La guida fiscale per i proprietari britannici: imposta sul reddito, Section 24, CGT e società a confronto

Come viene tassato davvero il reddito da locazione

L'utile da locazione (reddito meno spese ammesse come commissioni dell'agenzia di locazione, assicurazione, riparazioni e service charge) viene sommato al tuo altro reddito e tassato alla tua aliquota marginale: 20% nella fascia base, 40% nella fascia alta, 45% all'aliquota aggiuntiva. Non esiste una "aliquota per proprietari" separata. Se l'affitto spinge il tuo reddito totale in una fascia più alta, solo la parte sopra la soglia è tassata a quell'aliquota più alta, secondo le regole standard che HMRC espone nella sua guida al pagamento delle imposte sul reddito da locazione. Fai i tuoi numeri, compreso come un mutuo e altri costi incidano sul conto finale, con il nostro calcolatore dell'imposta sul reddito britannica.

Section 24: la restrizione dello sgravio sugli interessi del mutuo

È la modifica che sorprende il maggior numero di proprietari, perché non funziona come la maggior parte delle persone presume. Dall'aprile 2020 non puoi più dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione prima di calcolare il conto fiscale. Ottieni invece un credito d'imposta fisso del 20% sui tuoi costi di finanziamento, applicato dopo il calcolo dell'imposta. Per un contribuente con aliquota base è più o meno un pareggio, ma per uno con aliquota alta non lo è: il tuo utile da locazione viene calcolato e tassato come se gli interessi non fossero mai stati pagati, poi recuperi solo il 20% di essi, non il 40% o il 45%. Quella discrepanza è il motivo per cui un portafoglio molto indebitato può spingere l'aliquota effettiva di un proprietario sull'utile da locazione ben oltre la sua fascia effettiva di imposta sul reddito, a volte fino a un territorio in perdita anche quando l'immobile ha un reddito netto da locazione positivo prima delle imposte. La meccanica è illustrata nel documento di politica originale di HMRC sulla restrizione dello sgravio sui costi di finanziamento. Il nostro calcolatore dell'imposta Section 24 mostra l'impatto effettivo sui tuoi numeri, per fascia fiscale.

Imposta sulle plusvalenze quando vendi

Se vendi un immobile in affitto a più di quanto l'hai pagato (al netto di costi di acquisto, costi di vendita ed eventuali migliorie di capitale, non la manutenzione ordinaria), la plusvalenza è soggetta alla Capital Gains Tax al 18% o 24% a seconda del tuo reddito totale dell'anno, secondo le aliquote CGT attuali su gov.uk. A differenza dell'imposta sul reddito, non si aspetta la scadenza di gennaio della Self Assessment: le plusvalenze su immobili residenziali britannici devono essere dichiarate e l'imposta pagata entro 60 giorni dal completamento, usando il servizio separato di HMRC per la CGT sugli immobili britannici. Vedi su cosa si paga la CGT quando vendi per le regole complete su sgravi ed esenzioni. Perdere quella finestra di 60 giorni comporta sanzioni oltre all'imposta stessa. Modella una vendita specifica, compreso il tuo importo esente annuale ed eventuali costi di miglioria, con il nostro calcolatore dell'imposta sulle plusvalenze.

Società a responsabilità limitata contro proprietà personale

Acquistare tramite una società a responsabilità limitata aggira del tutto la Section 24: una società deduce gli interessi del mutuo come normale spesa d'impresa dalla propria corporation tax, attualmente 19-25% a seconda dell'utile, senza la restrizione del credito del 20%. È l'attrattiva principale, ed è reale. Quello che non fa è far sparire l'imposta: l'utile lasciato nella società è tassato alle aliquote della corporation tax, e portare quel denaro in tasca significa estrarlo come stipendio o dividendi, che vengono tassati di nuovo sul lato personale. Per un proprietario che vuole reinvestire l'utile e costruire un portafoglio anziché prelevare subito reddito, il differimento può comunque risultare più conveniente della via personale limitata dalla Section 24, ma per chi ha bisogno del reddito ora i due livelli di imposta possono mangiarsi la maggior parte di quel vantaggio. È anche una decisione presa una sola volta, all'acquisto: spostare più tardi un immobile già posseduto in una società significa venderlo alla società a valore di mercato, facendo scattare sia l'imposta di bollo sia la Capital Gains Tax come se si vendesse a un acquirente non correlato. Il nostro calcolatore società a responsabilità limitata contro persona fisica esegue entrambe le strutture affiancate, compresa l'imposta sull'estrazione dei dividendi, così il confronto non è solo l'aliquota di intestazione della corporation tax.

Quale questione fiscale conta di più, e quando

Imposta sul reddito e Section 24 si applicano ogni singolo anno in cui detieni l'immobile. Sono il costo continuo di fare il proprietario. La Capital Gains Tax è un evento una tantum, ma si verifica solo quando vendi, quindi non dovrebbe guidare le tue decisioni annuali come le prime due. La questione della società a responsabilità limitata è diversa per natura: è una scelta strutturale che di fatto fai una sola volta, all'acquisizione, perché scioglierla più tardi costa imposta di bollo e CGT in aggiunta a ciò che stavi cercando di risparmiare. In pratica significa: controlla i numeri di Section 24 e imposta sul reddito prima di ogni acquisto che finanzi con un mutuo, modella la questione della società prima di scambiare (non dopo), e tratta la CGT come un fattore dei tempi di uscita e della pianificazione dell'importo esente annuale, non una preoccupazione mensile. Se ti finanzi dall'estero, valuta anche se una remortgage offshore batte davvero un mutuo standard in GBP una volta valutato il rischio di cambio.

Il nostro approccio

Facciamo passare ogni acquisizione attraverso i numeri di imposta sul reddito e Section 24 prima di decidere come finanziarla, e il confronto con la società a responsabilità limitata prima di decidere come detenerla. Gli stessi quattro calcolatori collegati sopra sono quelli che usiamo noi stessi, non una versione semplificata. Se preferisci far fare quella modellazione a noi come parte di un'operazione più ampia, insieme alla nostra analisi di imposta di bollo e rendimento da locazione, la nostra pagina investitori spiega come funziona quella collaborazione. Se il tuo portafoglio include qualcosa vicino ai 2 milioni di sterline, vedi anche la nostra guida al prossimo High Value Council Tax Surcharge, un onere separato che si aggiunge a tutto quanto sopra.

Domande frequenti

Pago imposte sul reddito da locazione se c'è un mutuo sull'immobile?

Sì. Da quando la Section 24 è entrata pienamente in vigore, gli interessi del mutuo non vengono più dedotti prima del calcolo del tuo utile da locazione ai fini dell'imposta sul reddito. Ottieni invece un credito d'imposta del 20% sugli interessi, applicato dopo. Può significare un conto fiscale reale anche in un anno in cui il reddito rimasto dopo i costi del mutuo è scarso.

Esiste un'esenzione fiscale per il reddito da locazione?

Sì, esiste un property income allowance di £1,000, ma se le tue spese effettive superano £1,000 (come di solito accade una volta incluse commissioni di locazione, assicurazione e riparazioni) è normalmente meglio richiedere le spese reali, poiché non puoi fare entrambe sullo stesso reddito.

In cosa la Section 24 differisce da una normale restrizione di spesa?

La maggior parte delle spese d'impresa viene dedotta prima del calcolo dell'imposta. I costi di finanziamento della Section 24 vengono dedotti dopo. Ottieni un credito fisso del 20% sul tuo conto fiscale anziché gli interessi che riducono il tuo utile imponibile. Per chiunque sia tassato sopra l'aliquota base, è un risultato materialmente peggiore di una deduzione diretta.

Pago la Capital Gains Tax se vendo in perdita?

No. Una perdita può essere usata per compensare altre plusvalenze nello stesso anno fiscale o riportata contro plusvalenze future, ma non c'è CGT da pagare né da dichiarare come imposta dovuta su una perdita in sé (una perdita su un immobile residenziale britannico deve comunque essere dichiarata entro lo stesso quadro dei 60 giorni se sei tenuto a dichiarare altre plusvalenze quell'anno).

Acquistare tramite una società a responsabilità limitata evita la Capital Gains Tax in vendita?

No. Una società paga la corporation tax sulla plusvalenza quando vende, non la CGT personale, un'imposta diversa, non un'esenzione. E l'estrazione successiva dei proventi come dividendi viene tassata di nuovo in aggiunta.

Posso spostare i miei immobili esistenti, di proprietà personale, in una società a responsabilità limitata per evitare la Section 24?

Solo vendendoli alla società a valore di mercato, il che fa scattare Stamp Duty Land Tax e Capital Gains Tax come se avessi venduto a un estraneo. Per un portafoglio esistente, quel costo iniziale va di solito valutato con grande attenzione rispetto al risparmio continuo della Section 24. Raramente è una vittoria netta.

Punti chiave

• L'utile da locazione è tassato alla tua aliquota marginale di imposta sul reddito (20%, 40% o 45%) senza un'aliquota separata per i proprietari.
• La Section 24 ha sostituito la deduzione degli interessi del mutuo con un credito d'imposta del 20%, che può spingere l'aliquota effettiva di un contribuente con aliquota alta sull'utile da locazione ben oltre la sua fascia di imposta sul reddito.
• La Capital Gains Tax sulla vendita di un immobile residenziale britannico va dichiarata e pagata entro 60 giorni dal completamento, separatamente dalla tua Self Assessment annuale.
• Una società a responsabilità limitata evita la restrizione della Section 24 ma aggiunge un secondo livello di imposta quando l'utile viene estratto come dividendi. È una vittoria netta per alcuni proprietari, non per tutti.
• La strutturazione con società è di fatto una decisione una tantum: convertire un portafoglio personale esistente fa scattare imposta di bollo e CGT come se si vendesse a un acquirente non correlato.
• Imposta sul reddito e Section 24 si applicano ogni anno in cui detieni; la CGT si applica una sola volta, alla vendita; la questione della società va risolta prima di comprare, non dopo.

Questa guida è solo a scopo informativo generale e non costituisce consulenza fiscale o finanziaria. Le regole e le aliquote fiscali cambiano, e le tue circostanze personali incidono su quale sia la via migliore per te. Parla con un commercialista o consulente fiscale qualificato prima di prendere una decisione basata su una qualsiasi delle cifre sopra.