Numeri indicativi, basati su progetti reali. Il prezzo di acquisto (57% del valore), il costo di ristrutturazione (17% del valore) e il rendimento da affitto (6.3%) sono medie dei nostri 5 progetti completati e in corso. La crescita dei prezzi e le condizioni dei prestiti sono ipotesi di mercato. I risultati di un'operazione reale saranno diversi.
Investirebbe nel mercato immobiliare britannico, un mercato ampio e stabile con una lunga storia di crescita. I rendimenti passati non sono garanzia di risultati futuri.
Illustrazione: Ipotesi centrali: crescita dei prezzi del 4% annuo, occupazione al 95%, progetti di 9 mesi e valori finali come da piano. Gli scenari sono illustrazioni, non previsioni, e non rappresentano un caso migliore o peggiore.
Ecco cosa potrebbero diventare £250,000 dopo 5 anni con ciascuna strategia. Tocchi una scheda per vedere come funziona.
Le barre confrontano i totali. La linea sottile indica il capitale di partenza.
Come funziona
BRRR
Sigla di Buy, Refurbish, Refinance, Rent (acquistare, ristrutturare, rifinanziare, affittare). Acquistiamo un immobile da ristrutturare ben al di sotto del suo valore di mercato, lo rinnoviamo e poi ci finanziamo sul valore più alto. Quel prestito restituisce gran parte del Suo capitale, così può ripartire. Lo stesso capitale finisce in più immobili.
- 1
Acquisto
Acquistiamo un immobile da ristrutturare ben al di sotto del valore di mercato.
- 2
Ristrutturazione
Lo rinnoviamo in modo che valga molto di più.
- 3
Rifinanziamento
Un finanziatore lo rivaluta e Le presta il 75% del nuovo valore. Gran parte del Suo capitale torna indietro.
- 4
Affitto
Entra un inquilino e paga l'affitto. Lei riutilizza il capitale per l'immobile successivo.
Ideale per
Chi vuole che il proprio capitale compri il più possibile e accetta una fase di ristrutturazione.
Cosa potrebbe andare storto
- IndebitamentoAlto
- Dipendenza dalla valutazioneAlto
- RistrutturazioneAlto
- Prezzo di venditaMedio
- Periodi di sfittoAlto
- Difficile uscire in frettaAlto
La ristrutturazione potrebbe costare di più, oppure la nuova valutazione potrebbe risultare inferiore al previsto. In tal caso una parte maggiore del Suo capitale resta bloccata nell'operazione.
Quanto è impegnativa?
Nessun impegno per Lei. Gestiamo noi ristrutturazione e rifinanziamento. Preveda circa 9 mesi per immobile.
I Suoi numeri per £250,000
Immobili posseduti
11
Il Suo capitale viene riutilizzato dopo ogni rifinanziamento. Costruito nell'arco di diversi anni.
Affitto netto al mese
£1,570
Dopo le commissioni di gestione e gli eventuali interessi sul prestito. I mesi senza inquilino lo riducono.
Immobili sotto il Suo controllo
£1,650,000
Il valore degli immobili ai prezzi di oggi.
La Sua quota al netto dei prestiti
£412,500
Valore dell'immobile meno £1,237,500 di prestiti. Questa è la parte che Le appartiene.
Denaro non investito
£85,165
Denaro non necessario per un'operazione completa. Resta sul Suo conto.
Totale dopo 5 anni
£909,092
3.64 volte il capitale di partenza, al lordo delle imposte.
Rendimento annualizzato indicativo
29.5%
Il tasso annuo implicito nel risultato a cinque anni del modello (£659,092 di guadagno in 5 anni), composto. Non è un rendimento annuo atteso.
Al lordo di imposta sul reddito, imposta sulle società e imposta sulle plusvalenze. Il trattamento fiscale dipende dalla Sua situazione.
Come si compone il totale a 5 anni
- Valore degli immobili dopo la crescita+£2,007,477
- Prestiti−£1,237,500
- Affitti incassati+£53,950
- Denaro non investito+£85,165
- Patrimonio netto stimato£909,092
Da cosa è composto il Suo totale a 5 anni
- Immobili di Sua proprietà (al netto dei prestiti) £770k
- Affitti incassati £54k
- Denaro rimasto in banca £85k
Quanto costa
Dove va il denaro: BRRR, per immobile
Ogni cifra qui sotto è riferita a un immobile e si aggiorna con le Sue ipotesi. Qui i costi sono più numerosi perché ristrutturiamo e rifinanziamo. Il prestito di rifinanziamento restituisce gran parte del denaro e ciò che resta investito è l'ultima voce dei costi iniziali.
Costi iniziali
Prezzo di acquisto
Acquistato sotto il valore di mercato. Da questa differenza nasce il profitto.
−£85,500
Imposta di bollo (SDLT)
Imposta governativa sull'acquisto di una casa aggiuntiva: 5% fino a £250k, 10% da £250k a £925k, 15% oltre.
−£4,275
Spese legali
Il solicitor che segue l'acquisto e verifica il titolo di proprietà.
−£1,500
Commissione di ricerca AAI
2% del prezzo di acquisto. Troviamo, verifichiamo e negoziamo l'operazione.
−£1,710
Ristrutturazione
I lavori che portano l'immobile al suo valore finale.
−£25,500
Interessi del prestito ponte e costi di detenzione
Interessi sul breve prestito che finanzia l'acquisto, più assicurazione, utenze e council tax durante i lavori.
−£6,000
Commissione di rifinanziamento
2% del nuovo valore, per l'organizzazione del prestito a lungo termine.
−£3,000
Costo totale del progetto
Tutto quanto sopra, sommato.
£127,485
Prestito di rifinanziamento erogato a Lei
Un finanziatore presta il 75% del valore finale e con questa somma viene rimborsato il breve prestito ponte.
+£112,500
Denaro rimasto nell'operazione
La parte del Suo denaro che resta in questo immobile dopo il rifinanziamento.
£14,985
Ogni mese, una volta affittato
Affitto
6.3% all'anno sul valore dell'immobile, occupato al 95%, pagato mensilmente dall'inquilino.
+£748
Commissione di gestione locativa
12% dell'affitto. Troviamo gli inquilini, incassiamo gli affitti e gestiamo le riparazioni.
−£90
Interessi del mutuo
Solo interessi, al 5.50% annuo. Il capitale del prestito viene rimborsato alla vendita o al rifinanziamento.
−£516
Resta a Lei ogni mese
Al lordo dell'imposta sul reddito. I mesi senza inquilino lo riducono.
£143
Come calcoliamo: ogni immobile è acquistato al valore indicato (BRRR e Flip sotto tale valore) e i costi comprendono l'imposta di bollo (stamp duty) con le aliquote per seconde case, le spese legali, una commissione di ricerca del 2% e una commissione di gestione degli affitti del 12%. I mutui sono a soli interessi al 75% del valore. BRRR e Flip usano un prestito ponte pari al 70% del prezzo di acquisto fino al rifinanziamento o alla vendita, e ogni ciclo dura 9 mesi. Avviamo al massimo un nuovo progetto al mese. Si ipotizza che il denaro residuo resti inutilizzato. Tutte le cifre sono al lordo dell'imposta sul reddito e dell'imposta sulle plusvalenze.
Questa illustrazione non indica se un finanziatore approverebbe il prestito: i finanziatori applicano i propri test di sostenibilità e di copertura dell'affitto. Acquisto senza mutuo e Mutuo sono dimensionati per usare tutto il Suo capitale, quindi immobili e prezzi reali saranno diversi.
Questa è un'illustrazione, non una consulenza finanziaria né una previsione. Il valore degli immobili può scendere oltre che salire e i rendimenti non sono garantiti. Le operazioni reali variano. Ci contatti prima di investire.
Parliamo di immobili.
Che desideri investire nel mercato immobiliare britannico, debba vendere un immobile che necessita di lavori o stia semplicemente cercando una casa ben gestita in affitto, saremo lieti di sentirLa.
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