Formato di collaborazione
Il 100% della società è Suo. Applichiamo commissioni per fasi: 2% per la ricerca, 10% per la gestione della ristrutturazione, 2% per la vendita, 2% per il rifinanziamento, 12% per la gestione degli affitti. Nessuna partecipazione al capitale.
Individuiamo, ristrutturiamo e vendiamo. Regoli i cursori (o clicchi su un valore per digitarlo) per simulare il Suo affare. Le commissioni e il profitto di AAI si aggiornano in tempo reale. Gli eventuali sforamenti sono a nostro carico; non vendiamo mai sotto il prezzo concordato.
I dati del Suo affare
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Ripartizione dell'affare: GDV £325,000
Risultato
Solo a scopo illustrativo. SDLT calcolata con le aliquote della maggiorazione per abitazioni aggiuntive. Costi e rendimenti effettivi variano. Non costituisce consulenza finanziaria.
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Il nostro team analizza affari come questo ogni giorno. Ci contatti e analizzeremo i numeri insieme a Lei, senza alcun impegno.
Cosa fa questo strumento
L'analizzatore di affari simula un investimento immobiliare nel Regno Unito dall'inizio alla fine, in tempo reale: costi di acquisto, ristrutturazione, finanziamento ponte (bridging finance) e uscita, per due strategie diverse: un flip classico (acquistare, ristrutturare, vendere) oppure un BRRR con immobile in portafoglio (acquistare, ristrutturare, rifinanziare, affittare).
Modifichi qualsiasi dato (prezzo di acquisto, durata del progetto, LTV e tasso del finanziamento ponte, budget di ristrutturazione, GDV, costi di mantenimento) e ogni valore successivo si ricalcola all'istante: costo totale, profitto, capitale necessario e ritorno sull'investimento.
Come funziona il calcolo
Il costo del finanziamento ponte si calcola come prezzo di acquisto × LTV del finanziamento × tasso mensile × durata del progetto in mesi. Di solito è il singolo costo nascosto più elevato di un flip, perché il finanziamento ponte è prezzato al mese, non all'anno.
Per un flip, il profitto è il GDV (valore di sviluppo lordo, ovvero il prezzo di rivendita atteso) meno i costi totali: prezzo di acquisto, stamp duty, ristrutturazione, interessi del finanziamento ponte e costi di mantenimento. Il ritorno sull'investimento è il profitto diviso per il capitale totale necessario.
Per un BRRR con immobile in portafoglio, l'affare si rifinanzia con un mutuo standard sulla nuova valutazione successiva alla ristrutturazione, invece di vendere. Il calcolatore mostra quanto capitale recupera con il rifinanziamento e il reddito netto mensile che ne deriva affittando l'immobile.
Esempio pratico
Un flip: acquisto a £150,000, progetto di 6 mesi, finanziamento ponte con LTV del 75% all'1% mensile, ristrutturazione di £30,000, GDV di £230,000.
- Prezzo di acquisto: £150,000
- Stamp duty (abitazione aggiuntiva): ~£11,000
- Costo del finanziamento ponte: 150,000 × 75% × 1% × 6 = £6,750
- Ristrutturazione: £30,000
- Costi di mantenimento (6 mesi): ~£3,000
- Costo totale: ~£200,750
- GDV (prezzo di vendita): £230,000
Il profitto risulta di circa £29,250, un margine sano, ma noti come i soli interessi del finanziamento ponte e lo stamp duty pesino per circa £17,750 prima ancora di spostare un solo mattone.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra un flip e una strategia BRRR?
Un flip consiste nell'acquistare, ristrutturare e vendere. Il profitto si incassa in un'unica soluzione all'uscita. Il BRRR (Buy, Refurbish, Refinance, Rent: acquistare, ristrutturare, rifinanziare, affittare) mantiene l'immobile: si rifinanzia al nuovo valore più alto successivo alla ristrutturazione per recuperare la maggior parte o la totalità del capitale, poi lo si detiene per ottenere un reddito da affitto continuativo.
Che cos'è il GDV?
Il GDV (Gross Development Value, valore di sviluppo lordo) è il valore di mercato atteso dell'immobile a ristrutturazione ultimata, di solito basato su immobili comparabili venduti di recente nella zona. È il valore su cui si basano il prezzo di uscita di un flip o la valutazione per il rifinanziamento di un BRRR.
Come si calcola il costo del finanziamento ponte?
Il finanziamento ponte è prezzato al mese, non all'anno: costo = importo del prestito × tasso d'interesse mensile × numero di mesi. Poiché si calcola mese per mese, i ritardi del progetto costano caro. Due mesi in più su un progetto di sei mesi aumentano di un terzo il costo del finanziamento ponte.
Qual è un buon ritorno sull'investimento per un flip immobiliare?
Non esiste una cifra universale, ma molti investitori puntano a un ritorno sull'investimento superiore al 20% sul capitale necessario per giustificare il rischio e l'impegno di un flip, dopo aver considerato stamp duty, costi del finanziamento ponte, margine per imprevisti di ristrutturazione e costi di vendita. Gli affari BRRR a minor rischio e a più lungo termine si valutano spesso più sul reddito netto mensile da locazione e sulla crescita del valore nel tempo che su un singolo dato di ritorno sull'investimento.
Il calcolatore tiene conto dello stamp duty?
Sì. La riga di dettaglio dello stamp duty lo calcola automaticamente in base al prezzo di acquisto, utilizzando le aliquote per abitazioni aggiuntive che si applicano agli acquisti a scopo di investimento. Può verificare la cifra esatta in modo indipendente con il nostro calcolatore dello stamp duty.