Aumento delle imposte per i proprietari nel 2027: cosa significano per te le aliquote previste del 24% sul reddito da proprietà

Il governo ha legiferato aliquote distinte dell'Income Tax per il reddito da proprietà come parte della Finance Act 2026, che sostituiscono le aliquote 20%/40%/45% che si applicavano all'utile da locazione insieme al reddito da lavoro e ad altri redditi. L'Autumn Budget del 28 ottobre 2026 ha poi annunciato che quelle aliquote saliranno di altri 2 punti. La modifica arriva il 6 aprile 2027 e cambia più della percentuale di intestazione: incide anche su come il Personal Allowance viene assegnato tra le tue fonti di reddito e su come viene calcolato lo sgravio sui costi di finanziamento della Section 24.

Questa guida espone esattamente cosa cambia, ripassa la meccanica della Section 24 con la nuova aliquota base da proprietà (22% per legge, 24% secondo il piano del Budget) e valuta quando (se mai) valga la pena esplorare una struttura con società a responsabilità limitata di conseguenza.

Aggiornamento, 30 ottobre 2026: l'Autumn Budget 2026 ha annunciato un ulteriore aumento delle aliquote sul reddito da proprietà al 24%, 44% e 49% dal 6 aprile 2027. Finché il Finance Bill 2026-27 non sarà approvato, le aliquote in vigore per legge per il 2027-28 restano 22%, 42% e 47%, quindi questa guida mostra entrambe. Nota: questo articolo tratta le aliquote dell'imposta sul reddito da proprietà in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord. La Scozia ha un sistema di Income Tax separato. È un'informazione generale, non consulenza fiscale personale.

Le aliquote fiscali per i proprietari da aprile 2027, a colpo d'occhio

Le nuove aliquote si applicano solo al reddito da proprietà: non toccano le aliquote ordinarie dell'Income Tax che si applicano a reddito da lavoro, pensione o altri redditi non da proprietà. Un proprietario che guadagna £60,000 di stipendio non inizia a pagare il 42% (o il 44% previsto) su quello stipendio; l'aliquota alta incide solo sul reddito da proprietà che cade in quella fascia. Il governo ha pubblicato sia un riepilogo della politica sia una nota tecnica più dettagliata che lo espongono, e le aliquote del 22%/42%/47% sono fissate nella Finance Act 2026. L'ulteriore aumento al 24%, 44% e 49% è descritto nel documento del Budget 2026 e nel suo allegato su aliquote e franchigie, e diventerà legge solo con l'approvazione del Finance Bill 2026-27.

Esempio: £10,000 di reddito da proprietà

Se £10,000 di reddito da proprietà imponibile cadono interamente in una fascia, l'imposta aggiuntiva è di £200 con le aliquote in vigore per legge e di £400 con il piano del Budget, qualunque sia la fascia:

È un'illustrazione pulita, non una previsione. In pratica il tuo reddito da proprietà convive con la tua situazione fiscale più ampia, e detrazioni, spese, perdite e sgravio sui costi di finanziamento spostano la cifra reale.

Quando partono le nuove aliquote?

Le nuove aliquote sul reddito da proprietà entrano in vigore il 6 aprile 2027, applicandosi all'anno fiscale 2027-28 e successivi. Secondo la Finance Act 2026 sono il 22%, 42% e 47%. Se il Finance Bill 2026-27 sarà approvato come prevede il Budget, le aliquote per il 2027-28 saranno invece il 24%, 44% e 49%. Per il 2026-27 le attuali aliquote 20%/40%/45% si applicano ancora per intero. Non cambia nulla prima dell'inizio del nuovo anno fiscale.

Significa che ogni proprietario paga il 2% o il 4% in più?

Non automaticamente. L'aumento è di 2 punti percentuali in ciascuna fascia con le aliquote in vigore per legge, o di 4 punti con il piano del Budget, ma quanta imposta aggiuntiva paghi davvero dipende da quanto reddito da proprietà hai e in quale fascia cade. Un proprietario con £5,000 di reddito da proprietà tassato interamente all'aliquota base da proprietà paga £1,100 al 22%, o £1,200 al 24% previsto, contro £1,000 al 20%: una differenza di £100 o £200, non il 2% o il 4% di qualche totale maggiore.

Il calcolo reale deve anche considerare il tuo Personal Allowance, qualsiasi reddito da lavoro o pensione, le spese di proprietà ammesse, le perdite di proprietà riportate e la riduzione d'imposta per costi di finanziamento della Section 24. Trattare "utile da locazione × 2%" (o × 4%) come la tua risposta di solito sarà sbagliato in un senso o nell'altro.

Un cambiamento nel modo in cui vengono assegnate le detrazioni

Una parte meno evidente della riforma conta soprattutto per i proprietari che hanno anche reddito da lavoro dipendente o autonomo. Da aprile 2027, le regole di calcolo dell'Income Tax in genere applicano detrazioni e sgravi (compreso il Personal Allowance) prima al reddito non da proprietà, risparmio o dividendi, dove possibile. La nota tecnica di HMRC dà l'esempio del Personal Allowance applicato al reddito da lavoro prima che al reddito da proprietà.

Prendi un proprietario con £30,000 di reddito da lavoro e £3,000 di reddito da proprietà. Con il nuovo ordine, il Personal Allowance di £12,570 viene usato prima contro i £30,000 di stipendio, lasciando £17,430 di reddito da lavoro imponibile. I £3,000 di reddito da proprietà vengono poi tassati separatamente all'aliquota da proprietà: l'esempio svolto da HMRC stesso applica il 22% per intero, che diventa il 24% con il piano del Budget. Per i proprietari che prima contavano sul margine inutilizzato della detrazione per proteggere parte dell'affitto, quel margine può non esserci più una volta che il reddito da lavoro viene applicato per primo.

Cosa succede allo sgravio sui costi di finanziamento della Section 24?

È la modifica che conta di più per i proprietari con mutuo. I proprietari persone fisiche non deducono direttamente dal reddito da locazione gli interessi del mutuo residenziale. Ottengono invece una riduzione d'imposta calcolata sull'importo dei costi di finanziamento. Da aprile 2027, quella riduzione è calcolata all'aliquota base da proprietà, dal 20% di oggi: il 22% secondo la Finance Act 2026. Il Budget prevede di portare l'aliquota base da proprietà al 24% e, con le regole della Finance Act 2026, lo sgravio segue quell'aliquota, quindi la cifra finale dipende da come sarà approvato il Finance Bill 2026-27.

Prendi un proprietario con £20,000 di reddito da locazione, £8,000 di spese deducibili non finanziarie e £10,000 di interessi sul mutuo. L'utile da proprietà prima dei costi di finanziamento è £20,000 − £8,000 = £12,000. I £10,000 di costi di finanziamento non riducono direttamente quella cifra. Generano invece una riduzione d'imposta all'aliquota base da proprietà: £10,000 × 22% = £2,200 all'aliquota in vigore, o £2,400 se lo sgravio segue il 24% previsto, applicata contro l'imposta sul reddito dovuta.

Contribuente da proprietà con aliquota base

Se il tuo reddito da proprietà è tassato all'aliquota base da proprietà (22% per legge, 24% secondo il piano del Budget), il tuo sgravio sui costi di finanziamento è concesso alla stessa aliquota: i due restano allineati, come con il vecchio abbinamento 20%/20%.

Contribuenti da proprietà con aliquota alta e aggiuntiva

Se la tua aliquota marginale da proprietà è del 42% o del 47% (44% o 49% secondo il piano del Budget) ma il tuo sgravio sui costi di finanziamento è limitato all'aliquota base da proprietà, il divario resta ampio. Su £10,000 di costi di finanziamento al 42%, l'imposta su quel reddito è di £4,200 mentre lo sgravio è di soli £2,200: un deficit di £2,000 che un proprietario con aliquota alta molto indebitato assorbe ogni anno. Al 44% e al 24% previsti, sono £4,400 contro £2,400: lo stesso divario di £2,000. Passa i tuoi numeri nel calcolatore dell'imposta Section 24: modella l'aliquota di sgravio rettificata rispetto al tuo reddito da locazione, alle spese, agli interessi del mutuo e alla fascia fiscale effettivi, anziché a un esempio generico.

Dovresti spostare i tuoi immobili in affitto in una società?

L'aumento del 2027 spingerà alcuni proprietari a riconsiderare la propria struttura di proprietà, ma un'aliquota personale più alta non significa automaticamente che la costituzione di una società vinca. Una società funziona con un sistema fiscale del tutto diverso, e il confronto deve coprire l'intera struttura: non solo "49% di imposta personale contro 25% di Corporation Tax".

Una società che svolge un'attività immobiliare paga la Corporation Tax sui propri utili: 19% entro l'aliquota sui piccoli utili, 25% all'aliquota principale, con marginal relief tra £50,000 e £250,000 di utile, soggetto alle regole sulle società associate. Le aliquote e le soglie vigenti sono esposte nella pagina di aliquote e detrazioni della Corporation Tax di gov.uk. La Corporation Tax non è però il costo finale: estrarre l'utile dalla società a titolo personale, come stipendio o dividendi, attiva un ulteriore livello di imposta sull'estrazione.

Perché il confronto 19% contro 49% inganna

Due proprietari che generano ciascuno £40,000 di utile da proprietà imponibile: a titolo individuale al 44% previsto, sono £17,600 di imposta (£16,800 al 42% in vigore); tramite una società al 19%, sono £7,600 di Corporation Tax. Letta isolata, la società sembra la vincitrice ovvia, ma ciò ignora l'imposta sui dividendi sull'estrazione finale, i costi di contabilità e amministrazione, le differenze di finanziamento, la SDLT per trasferire un immobile esistente, la Capital Gains Tax sul trasferimento e le diverse condizioni di mutuo che le società tipicamente ottengono. Il confronto che conta è l'imposta totale nell'arco della vita e il costo di transazione, non l'aliquota di intestazione sull'utile in isolamento. Il calcolatore società a responsabilità limitata contro persona fisica esegue entrambe le strutture affiancate, compresa l'imposta di estrazione dei dividendi, così confronti il quadro completo e non un'aliquota contro un'altra.

Trasferire un portafoglio esistente in una società

Spostare in una società un immobile che già possiedi a titolo personale non è un passaggio amministrativo esente da imposte. La guida di HMRC conferma che i trasferimenti a una società possono far scattare una SDLT calcolata sul valore di mercato dell'immobile nelle situazioni tra persone correlate. Vedi il manuale SDLT di HMRC sulle transazioni tra parti correlate per come viene applicata la regola del valore di mercato. Un trasferimento può anche far scattare un onere di Capital Gains Tax sulla differenza tra il costo originale dell'immobile e il suo valore di mercato attuale, che passi o no denaro di mano. Oltre all'imposta, il finanziatore esistente può non consentire affatto il trasferimento, e un nuovo mutuo societario comporta in genere tassi, commissioni, limiti di LTV e requisiti di garanzia personale diversi. "Costituisci la società prima di aprile 2027" non è una raccomandazione universale: la domanda giusta è se la costituzione migliori il tuo rendimento a lungo termine dopo le imposte una volta considerati i costi di trasferimento, finanziamento ed estrazione.

Quando vale la pena esplorare una struttura societaria e quando no

È più probabile che valga la pena modellare una struttura societaria se sei un contribuente con aliquota alta o aggiuntiva, hai interessi sul mutuo consistenti, prevedi di conservare e reinvestire l'utile all'interno della società anziché prelevarlo e stai costruendo un portafoglio su un orizzonte lungo. Tende a essere meno attraente se ti serve gran parte dell'utile da locazione a titolo personale ogni anno, gestisci un portafoglio piccolo, detieni immobili con grandi plusvalenze non realizzate che farebbero scattare la CGT al trasferimento o affronteresti costi di SDLT e rifinanziamento che superano l'imposta risparmiata. Non esiste un'unica risposta giusta per ogni proprietario: è un calcolo, non una regola empirica.

C'è una scadenza per costituire la società prima di aprile 2027?

No. Il 6 aprile 2027 è quando partono le nuove aliquote sul reddito da proprietà: non è una scadenza generale per costituire la società. Se stai valutando un trasferimento di un portafoglio esistente, basa i tempi sull'economia di quella specifica transazione e non su un titolo che dice che "devi" agire prima della data.

Acquistare nuovi immobili contro trasferire quelli esistenti

Il calcolo è più semplice per un immobile che non hai ancora comprato. Puoi confrontare la proprietà personale con quella societaria prima dell'acquisto e comprare direttamente nella struttura che risulta vincente, senza i costi di SDLT e CGT che comporta spostare più tardi un immobile già posseduto. La via della società ha comunque le proprie considerazioni di finanziamento, amministrazione ed estrazione, ma modellare la decisione prima di ogni acquisto evita del tutto il problema del trasferimento.

Dovresti rimandare le riparazioni a dopo aprile 2027?

Fai attenzione a questo. I proprietari che usano la base contabile semplificata ammessa da HMRC riconoscono ricavi e spese da proprietà quando il denaro viene effettivamente ricevuto o pagato, quindi la data in cui paghi una riparazione può determinare in quale anno fiscale cade la deduzione. Ma rimandare deliberatamente una manutenzione genuina solo per inseguire una differenza fiscale di 2 o 4 punti percentuali rischia di peggiorare il problema: ulteriori danni, un conto finale maggiore, attrito con l'inquilino o un problema di sicurezza. Dove una riparazione è davvero discrezionale nel momento, è ragionevole modellare l'effetto fiscale di pagare prima o dopo il 6 aprile 2027. Ma non lasciare che una piccola differenza di aliquota prevalga su un lavoro necessario.

Cosa succede alle perdite di proprietà?

Le regole esistenti sulle perdite non scompaiono. La nota tecnica di HMRC conferma che le perdite di proprietà riportate continuano a essere compensate con il reddito da proprietà alle nuove aliquote. Un proprietario con perdite riportate consistenti non dovrebbe stimare il conto del 2027 applicando le nuove aliquote (22%, 42% o 47% per legge, 24%, 44% o 49% secondo il piano del Budget) direttamente al reddito lordo da locazione: le perdite si scalano per prime, come oggi.

Proprietari non residenti

Il Non-Resident Landlord Scheme trattiene oggi l'imposta all'aliquota base dell'Income Tax. Da aprile 2027, quell'aliquota di ritenuta passa alla nuova aliquota base da proprietà: il 22% secondo la Finance Act 2026, o il 24% se il piano del Budget sarà approvato. È un meccanismo di ritenuta, non necessariamente l'obbligazione fiscale finale del proprietario nel Regno Unito: un proprietario non residente può chiedere a HMRC di incassare il reddito da locazione senza deduzione nell'ambito dello schema, e qualsiasi imposta trattenuta viene accreditata contro l'obbligazione finale.

Chi lo sente di più e chi no

I proprietari con aliquota alta e aggiuntiva con un'aliquota marginale da proprietà del 42% o del 47% (44% o 49% secondo il piano del Budget) contro uno sgravio sui costi di finanziamento all'aliquota base da proprietà affrontano il divario più ampio, soprattutto dove l'indebitamento è alto. I proprietari con reddito da lavoro dovrebbero prestare particolare attenzione alle nuove regole sull'ordine delle detrazioni, poiché il margine di Personal Allowance in precedenza inutilizzato può ora essere consumato per primo dallo stipendio. I proprietari di portafoglio che pianificano di reinvestire anziché prelevare utili hanno l'argomento più solido per rifare un confronto tra proprietà personale e societaria.

L'impatto è minore per i proprietari con poco reddito da proprietà, pochi o nessun interesse sul mutuo, perdite riportate consistenti o redditi che restano comodamente entro la fascia base da proprietà in ogni momento.

Checklist di pianificazione fiscale per i proprietari nel 2027

• Calcola il tuo reddito da proprietà atteso per il 2027-28 e in quale fascia (o fasce) cade
• Calcola i tuoi interessi sul mutuo e altri costi di finanziamento, e modella la riduzione della Section 24 al 22% e al 24%
• Controlla eventuali perdite di proprietà riportate e come compenseranno il reddito del 2027-28
• Rivedi come il tuo Personal Allowance interagisce con reddito da lavoro e da proprietà con il nuovo ordine
• Rivedi le riparazioni pianificate e se i loro tempi abbiano davvero senso fiscale o commerciale
• Confronta la proprietà personale con una società a responsabilità limitata per il tuo specifico portafoglio
• Stima SDLT e CGT se stai considerando di trasferire immobili esistenti
• Confronta tassi e disponibilità di mutui personali contro societari
• Modella il costo fiscale di estrarre gli utili della società come stipendio o dividendi
• Chiedi consulenza fiscale professionale prima di trasferire qualsiasi immobile esistente

Modella i tuoi numeri

Due proprietari con identico reddito da locazione possono finire con conti fiscali molto diversi una volta considerati stipendio, interessi sul mutuo, spese, perdite e struttura di proprietà. Le aliquote di intestazione, 22%/42%/47% per legge e 24%/44%/49% secondo il piano del Budget, sono un punto di partenza, non una risposta.

Passa i tuoi costi di finanziamento nel calcolatore dell'imposta Section 24 per vedere lo sgravio rettificato con i tuoi numeri, e usa il calcolatore società a responsabilità limitata contro persona fisica per confrontare le strutture compresa l'imposta di estrazione dei dividendi: gli stessi calcolatori che usiamo noi stessi nel lavorare i numeri di un cliente, trattati più a fondo nella nostra guida fiscale per i proprietari del Regno Unito.

Domande frequenti

Quando partono le nuove aliquote fiscali per i proprietari?

Dal 6 aprile 2027, per l'anno fiscale 2027-28 in poi.

Quali sono le nuove aliquote dell'imposta sul reddito da proprietà?

Secondo la Finance Act 2026: 22% aliquota base da proprietà, 42% aliquota alta da proprietà, 47% aliquota aggiuntiva da proprietà. L'Autumn Budget 2026 prevede altri 2 punti dalla stessa data, al 24%, 44% e 49%, in attesa del Finance Bill 2026-27. Le aliquote attuali sono 20%/40%/45%.

L'aumento è del 2% o del 4%?

Con le aliquote in vigore per legge è un aumento di 2 punti percentuali: l'aliquota base passa dal 20% al 22%, un aumento relativo del 10% ma assoluto di 2 punti. Con il piano del Budget sono 4 punti, dal 20% al 24%.

Si applica alle società a responsabilità limitata?

No. Sono aliquote dell'Income Tax delle persone fisiche. Le società pagano invece la Corporation Tax: 19% aliquota sui piccoli utili, 25% aliquota principale, con marginal relief tra £50,000 e £250,000 di utile, anche se estrarre quell'utile a titolo personale viene tassato di nuovo.

Sale anche lo sgravio della Section 24?

Sì. Dal 2027-28, lo sgravio sui costi di finanziamento residenziali per i proprietari persone fisiche è calcolato all'aliquota base da proprietà: il 22% secondo la Finance Act 2026. Con queste regole segue l'aliquota base da proprietà, che il Budget prevede di fissare al 24%.

I proprietari con aliquota alta ottengono uno sgravio all'aliquota alta sugli interessi del mutuo?

No. Il loro utile da locazione può essere tassato al 42% (44% secondo il piano del Budget), ma lo sgravio sui costi di finanziamento è limitato all'aliquota base da proprietà: il divario tra i due è il costo reale della leva in questo sistema.

Il Personal Allowance cambia?

La detrazione di £12,570 in sé resta la stessa. Ciò che cambia è l'ordine in cui viene applicata: da aprile 2027 viene in genere applicata prima al reddito non da proprietà come uno stipendio.

Si applica in Scozia?

No. Queste aliquote si applicano in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord. La Scozia ha il proprio sistema di Income Tax decentrato.

Cambia l'aliquota di ritenuta del Non-Resident Landlord Scheme?

Sì: da aprile 2027 si allinea alla nuova aliquota base da proprietà, il 22% per legge oggi o il 24% se il piano del Budget sarà approvato. È una ritenuta, non necessariamente l'imposta finale dovuta.

Dovrei costituire una società prima di aprile 2027?

Non automaticamente. Vale la pena modellarlo, ma trasferire immobili esistenti può far scattare SDLT e CGT, e l'utile della società viene tassato di nuovo all'estrazione. Non esiste una scadenza universale legata alla data.

Le perdite di proprietà riportate si applicano ancora?

Sì: continuano a compensare il reddito da proprietà esattamente allo stesso modo con le nuove aliquote.

Posso ridurre la mia imposta del 2027 pagando riparazioni dopo il 6 aprile 2027?

Il momento può contare, soprattutto con la base contabile semplificata ammessa da HMRC, ma non rimandare mai riparazioni necessarie solo per inseguire una differenza di 2 o 4 punti percentuali: il costo commerciale della manutenzione differita di solito la supera.

Punti chiave

• Dal 6 aprile 2027, le aliquote sul reddito da proprietà salgono al 22% (base), 42% (alta) e 47% (aggiuntiva) in Inghilterra, Galles e Irlanda del Nord secondo la Finance Act 2026, e l'Autumn Budget 2026 prevede un ulteriore aumento al 24%, 44% e 49%, in attesa del Finance Bill 2026-27.
• Lo sgravio sui costi di finanziamento della Section 24 segue l'aliquota base da proprietà invece del 20%, ma il divario con le aliquote da proprietà alta e aggiuntiva resta ampio per i proprietari con leva e aliquota alta.
• Le detrazioni, compreso il Personal Allowance, vengono in genere applicate prima al reddito non da proprietà da aprile 2027: un cambiamento che riguarda in particolare i proprietari con reddito da lavoro.
• Le perdite di proprietà riportate continuano a compensare il reddito da proprietà con le nuove regole.
• La costituzione di una società non è automaticamente la risposta: modella l'imposta totale nell'arco della vita, compresi estrazione, SDLT e CGT di qualsiasi trasferimento, non solo l'aliquota di intestazione della Corporation Tax.
• Non c'è una scadenza che imponga di costituire la società prima di aprile 2027: basa qualsiasi trasferimento sull'economia propria della transazione.

Questo articolo è solo a scopo informativo generale e non costituisce consulenza fiscale o finanziaria. Aggiornato il 30 ottobre 2026 per riflettere l'Autumn Budget 2026. La legislazione fiscale e la guida di HMRC possono cambiare; controlla sempre la guida vigente su gov.uk e parla con un consulente fiscale qualificato delle tue circostanze specifiche prima di prendere decisioni basate sulle modifiche del 2027.