Imposta di bollo (SDLT) sul buy-to-let spiegata: aliquote, maggiorazioni e costi (guida 2026)
Gli acquisti buy-to-let comportano una maggiorazione SDLT del 5% oltre alle aliquote standard: su un acquisto da £300,000 sono £20,000 prima di anticipo, spese legali o ristrutturazione.
Risposta rapida: Acquistare un buy-to-let, una seconda casa o comprare tramite una società a responsabilità limitata in Inghilterra o Irlanda del Nord significa pagare le Higher Rates for Additional Dwellings (HRAD): lo SDLT standard più una maggiorazione del 5%, senza fascia a aliquota zero sulla parte di maggiorazione. Su un acquisto da £300,000, sono £20,000 di SDLT, dovuti entro 14 giorni dal completamento, ben prima che arrivi qualsiasi reddito da locazione.
Cos'è l'imposta di bollo sul buy-to-let?
La Stamp Duty Land Tax (SDLT) si applica agli acquisti di immobili o terreni in Inghilterra e Irlanda del Nord. Se acquisti un immobile d'investimento, o qualsiasi immobile residenziale in aggiunta alla tua abitazione principale, di norma paghi le aliquote maggiorate per le abitazioni aggiuntive: che si tratti di un buy-to-let, di una casa vacanza, di un secondo immobile residenziale o della maggior parte degli acquisti residenziali effettuati tramite una società a responsabilità limitata. La Scozia usa la Land and Buildings Transaction Tax e il Galles la Land Transaction Tax, quindi questa guida si applica specificamente a Inghilterra e Irlanda del Nord. L'acquisto di un immobile commerciale o a uso misto, come un negozio con un appartamento sopra, segue una struttura di aliquote non residenziali separata. Usa il nostro calcolatore dell'imposta di bollo commerciale per quello scenario anziché le fasce residenziali sotto.
Aliquote attuali dell'imposta di bollo sul buy-to-let
La SDLT è progressiva. Ogni aliquota si applica solo alla quota del prezzo di acquisto che rientra in quella fascia, non all'intero importo. Le aliquote sotto sono quelle attuali secondo la pagina delle aliquote SDLT residenziali di GOV.UK, che elenca le stesse cifre con la maggiorazione delle aliquote maggiorate inclusa.
| Prezzo di acquisto | SDLT standard | Buy-to-let / immobile aggiuntivo |
|---|---|---|
| Fino a £125,000 | 0% | 5% |
| £125,001-£250,000 | 2% | 7% |
| £250,001-£925,000 | 5% | 10% |
| £925,001-£1.5 milioni | 10% | 15% |
| Oltre £1.5 milioni | 12% | 17% |
Esempio: imposta di bollo su un buy-to-let da £300,000
| Fascia fiscale | SDLT dovuta |
|---|---|
| Primi £125,000 al 5% | £6,250 |
| Successivi £125,000 al 7% | £8,750 |
| Restanti £50,000 al 10% | £5,000 |
| SDLT totale dovuta | £20,000 |
È in aggiunta a anticipo, spese legali, costi del mutuo ed eventuale budget di ristrutturazione, non al loro posto.
Chi paga la maggiorazione aggiuntiva del 5%?
Le aliquote maggiorate si applicano in genere se, al termine della transazione, possiedi più di un immobile residenziale e non stai sostituendo la tua unica o principale abitazione. Fattori scatenanti comuni: acquistare il tuo primo buy-to-let mantenendo la tua casa, acquistare una seconda casa o una proprietà per vacanze, o acquistare un immobile residenziale tramite la maggior parte delle società a responsabilità limitata. Se la maggiorazione si applichi dipende dalle tue circostanze specifiche, quindi chiedi consulenza professionale se la tua situazione non è un semplice secondo acquisto.
Acquistare tramite una società a responsabilità limitata
Molti proprietari professionisti acquistano tramite una società a responsabilità limitata Special Purpose Vehicle (SPV). Nella maggior parte dei casi, una società che acquista un immobile residenziale paga le aliquote SDLT maggiorate anche alla sua prima acquisizione in assoluto. Costituire una società non azzera la posizione di abitazione aggiuntiva. Acquistare tramite una società può comportare vantaggi commerciali o fiscali in alcune situazioni, ma valutalo con consulenza contabile, ipotecaria e legale prima di impegnarti, non solo sulla voce SDLT.
Acquirenti stranieri
I non residenti nel Regno Unito che acquistano un immobile residenziale in Inghilterra o Irlanda del Nord possono anche dovere una maggiorazione SDLT del 2% per i non residenti (secondo la guida di GOV.UK sulla SDLT per i non residenti), in aggiunta alle eventuali aliquote maggiorate applicabili. La SDLT totale dovuta dipende dallo stato di residenza fiscale dell'acquirente e dalla natura dell'acquisto.
Coppie sposate e partner civili
HMRC in genere tratta le coppie sposate e i partner civili che vivono insieme come un'unica unità nel decidere se si applichino le aliquote maggiorate. Se uno dei partner possiede già un altro immobile residenziale, ciò incide sulla posizione SDLT di un nuovo acquisto anche se l'altro partner non possiede nulla. Le strutture di proprietà che coinvolgono immobili precedenti o quote ereditate si complicano in fretta. Chiedi consulenza prima dello scambio, non dopo.
Esistono esenzioni?
Sostituire la tua abitazione principale
Se acquisti la tua nuova casa prima di vendere la precedente abitazione principale, potresti dover pagare subito le aliquote maggiorate. Se poi vendi la tua precedente abitazione principale entro il limite di tempo applicabile, di solito puoi richiedere il rimborso della maggiorazione, purché rispetti le condizioni di HMRC.
Immobili sotto £40,000
Gli immobili residenziali acquistati per meno di £40,000 in genere ricadono del tutto fuori dall'ambito delle aliquote maggiorate.
Immobili a uso misto e commerciali
Gli edifici commerciali e gli immobili genuinamente a uso misto (negozi con appartamenti sopra, uffici, magazzini, terreni agricoli e alcuni investimenti misti commerciali/residenziali) sono tassati con regole SDLT diverse e di norma non attirano la maggiorazione residenziale delle aliquote maggiorate.
Case galleggianti e case mobili
Case galleggianti, caravan e case mobili in genere ricadono del tutto fuori dal regime SDLT.
Perché l'imposta di bollo conta per gli investitori
Molti nuovi investitori si concentrano interamente sulla sostenibilità del mutuo e trattano la SDLT come un arrotondamento. Non lo è. Aumenta il capitale necessario per completare e incide direttamente su rendimento sul capitale investito, ROI, budget di ristrutturazione effettivamente disponibile, ritmo di crescita del portafoglio e strategia di rifinanziamento. Per gli investitori BRRR in particolare, la SDLT fa parte del capitale totale investito e appartiene all'analisi di redditività fin dal primo giorno, non aggiunta dopo.
Calcola i costi del tuo investimento prima di comprare
Modella il costo completo di acquisizione prima di fare un'offerta, non solo il prezzo di acquisto di intestazione. Il nostro calcolatore dell'imposta di bollo ti dà la cifra esatta di SDLT per acquisti standard, di prima casa e di abitazione aggiuntiva, e il nostro deal analyser integra quella cifra con anticipo, mutuo, ristrutturazione e rendimento da locazione così lavori dal tuo costo totale reale, non da una stima. La SDLT è solo l'imposta che paghi all'ingresso. La nostra guida fiscale per i proprietari del Regno Unito tratta cosa dovrai ogni anno in cui detieni l'immobile e quando alla fine lo vendi, incluso il nostro calcolatore dell'imposta sulle plusvalenze per il lato di uscita della stessa operazione.
Domande frequenti
Quando si paga l'imposta di bollo?
Una dichiarazione SDLT di norma va presentata e l'eventuale imposta dovuta pagata entro 14 giorni dal completamento. Nella maggior parte delle transazioni il tuo solicitor di conveyancing prepara la dichiarazione e organizza il pagamento per tuo conto.
Posso aggiungere l'imposta di bollo al mio mutuo?
Di solito no. La SDLT è normalmente pagata con fondi propri insieme all'anticipo e agli altri costi di completamento, non finanziata tramite il mutuo.
L'imposta di bollo può essere dedotta dal reddito da locazione?
In genere no. La SDLT di solito non è una spesa ammessa contro il reddito da locazione ai fini dell'imposta sul reddito. Può però far parte dei tuoi costi di acquisizione ai fini della Capital Gains Tax quando alla fine cedi l'immobile, a seconda delle circostanze.
Chi acquista la prima casa paga le aliquote SDLT aggiuntive su un buy-to-let?
Il First-Time Buyer Relief si applica solo quando acquisti un immobile in cui vivere come tua unica o principale abitazione. Chi acquista puramente come investimento non ha diritto a quello sgravio, e se si applichino invece le aliquote maggiorate dipende dalla sua posizione complessiva di proprietà immobiliare al termine della transazione.
Punti chiave
- Gli acquisti buy-to-let di solito attirano le aliquote SDLT maggiorate.
- La maggiorazione aggiuntiva può aumentare sensibilmente il costo iniziale del tuo investimento.
- Anche le società che acquistano immobili residenziali pagano in genere le aliquote maggiorate, anche alla prima acquisizione.
- Gli immobili a uso misto e commerciali seguono regole SDLT del tutto diverse.
- Includi sempre l'imposta di bollo nel calcolare i rendimenti dell'investimento, non solo il prezzo di acquisto.
Questo articolo è solo a scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le regole SDLT possono cambiare e le circostanze individuali incidono su ciò che è effettivamente dovuto. Chiedi consulenza a un solicitor o consulente fiscale qualificato prima di procedere con un acquisto.