Anno fiscale
La Sua Fascia di Imposta sul Reddito (Proprietà Personale e Dividendi)
Differenza Fiscale
£1,157
Detenerlo tramite una società a responsabilità limitata costa meno imposte nel complesso, anche dopo l'imposta sui dividendi su ciò che preleva.
Detenuto a Titolo Personale
Detenuto tramite Società a Responsabilità Limitata
Solo a scopo illustrativo. Esclude lo stamp duty e l'imposta sulle plusvalenze innescati dalla costituzione di una società con un immobile già detenuto a titolo personale, i tassi dei mutui in genere più alti e gli LTV più bassi che i finanziatori offrono alle società a responsabilità limitata, e le imposte dovute se la società viene infine liquidata o venduta anziché prelevarne i dividendi ogni anno. Non sono modellati la riduzione graduale del personal allowance né altri redditi che si sommano all'utile da locazione. Chieda sempre una consulenza fiscale professionale prima di scegliere una struttura.
Desidera aiuto per tradurre questi numeri in azioni?
Il nostro team analizza affari come questo ogni giorno. Ci contatti e analizzeremo i numeri insieme a Lei, senza alcun impegno.
Cosa Fa Questo Calcolatore
Questo strumento confronta il rendimento reale dopo le imposte di un nuovo acquisto buy-to-let detenuto a titolo personale con la detenzione tramite una società a responsabilità limitata, usando lo stesso reddito da locazione, gli stessi interessi del mutuo e le stesse spese per entrambi. A differenza di un semplice confronto tra imposta sulle società e imposta sul reddito, tassa anche i dividendi che preleva dalla società, perché è l'imposta che arriva davvero quando spende il denaro.
Imposti la sua fascia di imposta sul reddito, quanta parte dell'utile della società dopo le imposte intende prelevare come dividendi ogni anno ed eventuali costi di gestione aggiuntivi della struttura Ltd. Il calcolatore determina automaticamente l'imposta sulle società, l'imposta sui dividendi e l'imposta sul reddito personale equivalente.
Come Funziona il Calcolo
Persona fisica: l'imposta sul reddito è calcolata su (reddito da locazione − altre spese) alla sua aliquota marginale, con gli interessi del mutuo che ricevono solo un credito d'imposta all'aliquota base (il 20% nel 2026/27, che dal 2027/28 sale con l'aliquota base sui redditi immobiliari) anziché essere dedotti, le regole della Section 24 introdotte gradualmente dal 2017.
Società a responsabilità limitata: l'imposta sulle società è calcolata su (reddito da locazione − altre spese − interessi del mutuo − costi di gestione), poiché gli interessi sono una spesa aziendale interamente deducibile. Ciò che poi preleva come dividendo viene tassato di nuovo alle aliquote sui dividendi (10,75% / 35,75% / 39,35%) dopo una franchigia sui dividendi esente da imposte di £500. L'utile che resta nella società non viene tassato di nuovo finché non viene prelevato.
La differenza fiscale confronta la sua imposta sul reddito personale con l'imposta sulle società combinata più l'imposta sui dividendi su ciò che preleva davvero. Lasciare più utile nella società (una % di prelievo più bassa) differisce l'imposta sui dividendi ma non la elimina. Quel denaro sarà comunque tassato quando uscirà.
Esempio Pratico
Un contribuente con aliquota alta (40%) con £15.000 di canone annuo, £6.000 di interessi del mutuo, £2.000 di altre spese, £700 di costi di gestione della Ltd, che preleva il 100% dell'utile come dividendi.
- Reddito da locazione: £15.000
- Altre spese: £2.000 → utile prima degli interessi: £13.000
- Persona fisica: imposta sul reddito = £13.000 × 40% = £5.200, meno il credito del 20% su £6.000 di interessi (£1.200) = £4.000 dovute
- Utile reale: £15.000 − £2.000 − £6.000 = £7.000
- Ltd: utile imponibile = £7.000 − £700 di costi di gestione = £6.300 × 19% = £1.197 di imposta sulle società
- Dividendo: £6.300 − £1.197 = £5.103 prelevati, meno £500 di franchigia × 35,75% = £1.646 di imposta sui dividendi
L'imposta personale dovuta è di £4.000. L'imposta della società Ltd ammonta a £1.197 + £1.646 = £2.843 combinate, ancora £1.157 più conveniente tramite la società anche dopo l'imposta sui dividendi, ma lontanissima dal divario che suggerirebbe un confronto solo sull'imposta sulle società.
Domande Frequenti
Perché includere l'imposta sui dividendi nel confronto con la Section 24?
L'imposta sulle società da sola sottostima ciò che una società a responsabilità limitata le costa davvero, perché l'utile della società non è denaro suo finché non lo preleva. Confrontare l'imposta sulle società con l'imposta sul reddito personale fa sembrare una società Ltd migliore di quanto sia davvero per chi intende prelevare l'utile e spenderlo. Questo calcolatore aggiunge di nuovo quell'imposta sui dividendi in modo che il confronto rifletta il denaro che può realmente usare.
Una società a responsabilità limitata è sempre più conveniente una volta inclusa l'imposta sui dividendi?
No. All'aliquota base, prelevare il 100% dell'utile come dividendi rende spesso più conveniente la proprietà personale una volta sommate imposta sulle società e imposta sui dividendi, poiché l'aliquota combinata può superare l'aliquota personale del 20%. Il vantaggio della società Ltd cresce con la sua fascia fiscale e con l'indebitamento (quanti interessi del mutuo le è impedito di dedurre a titolo personale). È più forte per i contribuenti con aliquota alta e aggiuntiva con mutui consistenti.
Cosa succede se non prelevo tutto l'utile come dividendi?
L'imposta sui dividendi è dovuta solo su ciò che preleva realmente. L'utile lasciato nella società è tassato una volta, alle aliquote dell'imposta sulle società, e può essere reinvestito in ulteriori acconti o trattenuto, ma sarà tassato di nuovo (come dividendo, o tramite imposta sulle plusvalenze se vende le sue quote o liquida la società) quando arriverà infine a lei personalmente, quindi trattenere l'utile differisce l'imposta anziché evitarla.
Pago la National Insurance sul reddito da locazione in entrambi i casi?
No. Il reddito da locazione non è soggetto alla National Insurance né per un locatore persona fisica né per una società a responsabilità limitata, indipendentemente da come è strutturato l'utile. È una delle poche aree in cui la proprietà personale e quella Ltd sono trattate in modo identico.
Devo costituire una società con un immobile che già possiedo a titolo personale?
Non automaticamente. Trasferire un immobile esistente in una società a responsabilità limitata conta di norma come una vendita a fini fiscali, facendo scattare l'imposta sulle plusvalenze e la stamp duty land tax sul trasferimento (senza agevolazioni per il primo acquirente né per le abitazioni multiple), oltre al costo di un nuovo mutuo a nome della società, spesso a un tasso peggiore del suo contratto personale esistente. La costituzione di una società tende ad avere più senso per i nuovi acquisti che per la ristrutturazione di un portafoglio esistente. Chieda una consulenza fiscale professionale prima di compiere il passo.