリースが存在するようになると、リースホルダーはリースを延長したり、共同でフリーホールドを購入したりできます。これは普通のことで、脅威として扱うのではなく、想定しておくべきです。それらの権利の仕組みは、リース延長の手続きのガイドで説明しています。
• 税務上の扱い。 フラットを売却する意図で購入した場合、HMRCは利益をキャピタルゲインではなく事業所得として扱うことがあります。構造が重要なので、購入した後ではなく、前に助言を受けてください。

よくある質問

権原の分割は合法ですか?

はい。権原の分割は、フリーホルダーによる長期のリースの付与と登録にすぎず、標準的な不動産譲渡です。リスクは、法的なものではなく、商業上と規制上のもの(評価、適法な使用、貸し手の要件)です。

権原を分割するには、計画許可が必要ですか?

権原の分割そのものには必要ありません。物理的な変更ではなく、法的な変更だからです。ただし、各フラットは、すでに独立した住居としての適法な使用を持っていなければなりません。住宅がまだ単一の住居であれば、フラットへの転換にはまず計画許可が必要です。

権原の分割には、どのくらいかかりますか?

リースの起草と合意には、通常数週間かかります。その後、HM Land Registryでの登録に数週間から数か月かかることがあります。つなぎ融資の期間には、借り換えの貸し手が適用する場合は6か月の保有ルールも含めて、全体のタイムラインを見込んでください。

権原の分割の後、フリーホールドを保持できますか?

はい。多くの投資家は、建物の管理を管理するためにフリーホールドを保持します。新しい長期の居住用リースはペッパーコーンのグラウンドレントしか課せないため、フリーホールドは主に収入源ではなく管理の役割です。

どのくらいのリース期間を付与すべきですか?

125年と999年のどちらも一般的です。貸し手が求める最低の残存期間をはるかに上回っていれば問題ありません。短いリースは、権原の分割を成り立たせるまさにその住宅ローンの組みやすさを損ないます。

権原の分割は、住宅をフラットに転換することと同じですか?

いいえ。権原の分割は、すでに存在するフラットの法的な所有構造を変えるものです。1軒の住宅をフラットに転換することは、物理的かつ計画上の変更であり、権原の分割が可能になる前に、計画許可と建築確認の承認を得て、まず行う必要があります。

権原の分割は、物件の価値を高めますか?

個々のフラットが、ブロックよりも合計で価値が高い場合、総額での価値の上昇を生む可能性があります。その上昇は利益ではありません。印紙税、法務作業、資金調達、調査、工事、保有コスト、売却コストが、まずそこから引かれます。

フラットの評価には、どの証拠を使うべきですか?

希望価格ではなく、同じエリアの比較できるフラットの最近の完了した売却です。HM Land RegistryのPrice Paid Dataが成約価格を示し、EPCの床面積により平方フィートあたりの価格で比較できます。

借り換えの評価が予想より低かったらどうなりますか?

貸し手の借り換え額が減り、あなたの資本がプロジェクトにより多く残ります。保有期間と資金調達のコストが延びる可能性もあるため、権原の分割は、購入する前に、より低い評価でストレステストするべきです。

重要なポイント

• 権原の分割は、1つのフリーホールドのブロックを、個別に登録された、それぞれ個別に売却や担保にできるリースホールドのフラットに変えます。
• 価値の上昇は、ブロックの投資としての価格設定と比べた、個々のフラットの広い買い手と貸し手の市場から生まれます。
• フラットは適法で、自己完結型で、住宅ローンが組めなければならず、個々の価値には成約価格の証拠が必要です。
• Multiple Dwellings Reliefは2024年6月1日に終了しました。1回の取引で6戸以上の住居なら、非居住用の印紙税率を使える場合があります。
• 購入する前に、1987年Landlord and Tenant Actの優先購入権、貸し手のリース要件、借り換えの6か月ルールを確認してください。

本記事は一般的な情報であり、法律、税務、財務に関する助言ではありません。権原の分割には、特定の建物とあなたの状況に応じた、不動産譲渡、計画、税務、融資のルールが関わります。購入を約束する前に、ソリシター、税務アドバイザー、モーゲージブローカーの助言を受けてください。