Anno fiscale
La Sua Fascia di Imposta sul Reddito (Proprietà Personale)
Differenza Fiscale
£3,180
Detenerlo tramite una società a responsabilità limitata costa meno imposte a questo livello di utile.
Detenuto a Titolo Personale
Detenuto tramite Società a Responsabilità Limitata
Solo a scopo illustrativo. Non include l'imposta sul prelievo di dividendi o stipendio sul lato della società Ltd, la riduzione graduale del personal allowance né altri redditi che si sommano all'utile da locazione. La costituzione di una società con un portafoglio esistente può far scattare stamp duty e imposta sulle plusvalenze sul trasferimento, oltre ai costi di accensione di un nuovo mutuo. Chieda sempre una consulenza fiscale professionale prima di ristrutturare. Non costituisce consulenza finanziaria o fiscale.
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Cosa Fa Questo Calcolatore
Questo strumento confronta il costo fiscale reale della detenzione di un immobile buy-to-let a titolo personale rispetto a quella tramite una società a responsabilità limitata, a parità di reddito da locazione, interessi del mutuo e altre spese. Le due strutture sono tassate in modo completamente diverso dalle modifiche della Section 24 del 2020.
La proprietà personale non consente più di dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione prima delle imposte. Si ottiene invece un credito d'imposta all'aliquota base sugli interessi pagati: il 20% nel 2026/27, che dal 2027/28 sale con l'aliquota base sui redditi immobiliari. Una società a responsabilità limitata deduce ancora gli interessi come normale spesa aziendale e paga l'imposta sulle società sul resto. Scelga la sua fascia di imposta sul reddito per vedere i numeri della proprietà personale, e il calcolatore determina automaticamente l'imposta sulle società equivalente in base al livello di utile.
Come Funziona il Calcolo
Persona fisica: l'imposta sul reddito è calcolata su (reddito da locazione − altre spese) alla sua aliquota marginale. Gli interessi del mutuo vengono riaggiunti, non dedotti. Ottiene poi un credito d'imposta all'aliquota base (il 20% nel 2026/27, che dal 2027/28 sale con l'aliquota base sui redditi immobiliari) sugli interessi effettivamente pagati, che viene sottratto dall'imposta dovuta, non dall'utile imponibile stesso.
Società a responsabilità limitata: l'imposta sulle società è calcolata su (reddito da locazione − altre spese − interessi del mutuo), poiché gli interessi sono una spesa aziendale interamente deducibile. L'aliquota è del 19% fino a £50.000 di utile, del 25% oltre £250.000, e di un'aliquota con marginal relief graduale nel mezzo.
L'utile reale (canone meno tutti i costi, inclusi gli interessi) è identico in entrambi i casi. Cambia solo il trattamento fiscale. Per questo il confronto mostra una sola volta la stessa cifra di utile reale, poi sotto due diversi carichi fiscali e due diversi risultati dopo le imposte.
Esempio Pratico
Un contribuente con aliquota alta (40%) con £18.000 di canone annuo, £7.500 di interessi del mutuo e £2.500 di altre spese deducibili.
- Reddito da locazione: £18.000
- Altre spese: £2.500 → utile prima degli interessi: £15.500
- Persona fisica: imposta sul reddito = £15.500 × 40% = £6.200, meno il credito del 20% su £7.500 di interessi (£1.500) = £4.700 dovute
- Utile reale: £18.000 − £2.500 − £7.500 = £8.000
- Ltd: utile imponibile = £8.000 (interessi dedotti) × 19% = £1.520 dovute
Lo stesso utile reale di £8.000 in entrambi i casi, ma £4.700 di imposta personale contro £1.520 di imposta sulle società, £3.180 in più trattenuti detenendolo tramite una società a responsabilità limitata a questo livello di utile e fascia fiscale.
Domande Frequenti
Cos'è esattamente la Section 24?
La Section 24 del Finance (No. 2) Act 2015, pienamente in vigore dall'anno fiscale 2020/21, ha eliminato la possibilità per i locatori persone fisiche di dedurre gli interessi del mutuo come spesa prima di calcolare l'utile da locazione imponibile. Ricevono invece un credito d'imposta all'aliquota base sugli interessi pagati (il 20% nel 2026/27, che dal 2027/28 sale con l'aliquota base sui redditi immobiliari), a prescindere dalla loro effettiva aliquota di imposta sul reddito.
La Section 24 riguarda anche le società a responsabilità limitata?
No. La Section 24 si applica solo ai locatori persone fisiche (compresi quelli in società di persone). Le società a responsabilità limitata non ne sono mai state colpite; hanno sempre dedotto gli interessi sui prestiti come normale spesa aziendale prima di pagare l'imposta sulle società sul resto, motivo preciso per cui la costituzione di una società è diventata una strategia comune dopo il 2020.
Costituire una società con il mio portafoglio è sempre la mossa giusta?
Non automaticamente. Trasferire in una società un immobile già detenuto a titolo personale conta di norma come una vendita a fini fiscali, facendo scattare l'imposta sulle plusvalenze e la stamp duty land tax (di solito senza agevolazioni per il primo acquirente né per le abitazioni multiple) sul trasferimento, oltre al costo di un nuovo mutuo a nome della società. Tende ad avere più senso per nuovi acquisti o portafogli molto indebitati che generano grandi importi di interessi, non automaticamente per tutti. Chieda una consulenza fiscale professionale prima di ristrutturare.
Perché un contribuente con aliquota base è meno colpito dalla Section 24?
Poiché il credito d'imposta del 20% coincide esattamente con l'aliquota marginale di un contribuente con aliquota base, l'effetto netto della Section 24 è all'incirca neutro per loro. Sono tassati sulla cifra di utile più alta (senza interessi dedotti) ma recuperano il credito corrispondente. I contribuenti con aliquota alta e aggiuntiva ottengono solo un credito del 20% a fronte di interessi che altrimenti avrebbero compensato imposta al 40% o 45%, ed è lì che il costo morde davvero.
Il credito d'imposta del 20% si applica all'intera rata del mutuo?
No. Solo la parte degli interessi. Se ha un mutuo ad ammortamento, la parte di rimborso del capitale della rata mensile non è mai stata deducibile fiscalmente per i locatori, quindi la Section 24 non cambia come viene trattata quella parte; ha cambiato solo il trattamento della componente di interessi.