Il boom delle società di buy-to-let è finito? Cosa mostrano i dati 2026

Cosa mostrano gli ultimi dati sulla costituzione di società

Hamptons analizza i dati del Companies House sulla costituzione di società di buy-to-let. I suoi numeri di settembre 2026, riportati da PropertyWire e da altri media di settore, sono:

• 41.483 società di buy-to-let costituite da gennaio ad agosto 2026, l'8% in meno rispetto alle 44.802 degli stessi mesi del 2025.
• Solo agosto 2026: 4.198 costituzioni, il 22% in meno rispetto alle 5.363 di un anno prima.
• Alla fine del 2025 risultavano registrate circa 443.000 società di buy-to-let, quasi cinque volte il dato del 2016.
• Nel 2025 si stima che il 53% delle circa 81.800 proprietà entrate in società di buy-to-let in Inghilterra e Galles provenisse da un trasferimento dalla proprietà personale. Finora nel 2026 circa il 51% delle proprietà che entrano in società sono nuovi acquisti.

Una precisazione: il conteggio delle costituzioni sottostima l'attività. Un proprietario che ha creato una società anni fa e compra altri dieci immobili tramite essa non aggiunge alcuna nuova società a questi numeri.

Perché le costituzioni calano

Hamptons afferma che la maggior parte dei proprietari che traggono vantaggio dalla società l'ha già costituita. Altri, come i contribuenti con aliquota più bassa o chi prevede di vendere entro pochi anni, spesso ritengono che i costi di trasferimento non valgano la pena. Trasferire in una società un immobile posseduto personalmente è trattato come una vendita, che può far scattare lo Stamp Duty Land Tax e l'imposta sulle plusvalenze. Questi costi si pagano subito, mentre il risparmio fiscale arriva lentamente.

Proprietà personale o società: cosa cambia davvero

Una società vince quando gli utili sono reinvestiti anziché prelevati, perché l'imposta sulle società è oggi tra il 19% e il 25% a seconda del livello degli utili. Perde il vantaggio quando le serve il reddito personalmente, perché si aggiunge l'imposta sui dividendi. Anche le aliquote sui redditi immobiliari delle persone fisiche salgono da aprile 2027, come spieghiamo nella nostra guida alle aliquote 2027, il che rafforza le ragioni a favore della società in alcuni portafogli.

Chi dovrebbe usare una società ora?

• Nuovi acquirenti che prevedono di tenere e reinvestire: una società dal primo giorno evita costi di trasferimento in seguito.
• Proprietari esistenti con grandi mutui: la Section 24 può rendere costosa la proprietà personale, ma i costi di trasferimento vanno modellati. Veda la nostra guida fiscale per i proprietari britannici.
• Detenzioni brevi e flip: una società è spesso meno utile, poiché il beneficio si accumula nel corso degli anni.
• Chi prevede di vivere del reddito: l'imposta sui dividendi riduce il vantaggio.

Come testare il suo caso

1. Elenchi prezzo, mutuo, affitto e spese di ogni immobile.
2. Confronti proprietà personale e tramite società fianco a fianco nel calcolatore società Ltd contro persona fisica.
3. Verifichi l'effetto della restrizione sugli interessi ipotecari nel calcolatore Section 24.
4. Per un immobile esistente, stimi il costo di SDLT e plusvalenze del trasferimento. La nostra guida all'imposta sulle plusvalenze e il calcolatore dell'imposta sulle plusvalenze aiutano con la parte plusvalenze, e il calcolatore dello stamp duty copre l'SDLT.
5. Chieda consiglio a un commercialista prima di trasferire qualsiasi cosa.

Domande frequenti

Il boom delle società di buy-to-let è finito?

Le costituzioni rallentano, in calo dell'8% nei primi otto mesi del 2026, ma le società restano la strada preferita dalla maggior parte dei nuovi investitori buy-to-let.

Perché meno proprietari costituiscono società?

La maggior parte dei proprietari che ne traggono vantaggio l'ha già fatto, e trasferire un immobile esistente può far scattare SDLT e imposta sulle plusvalenze, il che lo rende antieconomico per molti.

Una società a responsabilità limitata è meglio della proprietà personale per il buy-to-let?

Dipende dalla sua aliquota, da quanto debito ha e dal fatto che reinvesta gli utili. I contribuenti con aliquota più alta che reinvestono spesso ne traggono vantaggio. Chi ha bisogno del reddito personalmente, spesso no.

Posso trasferire il mio buy-to-let esistente in una società?

Sì, ma è trattato come una vendita alla società, che può far scattare SDLT e imposta sulle plusvalenze. Modelli entrambi prima di decidere.

Le società pagano la sovrattassa dello stamp duty?

In genere sì. Le società che acquistano immobili residenziali pagano le aliquote più alte di SDLT, e le persone fisiche pagano la sovrattassa sulle abitazioni aggiuntive, quindi il costo extra c'è in entrambe le strutture.

Punti chiave

• La costituzione di società di buy-to-let è calata dell'8% da gennaio ad agosto 2026, il primo calo sostenuto da anni.
• Il rallentamento riflette il costo del trasferimento degli immobili esistenti, non un rifiuto delle società.
• Le società favoriscono i contribuenti con aliquota alta che reinvestono. Sono meno adatte a chi preleva il reddito.
• Modelli sempre SDLT, plusvalenze e imposta sul prelievo prima di spostare un immobile.

Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza fiscale, legale o finanziaria. Le regole e le aliquote fiscali cambiano e dipendono dalle sue circostanze. Chieda consiglio a un commercialista o avvocato qualificato prima di ristrutturare i suoi immobili.