Perché gli investitori di Dubai usano di rado il BRRR: piani di pagamento off-plan contro rifinanziamento nel Regno Unito
A Dubai i piani di pagamento dei costruttori offrono leva e riciclo del capitale, quindi il ciclo britannico di bridge, ristrutturazione e rifinanziamento perde gran parte del vantaggio. Come si confrontano off-plan e BRRR, perché contano i limiti di LTV e la tassa di registrazione del 4 %, e quando un investitore di Dubai può ancora usare il BRRR nel Regno Unito.
Risposta rapida: Gli investitori di Dubai usano di rado la strategia BRRR perché il mercato offre loro un altro modo per ottenere leva e riciclare il capitale: i piani di pagamento off-plan dei costruttori. Aggiungete limiti di loan-to-value più bassi per gli investitori, il 4% di tassa di registrazione a ogni acquisto e un'offerta composta soprattutto da torri nuove, e il ciclo britannico di prestito ponte, ristrutturazione e rifinanziamento perde gran parte del suo vantaggio. Sul mercato della rivendita è possibile, ma è l'eccezione.
Come funziona il BRRR nel Regno Unito
Nel Regno Unito l'investitore acquista un immobile sotto il valore di mercato, spesso con un prestito ponte, lo ristruttura, lo affitta e poi rifinanzia con un mutuo buy-to-let alla valutazione più alta. Se i numeri tengono, la maggior parte o tutto il capitale iniziale rientra per finanziare l'operazione successiva. La nostra guida sulla strategia BRRR copre ogni passaggio, e il nostro confronto completo del BRRR tra Regno Unito, Stati Uniti, Dubai, Germania e Spagna mostra come si pone nel mondo.
L'alternativa di Dubai: i piani di pagamento off-plan
Gran parte del mercato investitori di Dubai è off-plan: l'acquisto di un'unità dal costruttore prima che sia costruita. Invece di anticipo e mutuo, l'acquirente versa un deposito più piccolo e poi rate legate agli stati di avanzamento dei lavori, e alcuni piani proseguono dopo la consegna. I piani variano da costruttore a costruttore.
Questo sostituisce le due cose che il BRRR vuole ottenere:
- Leva. Il piano di pagamento del costruttore finanzia l'acquisto, quindi non serve finanziare l'acquisizione con un prestito ponte e rifinanziare poi.
- Riciclo del capitale. Poiché prima del completamento si paga solo una parte del prezzo, lo stesso capitale può essere distribuito su più unità, oppure il contratto può essere venduto prima della consegna.
Perché il rifinanziamento è meno attraente a Dubai
Loan-to-value più basso per gli investitori
I limiti ipotecari negli Emirati dipendono dalla residenza, dalla fascia di prezzo e dal fatto che sia la prima proprietà. A investitori e non residenti viene in genere offerto un LTV inferiore al 75% tipico dei finanziatori buy-to-let britannici, e per l'off-plan i limiti sono ancora più bassi. Confermate i limiti attuali con la vostra banca, perché cambiano.
Le commissioni si ripetono a ogni ciclo
Il Dubai Land Department applica il 4% per registrare una vendita e lo 0,25% per registrare un'ipoteca. Si aggiungono perizia, commissioni di istruttoria e di agenzia. Una strategia che dipende dalla ripetizione del ciclo le paga ogni volta.
L'affitto non è il principale test di credito
I finanziatori buy-to-let britannici dimensionano il prestito in gran parte sulla copertura dell'affitto. A Dubai le banche valutano con più peso reddito e debiti esistenti del mutuatario, quindi un buon canone sull'appartamento ristrutturato non libera altrettanto credito.
Meno immobili degradati da ristrutturare
Le torri di nuova costruzione dominano l'offerta, il che limita il numero di unità datate acquistabili molto sotto il valore e rivalutabili con una ristrutturazione. Le opportunità sulla rivendita esistono, ma l'offerta di veri progetti di ristrutturazione è minore che a Londra o nelle regioni.
Affiancati: BRRR nel Regno Unito e off-plan a Dubai
| BRRR nel Regno Unito | Off-plan a Dubai | |
|---|---|---|
| Fonte della leva | Prestito ponte, poi mutuo buy-to-let | Piano di pagamento del costruttore |
| Come si crea valore | Ristrutturazione di immobili sotto il valore | Crescita del mercato e acquisto a prezzi di lancio |
| Capitale riciclato tramite | Rifinanziamento a circa il 75% di LTV | Rivendita del contratto o dell'unità |
| Rischio principale | Valutazione al ribasso, sforamento dei costi | Ritardo di costruzione, ciclo di mercato |
| Costo d'acquisto | SDLT con sovrattassa del 5% | Tassa di registrazione DLD del 4% |
| Imposta sugli affitti | Imposta sul reddito, Section 24 per le persone fisiche | Nessuna imposta sul reddito personale sugli affitti |
Un investitore di Dubai potrebbe usare il BRRR nel Regno Unito?
Sì. Molti investitori stranieri acquistano nel Regno Unito perché offre il percorso di finanziamento che Dubai non offre: un prestito ponte, una ristrutturazione e il rifinanziamento su un mutuo a lungo termine al nuovo valore. I non residenti nel Regno Unito affrontano controlli aggiuntivi e talvolta tassi più alti, come spiega la nostra guida all'investimento immobiliare internazionale nel Regno Unito. Provate un'operazione con il Deal Analyser prima di impegnarvi.
Domande frequenti
Perché gli investitori di Dubai non usano il BRRR?
I piani di pagamento off-plan offrono già leva e riciclo del capitale, gli LTV per investitori sono più bassi e le tasse di registrazione rendono costosi i cicli ripetuti.
Il BRRR è legale a Dubai?
Sì. Nulla impedisce di comprare un immobile in rivendita, ristrutturarlo, affittarlo e rifinanziarlo. È solo meno comune e meno efficiente che nel Regno Unito.
Cos'è un immobile off-plan?
Off-plan significa acquistare un'unità dal costruttore prima che i lavori siano finiti, di solito pagando a rate legate alla costruzione.
Dubai è meglio del Regno Unito per investire in immobili?
Nessuno dei due è migliore in assoluto. Dubai offre l'assenza di imposta sul reddito personale sugli affitti e il finanziamento del costruttore. Il Regno Unito offre un mercato del rifinanziamento maturo e un'offerta di immobili sotto il valore. La scelta giusta dipende dai vostri obiettivi, dalla residenza fiscale e dalla propensione al rischio.
Punti chiave
- Il BRRR dipende da un rifinanziamento al valore dopo i lavori; i piani off-plan di Dubai svolgono quel ruolo in modo diverso.
- Gli LTV per investitori e le tasse di registrazione del 4% ripetute rendono il BRRR meno efficiente a Dubai.
- Fate i conti su un'operazione BRRR britannica prima di dare per scontato che la strategia si trasferisca.
Questa guida ha scopo puramente informativo e non costituisce consulenza finanziaria, legale o fiscale. Le regole degli Emirati e del Regno Unito cambiano; verificate i requisiti attuali con consulenti qualificati.