リースは今延長すべきか、マリッジバリュー廃止を待つべきか?(2026年)
マリッジバリューの廃止は法律に定められていますが、施行されておらず、日付もなく、評価率も未定です。残存80年未満のリースにとっての意味、今延長すべき場合、ご自身のケースの試算方法。
結論: リース残存期間が80年未満なら、マリッジバリューの廃止を待たないでください。2024年のLeasehold and Freehold Reform Actは書面上はマリッジバリューを廃止しますが、その部分はまだ施行されておらず、施行日も決まっておらず、新しい評価率も規則で定める必要があります。それまでは、リース延長は1993年法に基づいて価格が決まり、残存期間が1年縮むごとに延長費用が上がります。残存期間が85年を大きく超えているなら、待つリスクははるかに小さくなります。
2026年10月時点のマリッジバリュー改革の状況
Leasehold and Freehold Reform Act 2024は、法定リース延長の価格の決め方を変えます。マリッジバリューを廃止し、評価をより予測しやすくするために資本化率と繰延率を定めることが想定されています。弁護士や鑑定士の解説は、2026年秋の状況について一致しています。
- マリッジバリューに関する規定はまだ施行されておらず、施行日も発表されていません。
- 政府が規則で率を定めるまで、新しい評価方法は始められません。その率に関する政府の意見募集は、2026年9月23日に終了しました。
- 解説者は早くても2027年または2028年の施行を見込んでいますが、これは推定であり公式な日付ではありません。
- 施行までは、延長はLeasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993に基づいて価格が決まるため、残存期間が80年未満の場合はマリッジバリューが引き続き適用されます。
公式な施行通知は見つかりませんでした。日付に頼る前に、legislation.gov.ukの施行記録や政府のリースホールドのページをご確認ください。
マリッジバリューとは何か、なぜ80年が重要なのか
マリッジバリューは、短いリースが長いリースになることでフラットの価値が上がる分のことです。1993年法では、リース保有者と土地所有者で均等に分け、残存期間が80年以下の場合にのみ支払います。残存期間が80年を下回ると、リース保有者は、プレミアムの他の要素に加えて、この増加分の半分を土地所有者に支払います。80年を下回ってから待つほど、増加分も価格も大きくなります。各要素は、イングランドとウェールズのリース延長費用のガイドで詳しく説明しています。
簡略化した例を挙げます。リースを延長するとフラットの価値が30,000ポンド上がる場合、マリッジバリューはプレミアムに約15,000ポンドを加えます。この金額は、土地所有者の地代とリバージョンの損失に上乗せされます。これらの数字は例示にすぎず、実際のプレミアムには鑑定士の報告書が必要です。
今延長すべきか、待つべきか:判断ガイド
| 残存リース期間 | 今日マリッジバリューを支払うか | 推奨される対応 |
|---|---|---|
| 90年超 | いいえ | 待つリスクは小さいです。85年を切るころに再検討してください。 |
| 85〜90年 | いいえ | 先を見て計画しましょう。評価を取り、82年に達する前に決めてください。 |
| 80〜85年 | まだ | 境界線の近くです。今延長すればマリッジバリューを完全に避けられます。 |
| 80年未満 | はい | 早めに延長しましょう。遅れるごとに費用が上がり、改革には日付がありません。 |
| 70年未満 | はい | 最優先で延長しましょう。リースが短くなるほど、住宅ローンや再販の問題が大きくなります。 |
待つことのリスク
- 日付が不確実です。 施行日は決まっておらず、何年待っても1993年法の価格で算定される可能性があります。
- リースは短くなり続けます。 80年を下回った1年ごとに、その間にプレミアムが上がります。
- 再販と融資。 多くの貸し手は短いリースへの融資に消極的で、買い手の範囲が狭まります。
- 新しい率はまだ分かりません。 定められる資本化率と繰延率は決まっておらず、新制度がすべてのリースで安くなるとは誰も言えません。
今すべきこと
- 正確な残存期間と、12か月後にいくつになるかを確認します。
- 専門の鑑定士から評価を取り、プレミアムのうちマリッジバリューがどれだけかを確認します。
- リース延長計算ツールでご自身の数字を試算します。
- 投資家としてフラットを買う場合は、オファー前にリース期間を確認します。短いリースは割引価格で買えますが、延長費用を価格に織り込む必要があります。リース延長の手続きのガイドとタイトル分割のメモもご覧ください。
- 2025年1月31日以降は、法定延長を請求するのに2年間の所有は不要になったことを覚えておいてください。
よくある質問
マリッジバリューは廃止されましたか?
実際にはまだです。Leasehold and Freehold Reform Act 2024が定めていますが、その部分は施行されておらず、日付も決まっていません。
マリッジバリューはいつ廃止されますか?
公式な日付はありません。解説者は、新しい評価率を定める規則が整った後の、早くても2027年または2028年と見ています。
リースは今延長すべきですか、待つべきですか?
80年未満なら、費用が毎年上がり、改革に日付がないため早めに延長してください。85年超なら待つリスクは小さいですが、状況を知るために評価を取ってください。
マリッジバリューはいくらですか?
1993年法では、延長によって生じる価値増加の半分で、残存期間が80年以下の場合にのみ支払います。鑑定士があなたのフラットについて算定します。
所有して2年未満でもリースを延長できますか?
はい。2025年1月31日以降、2年間の所有要件は法定延長には適用されません。
重要なポイント
- マリッジバリューは、残存期間が80年以下の場合、1993年法の下でなお支払う必要があります。
- 廃止は書面上の法律ですが施行されておらず、日付もなく、率も未定です。
- 80年未満では、待つと毎年費用が増え、安くなる保証もありません。
- 85年超なら待つリスクは小さいです。いずれにせよ評価を取ってください。
この記事は一般的な情報であり、法律上または鑑定上の助言ではありません。リース延長の法律は変化しており、状況は予告なく変わる可能性があります。通知を出す前に、最新のルールを確認し、専門家の評価と弁護士の助言を受けてください。