Imposta sugli affitti per proprietari non residenti: Regno Unito, USA, Spagna, Giappone ed Emirati a confronto

Perché l'imposta sull'affitto cambia il rendimento che ottiene davvero

Un rendimento lordo del 6% in un paese può rendere meno di uno lordo del 4% in un altro, una volta sottratte le imposte. Molti paesi tassano i proprietari stranieri diversamente dai residenti: trattengono l'imposta alla fonte, limitano le deduzioni o richiedono un rappresentante fiscale locale. Questa guida copre le regole di cinque mercati su cui gli investitori internazionali chiedono più spesso. Segue il nostro esame delle destinazioni per l'investimento immobiliare internazionale.

Regno Unito: il Non-Resident Landlord Scheme

Secondo lo schema HMRC per i proprietari non residenti, se la residenza abituale del proprietario è fuori dal Regno Unito, l'agenzia di locazione o, senza agenzia, l'inquilino trattiene dall'affitto l'imposta sul reddito all'aliquota base. Lo schema si applica di norma a chi vive all'estero per sei mesi o più. Gli inquilini che pagano meno di 100 £ a settimana non devono trattenere l'imposta salvo indicazione di HMRC. Il proprietario può chiedere di ricevere l'affitto lordo, ma l'approvazione non è un'esenzione: deve comunque presentare la dichiarazione Self Assessment e pagare l'imposta dovuta. HMRC illustra i dettagli nel Property Income Manual. Per le persone fisiche, la tassazione britannica dei proprietari include anche la restrizione sugli interessi ipotecari spiegata nella nostra guida fiscale per i proprietari britannici, e le aliquote sui redditi immobiliari salgono da aprile 2027 (vedi le aliquote 2027).

USA: 30% dell'affitto lordo o opzione per la base netta

Uno straniero non residente che possiede un immobile negli USA è tassato con un'aliquota fissa del 30% sull'affitto lordo, o con un'aliquota ridotta da convenzione, a meno che scelga di trattare il reddito come effettivamente connesso a un'attività negli USA. Con l'opzione l'imposta si applica all'utile netto dopo le deduzioni, con aliquote progressive. L'IRS spiega entrambi i trattamenti nella pagina sugli stranieri non residenti con immobili negli USA. L'opzione di solito fa risparmiare imposte quando le spese sono alte, quindi va pianificata prima che arrivi il primo inquilino.

Giappone: ritenuta del 20,42%

L'affitto di immobili giapponesi pagato a un non residente è soggetto a una ritenuta del 20,42%, che comprende imposta sul reddito e sovrattassa per la ricostruzione. L'Agenzia nazionale delle imposte indica che l'importo trattenuto è regolato nella dichiarazione finale, da presentare tra il 16 febbraio e il 15 marzo dell'anno successivo, e che il non residente deve nominare un rappresentante fiscale in Giappone. La ritenuta non si applica quando una persona fisica affitta l'immobile come abitazione per sé o per i familiari. Vedi le indicazioni dell'Agenzia nazionale delle imposte.

Spagna: 19% o 24%

I proprietari non residenti di immobili in affitto in Spagna presentano la dichiarazione sul modello 210. Le guide pubblicate concordano sulle aliquote principali: 19% per i residenti UE e SEE e 24% per gli altri non residenti. Divergono sulle deduzioni. Molte indicano che i proprietari UE e SEE deducono i costi dall'affitto, mentre gli altri non residenti sono tassati sull'affitto lordo, e alcune riportano una sentenza del 2026 che potrebbe aprire le deduzioni anche ai proprietari extra-UE. Poiché la situazione è in evoluzione, la confermi con un consulente fiscale spagnolo. La Spagna tassa inoltre i proprietari di seconde case non affittate, su un reddito imputato basato sul valore catastale.

Emirati: nessuna imposta personale sul reddito per gli affitti

Gli Emirati non applicano alle persone fisiche l'imposta sul reddito per gli affitti immobiliari, uno dei motivi principali per cui investitori di paesi ad alta tassazione comprano a Dubai. Le fonti che esaminano il Decreto-legge federale n. 50 del 2022 osservano che ciò vale quando l'attività non è svolta con una licenza commerciale, e che l'affitto percepito tramite una società è soggetto a imposta sulle società. Può comunque dovere imposte nel suo paese d'origine, e l'affitto di immobili in altri paesi è tassato lì. Vedi il nostro confronto tra investimento off-plan a Dubai e rifinanziamento britannico.

Confronto affiancato

Un esempio pratico: stesso affitto, reddito netto diverso

Prenda un affitto annuo di 100 e costi deducibili di 30. Le aliquote sono semplificate: ignorano agevolazioni da convenzione, sovrattasse, contributi sociali e il credito nel suo paese d'origine.

• USA, 30% predefinito sul lordo: imposta di 30, restano 70 meno costi di 30, cioè 40 netti.
• USA, opzione per la base netta: l'imposta si applica a 70 con aliquote progressive. Con un 20% illustrativo sono 14, restano 56 dopo i costi.
• Giappone, ritenuta del 20,42% sul lordo: imposta di circa 20, prima di ogni altro aggiustamento nella dichiarazione.
• Spagna, proprietario extra-UE al 24% sul lordo: imposta di 24, restano 46 dopo costi di 30.
• Emirati, persona fisica: nessuna imposta sul reddito, restano 70 dopo i costi.

Lo stesso affitto produce un reddito netto molto diverso a seconda del sistema fiscale e dell'opzione scelta. Faccia i suoi calcoli con il calcolatore del rendimento da affitto e il calcolatore dell'imposta sul reddito.

Passi pratici prima di comprare

1. Verifichi se l'imposta è trattenuta alla fonte e se un'opzione o un'approvazione può ridurla.
2. Verifichi se una convenzione contro le doppie imposizioni tra il suo paese e quello dell'immobile limita l'aliquota.
3. Verifichi come il suo paese riconosce il credito per l'imposta estera, per non pagare due volte.
4. Nomini un rappresentante fiscale o un consulente locale dove richiesto.
5. Modelli il rendimento netto dopo le imposte su un affitto realistico, non sulla cifra lorda dell'agente.

Domande frequenti

I non residenti pagano imposte sugli affitti britannici?

Sì. Il reddito da affitto nel Regno Unito è tassabile lì, chiunque sia il proprietario. Con lo schema per i proprietari non residenti, l'agenzia o l'inquilino di norma trattiene l'imposta all'aliquota base, salvo che HMRC approvi il pagamento lordo, e il proprietario presenta la dichiarazione Self Assessment.

Qual è l'aliquota di ritenuta USA sugli affitti degli stranieri?

Il 30% dell'affitto lordo, o un'aliquota inferiore da convenzione, a meno che il proprietario scelga di essere tassato sull'utile netto da locazione con aliquote progressive.

Quanta imposta preleva il Giappone dai proprietari non residenti?

Il Giappone trattiene il 20,42% dell'affitto e lo regola nella dichiarazione finale.

L'affitto è esente da imposte a Dubai?

Le persone fisiche non pagano imposta personale sul reddito per gli affitti di immobili negli Emirati, ma l'affitto percepito tramite una società è soggetto a imposta sulle società, e potrebbe dovere imposte nel suo paese d'origine.

Posso evitare la doppia tassazione?

Spesso sì, tramite una convenzione contro le doppie imposizioni o un credito per l'imposta estera nel suo paese. Le regole dipendono da entrambi i paesi, quindi chieda consiglio prima di comprare.

Punti chiave

• L'imposta sull'affitto dei non residenti va da zero (persone fisiche negli Emirati) al 30% dell'affitto lordo (regime predefinito USA).
• Regno Unito, USA e Giappone riscuotono l'imposta alla fonte, quindi il reddito netto da locazione è colpito prima della dichiarazione.
• Opzioni e approvazioni, come l'opzione per la base netta negli USA e il pagamento lordo nel Regno Unito, possono cambiare il risultato.
• Confronti i mercati per rendimento netto dopo imposte, agevolazioni da convenzione e credito per imposta estera, non per quello lordo.

Questo articolo ha carattere informativo generale e non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote, convenzioni e regole di deduzione cambiano e dipendono dalla sua residenza e struttura. Verifichi le regole vigenti con un consulente qualificato in ciascun paese prima di investire.