La Sua Fascia di Imposta sul Reddito (Proprietà Personale)
Plusvalenza sulla Vendita
£92,000
Prima dell'importo esente annuo di £3,000 (solo persone fisiche; le società non hanno una franchigia equivalente).
Detenuto a Titolo Personale
Detenuto tramite Società a Responsabilità Limitata
Solo a scopo illustrativo. Presuppone che l'immobile non sia la sua residenza principale (nessun Private Residence Relief) e, nello scenario Ltd, che la plusvalenza sia l'unico utile imponibile della società nell'anno (non si applica alcun indexation allowance alle plusvalenze su beni acquistati dopo dicembre 2017, e da allora nessuno si applica alle società). Non include l'imposta sul prelievo di dividendi o stipendio se in seguito preleva il ricavato dalla società. Non costituisce consulenza finanziaria o fiscale. Confermi sempre con un commercialista prima di vendere.
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Cosa Fa Questo Calcolatore
Questo strumento calcola l'imposta sulle plusvalenze dovuta quando vende un immobile d'investimento nel Regno Unito, confrontando quanto dovrebbe come singolo locatore con quanto dovrebbe in imposta sulle società una società a responsabilità limitata sulla stessa vendita.
Inserisca il prezzo d'acquisto originario, il prezzo di vendita, i costi di acquisto e di vendita e le eventuali migliorie capitali (non le riparazioni ordinarie). Il calcolatore determina la sua plusvalenza, quindi applica le aliquote CGT personali con l'importo esente annuo, oppure l'imposta sulle società con marginal relief, a seconda del pannello che sta confrontando.
Come Funziona il Calcolo
Plusvalenza = prezzo di vendita - prezzo d'acquisto - costi di acquisto - costi di vendita - migliorie capitali. È lo stesso punto di partenza per entrambe le strutture di proprietà. Da qui in poi cambia solo il trattamento fiscale.
Persona fisica: i primi £3.000 di plusvalenza di ogni anno fiscale sono esenti, poi il resto è tassato al 18% (aliquota base) o al 24% (aliquota alta/aggiuntiva): le aliquote per gli immobili residenziali, in vigore dal 30 ottobre 2024 e invariate per il 2026/27.
Società a responsabilità limitata: non c'è importo esente annuo né indexation allowance per i beni acquistati dopo dicembre 2017. L'intera plusvalenza si somma agli utili della società dell'anno ed è tassata alle stesse aliquote di imposta sulle società dell'utile d'esercizio: 19% fino a £50.000, 25% oltre £250.000, con marginal relief graduale nel mezzo.
Esempio Pratico
Un immobile acquistato per £250.000 e venduto per £350.000, con £3.000 di costi di acquisto e £5.000 di costi di vendita, di proprietà di un contribuente con aliquota alta.
- Plusvalenza: £350.000 − £250.000 − £3.000 − £5.000 = £92.000
- Persona fisica: plusvalenza imponibile dopo l'esenzione di £3.000 = £89.000 × 24% = £21.360
- Ltd: plusvalenza imponibile = £92.000, tassata con marginal relief ≈ 22,4% = £20.630
£21.360 di CGT personale contro £20.630 di imposta sulle società, solo £730 di differenza a questo livello di plusvalenza, poiché la fascia di marginal relief avvicina l'aliquota effettiva della Ltd all'aliquota alta personale. Il divario si allarga con plusvalenze maggiori, dove la CGT personale resta ferma al 24% mentre l'aliquota effettiva della Ltd sale al 25% solo quando gli utili superano £250.000.
Domande Frequenti
Pago la CGT se l'immobile era la mia casa principale?
No. Il Private Residence Relief esenta le plusvalenze sulla sua unica o principale abitazione per i periodi in cui ci ha vissuto, cosa che questo calcolatore non modella perché è pensato per le vendite di immobili d'investimento. Se l'immobile è stato la sua casa principale solo per una parte del periodo di proprietà (per esempio l'ha affittato dopo il trasloco), una quota della plusvalenza può comunque essere esente. Chieda una consulenza specifica per storie di utilizzo misto.
Quanto è l'importo esente annuo, e posso usare anche quello del mio coniuge?
L'importo esente annuo 2025/26 è di £3.000 a persona. Se è comproprietario dell'immobile con coniuge o partner civile, ciascuno di voi ha la propria esenzione di £3.000 sulla sua quota di plusvalenza, raddoppiando di fatto l'importo esente per un immobile in comproprietà.
L'imposta sulle plusvalenze è la stessa per le società e per le persone fisiche?
No. Le società non pagano l'imposta sulle plusvalenze. La vendita di un immobile da parte di una società a responsabilità limitata è una "plusvalenza imponibile" che si aggiunge agli utili d'esercizio e viene tassata alle aliquote dell'imposta sulle società (19-25%), non alle aliquote personali di CGT del 18%/24%, e senza un'esenzione annua equivalente a £3.000.
Come e quando pago effettivamente la CGT?
Per gli immobili residenziali nel Regno Unito, deve dichiarare e pagare la CGT entro 60 giorni dal perfezionamento usando il servizio "Report and pay Capital Gains Tax on UK property" dell'HMRC. È molto più rapido che attendere la scadenza annuale del Self Assessment, e si applicano sanzioni per la dichiarazione tardiva anche se alla fine non è dovuta alcuna imposta.
Costituire una società prima di vendere evita del tutto la CGT?
No. Trasferire a una società un immobile che già possiede a titolo personale è trattato come una cessione, quindi può far scattare esattamente il conto di CGT (più stamp duty sul trasferimento) che la costituzione della società intendeva evitare. Il confronto con l'imposta sulle società qui è più pertinente per un immobile acquistato dalla società fin dall'inizio, non per un immobile personale già esistente trasferito in seguito.
Fonte Ufficiale
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