Renters' Rights Act: sei mesi dopo. Cosa è cambiato davvero per i proprietari

Il 1° maggio 2026 il settore degli affitti privati in Inghilterra è passato a un nuovo insieme di regole. Lunedì 26 ottobre 2026 si compiono sei mesi con queste regole, e un anno da quando il Renters' Rights Act ha ricevuto il Royal Assent il 27 ottobre 2025. Questo articolo esamina cosa è cambiato davvero per i proprietari in questo periodo, cosa deve ancora arrivare e cosa dovresti controllare adesso. Per il contesto completo di ogni disposizione, consulta la nostra guida al Renters' Rights Act.

Cosa è entrato in vigore il 1° maggio 2026?

Le Renters' Rights Act 2025 (Commencement No. 2 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 hanno messo in vigore le riforme delle locazioni il 1° maggio 2026 per le assured tenancies private. La guida del governo al Renters' Rights Act spiega cosa significa in pratica:

• Gli sfratti "senza colpa" della Section 21 sono aboliti.
• I termini fissi sono scomparsi. Le locazioni nuove ed esistenti sono assured periodic tenancies che proseguono finché l'inquilino non se ne va o il proprietario non dimostra un motivo di possesso.
• Il canone può salire solo una volta all'anno, tramite un Section 13 notice.
• Proprietari e agenzie non possono prendere più di un mese di canone in anticipo né accettare offerte superiori al canone pubblicizzato.
• Gli inquilini possono chiedere di tenere un animale domestico, e il proprietario non può rifiutare senza un motivo ragionevole.
• Rifiutare un inquilino perché ha figli o riceve sussidi è illegale.

Prima del 1° maggio 2026 e adesso

Cosa è cambiato in pratica per i proprietari?

Ogni locazione è periodica, e la scadenza dell'Information Sheet è passata

Le locazioni scritte esistenti non hanno dovuto essere riscritte. Invece, come spiega la panoramica del governo per i proprietari, i proprietari dovevano consegnare a ogni inquilino nominato l'Information Sheet ufficiale del Renters' Rights Act entro il 31 maggio 2026. Se la locazione era stata concordata a voce, il proprietario doveva invece consegnare una dichiarazione scritta delle condizioni. Se non l'hai fatto, fallo adesso e conserva la prova di quando e come l'hai consegnato. I council possono applicare sanzioni civili per i documenti mancanti.

Il possesso passa solo per la Section 8

I proprietari potevano notificare un Section 21 notice valido fino al 30 aprile 2026, ma dovevano avviare il procedimento giudiziario al più tardi entro il 31 luglio 2026. Quella strada ora è chiusa. Ogni domanda di possesso si basa su un motivo della Section 8, notificato con il Form 3A, come indicato nella guida del governo sul recupero di un immobile in affitto privato dopo il 1° maggio 2026.

Le statistiche sul possesso da aprile a giugno 2026 del Ministry of Justice indicano un tempo mediano di 27,1 settimane dalla domanda del proprietario al recupero dell'immobile. Quel trimestre include solo due mesi con le nuove regole, quindi non mostra ancora se il fatto che ogni caso richieda un'udienza per la Section 8 rallenterà i tribunali. La nostra tempistica degli sfratti per Section 8 dettaglia i periodi di preavviso e le tempistiche realistiche per motivo.

Gli aumenti del canone seguono il calendario della Section 13

Le clausole di revisione del canone non funzionano più. Il proprietario che vuole aumentare il canone notifica un Section 13 notice, al massimo una volta ogni 12 mesi, con almeno 2 mesi di preavviso. L'inquilino può contestare l'aumento davanti al First-tier Tribunal, che non può fissare un canone superiore a quello proposto dal proprietario. In pratica, le revisioni del canone sono ora un appuntamento annuale con un anticipo fisso e prove del canone di mercato già pronte.

Affittare un immobile libero funziona in modo diverso

Le regole su come pubblicizzare e affittare un immobile sono cambiate quanto quelle su come porre fine a una locazione. Secondo la guida del governo sulle offerte al rialzo per i proprietari, non puoi chiedere, incoraggiare o accettare offerte superiori al canone pubblicizzato. Non puoi prendere il canone prima che il contratto di locazione sia firmato. Tra la firma e la data di inizio, puoi chiedere al massimo un mese di canone. Gli annunci che escludono inquilini con figli o inquilini che ricevono sussidi sono illegali, e una richiesta per un animale domestico richiede una risposta scritta entro 28 giorni.

I council hanno poteri di controllo più forti

La roadmap di attuazione del governo ha dato ai council locali nuovi poteri di indagine dal 27 dicembre 2025, così possono richiedere documenti e ispezionare gli immobili più facilmente. Dal 1° maggio 2026, le rent repayment orders (ordini di restituzione del canone) sono state estese e il loro massimo è raddoppiato. Molte violazioni comportano una sanzione civile fino a £7,000, che sale a £40,000 per violazioni ripetute o più gravi.

Cosa deve ancora arrivare?

La roadmap divide la Act in tre fasi. La fase 1 è entrata in vigore il 1° maggio 2026. La fase 2 (il PRS Landlord Database e l'Ombudsman) parte da fine 2026. La fase 3 riguarda la Awaab's Law e il Decent Homes Standard per gli affitti privati.

PRS Landlord Database: la registrazione apre il 15 dicembre 2026

Secondo la pagina "Get ready to register" del governo, il servizio Register your rental property (registra il tuo immobile in affitto) apre il 15 dicembre 2026 nelle West Midlands, dove la scadenza è il 14 marzo 2027. Seguono le altre regioni, ciascuna con una finestra di 3 mesi, e tutti i proprietari che affittano attivamente un immobile devono essere registrati entro il 14 novembre 2027. La scadenza dipende da dove si trova l'immobile, non da dove vive il proprietario. La tariffa è di £65 per immobile all'anno, calcolata pro rata durante l'introduzione graduale. Ti serviranno un GOV.UK One Login, i dati dell'immobile e i tuoi certificati di sicurezza del gas, di sicurezza elettrica ed EPC. Le regole si trovano nelle Private Rented Sector Database Regulations 2026. La nostra guida alla registrazione nel PRS Landlord Database spiega chi deve registrarsi e cosa succede se non lo fai.

PRS Landlord Ombudsman: ancora nessuna data di avvio

Il Landlord Ombudsman (organismo che risolverà i reclami degli inquilini) darà agli inquilini un modo per risolvere i reclami senza andare in tribunale, e ogni proprietario privato dovrà aderire. La roadmap prevede che l'adesione diventi obbligatoria nel 2028. Il governo non ha annunciato una data in cui l'Ombudsman inizierà ad accettare reclami.

Awaab's Law: consultazione aperta fino al 18 dicembre 2026

La Awaab's Law fissa scadenze legali entro cui i proprietari devono indagare e risolvere rischi gravi come umidità e muffa. Si applica già all'edilizia sociale. La consultazione del governo sull'estensione della Awaab's Law alle locazioni private chiude alle 23:59 del 18 dicembre 2026. Chiede quando dovrebbero entrare in vigore le regole e se introdurle gradualmente, quindi non c'è ancora una data di inizio per i proprietari privati.

Decent Homes Standard: 2035

La risposta del governo sul Decent Homes Standard riformato conferma che tutte le abitazioni in affitto, compresi gli affitti privati, devono rispettare il nuovo standard entro il 2035, con i controlli dei council che inizieranno allora. Vale la pena tenerne conto fin da ora nei budget di ristrutturazione degli immobili più vecchi.

Checklist dei sei mesi per i proprietari

• Information Sheet: verifica che ogni inquilino nominato in ogni locazione abbia ricevuto l'Information Sheet del Renters' Rights Act, e di aver conservato la prova della consegna.
• Contratti di locazione: assicurati che i nuovi contratti non abbiano termine fisso, né clausola di revisione del canone, né una clausola generica "niente animali".
• Revisioni del canone: segna in agenda ogni Section 13 notice con almeno 2 mesi di anticipo, non più di una volta all'anno, con prove del canone di mercato in archivio.
• Possesso: tieni un registro datato dei canoni e documentazione scritta di ogni violazione, perché ogni domanda richiede ora un motivo della Section 8 dimostrato.
• Locazioni: informa la tua agenzia sul divieto di offerte al rialzo, sul limite di un mese di canone in anticipo e sulle regole su figli e sussidi.
• Database: prepara il tuo GOV.UK One Login, i dati di proprietà e i certificati aggiornati di sicurezza del gas, EICR ed EPC prima che apra la tua regione.
• Budget: aggiungi ai tuoi conti la tariffa annuale di £65 per immobile e gli eventuali lavori per il Decent Homes Standard. Puoi verificare l'effetto sui rendimenti con il nostro calcolatore del rendimento da affitto.
• Awaab's Law: gestisci rapidamente fin da ora le segnalazioni di umidità e muffa, prima che arrivino le tempistiche di legge.

Domande frequenti

I proprietari possono ancora usare la Section 21?

No. La Section 21 è stata abolita il 1° maggio 2026. Un notice notificato prima di allora poteva essere usato solo se il procedimento giudiziario veniva avviato entro il 31 luglio 2026.

Le locazioni esistenti hanno avuto bisogno di nuovi contratti?

No. Le locazioni esistenti sono diventate automaticamente assured periodic tenancies. I proprietari con un contratto scritto dovevano consegnare agli inquilini l'Information Sheet del governo entro il 31 maggio 2026.

Ogni quanto posso aumentare il canone?

Una volta ogni 12 mesi, tramite un Section 13 notice con almeno 2 mesi di preavviso. L'inquilino può contestare l'aumento davanti al First-tier Tribunal.

Quando devo registrarmi nel PRS Landlord Database?

Dipende da dove si trova il tuo immobile. La registrazione apre il 15 dicembre 2026 nelle West Midlands, seguita dalle altre regioni, e tutti gli immobili affittati attivamente devono essere registrati entro il 14 novembre 2027.

Quanto costa la registrazione nel PRS Landlord Database?

£65 per immobile all'anno, secondo l'Housing Hub del governo. La tariffa è calcolata pro rata durante l'introduzione per regioni.

Quando si applicherà la Awaab's Law ai proprietari privati?

Non è stata fissata una data. Il governo tiene una consultazione fino al 18 dicembre 2026 su come e quando estenderla alle abitazioni in affitto privato.

Punti chiave

• Dal 1° maggio 2026, ogni locazione privata in Inghilterra è una assured periodic tenancy e il possesso passa solo per la Section 8.
• Il canone può salire una volta all'anno tramite un Section 13 notice, e il canone in anticipo è limitato a un mese.
• La scadenza dell'Information Sheet per le locazioni esistenti era il 31 maggio 2026. Verifica di averla rispettata.
• La registrazione nel PRS Landlord Database apre il 15 dicembre 2026, a partire dalle West Midlands, con una tariffa di £65 per immobile all'anno.
• L'Ombudsman e la Awaab's Law per gli affitti privati non hanno una data di inizio confermata. Il Decent Homes Standard si applica dal 2035.

Questo articolo fornisce informazioni generali sul Renters' Rights Act in Inghilterra a ottobre 2026 e non costituisce consulenza legale. Diverse disposizioni sono ancora in fase di attuazione tramite regolamenti e consultazioni, e le date possono cambiare. Controlla la guida vigente di GOV.UK e chiedi consulenza a un professionista qualificato prima di agire sulle tue locazioni.