Il Renters' Rights Act 2025: guida completa per proprietari e inquilini del Regno Unito

Cos'è il Renters' Rights Act 2025?

Il Renters' Rights Act 2025 è la maggiore riforma dell'affitto privato in Inghilterra da oltre 30 anni. Sostituisce il sistema di assured shorthold tenancy (AST) che ha sostenuto il settore degli affitti privati dal 1988 con un unico tipo di locazione periodica rinnovabile, ed elimina la possibilità del proprietario di sfrattare un inquilino senza dare un motivo.

La Act ha ricevuto il Royal Assent il 27 ottobre 2025, secondo la guida ufficiale di GOV.UK al Renters' Rights Act. Anziché entrare in vigore tutta insieme, viene introdotta a fasi. La prima e maggiore (che copre la Section 21, le locazioni periodiche, gli aumenti di canone, i motivi di possesso, il canone anticipato e le disposizioni su animali domestici e discriminazione) è entrata in vigore il 1° maggio 2026. Una seconda fase, che introduce il database PRS e l'Ombudsman, è attesa da fine 2026, con l'iscrizione obbligatoria nel 2028. Un Decent Homes Standard per il settore degli affitti privati arriva ancora più tardi.

I cambiamenti chiave a colpo d'occhio

La fine della Section 21

La section 21 dell'Housing Act 1988 permetteva ai proprietari di porre fine a una locazione senza dare alcun motivo, purché notificassero il preavviso corretto. È stata per anni la caratteristica più criticata del settore degli affitti privati, e dal 1° maggio 2026 non esiste più.

Un preavviso di Section 21 poteva essere notificato validamente fino al 30 aprile 2026 con le vecchie regole, ma anche un preavviso validamente notificato aveva poi una vigenza limitata. I proprietari che ne avevano inviato uno dovevano avviare il procedimento giudiziario alla più anticipata tra le due date: sei mesi dalla data del preavviso o il 31 luglio 2026; altrimenti la via senza colpa andava persa del tutto.

Ogni sfratto deve ora poggiare su un motivo di Section 8: una ragione dichiarata e documentata, come arretrati di affitto, comportamento antisociale, che il proprietario voglia vendere o che il proprietario o un familiare stretto voglia trasferirsi.

Le locazioni a termine fisso sono scomparse

Non ci sono più AST da 6 o 12 mesi. Ogni locazione privata, nuova o già in corso, è diventata una locazione periodica a durata indeterminata il 1° maggio 2026, rinnovabile con ciclo mensile senza data di fine incorporata.

Gli inquilini possono andarsene in qualsiasi momento con 2 mesi di preavviso scritto, senza aspettare la scadenza di un termine fisso. I proprietari perdono la certezza di un termine minimo garantito, ma ottengono una locazione che non decade mai automaticamente in una scomoda zona grigia legale.

Aumenti di canone: il nuovo processo della Section 13

Le revisioni di canone scritte nel contratto di locazione non si applicano più. L'unico modo di aumentare il canone durante una locazione è un Section 13 notice formale (con il nuovo Form 4A prescritto), notificato al massimo una volta ogni 12 mesi, che dia all'inquilino almeno 2 mesi di preavviso prima che il nuovo canone abbia effetto.

Se un inquilino ritiene che il canone proposto sia sopra il canone di mercato, può contestarlo gratuitamente davanti al First-tier Tribunal (Property Chamber). Con le nuove regole il Tribunale non può fissare un canone superiore a quello effettivamente proposto dal proprietario, e qualsiasi canone rettificato ha effetto solo dalla data della decisione del Tribunale, mai con effetto retroattivo. Ciò elimina il vecchio disincentivo a contestare, in cui un inquilino rischiava di ritrovarsi con un canone più alto, e retroattivo, solo per aver chiesto a un Tribunale di esaminarlo.

Motivi di possesso: cosa è cambiato

Con la Section 21 eliminata, i motivi della Section 8 portano tutto il peso, e diversi sono stati riscritti o inaspriti insieme alla riforma.

La soglia degli arretrati di affitto conta in pratica: con le vecchie regole, i proprietari potevano chiedere il possesso obbligatorio una volta che un inquilino accumulava due mesi (o otto settimane) di ritardo. Il Renters' Rights Act alza quel livello a tre mesi, o 13 settimane per le locazioni settimanali e quindicinali: un cuscinetto significativo a favore dell'inquilino prima che il motivo obbligatorio sia anche solo disponibile.

Canone anticipato e gare al rialzo

Due pratiche che escludevano gli inquilini senza un garante britannico, una solida storia creditizia o semplicemente tasche abbastanza profonde sono state entrambe limitate. Proprietari e agenti non possono più chiedere più di un mese di canone in anticipo, il che chiude la pratica di esigere sei o dodici mesi anticipati. E un immobile deve essere affittato al prezzo a cui è stato pubblicizzato. Proprietari e agenti non possono più invitare né accettare offerte sopra il canone indicato, il che aveva trasformato alcune locazioni in gare al rialzo informali.

Il diritto di chiedere un animale domestico

Dal 1° maggio 2026, gli inquilini hanno un diritto legale di chiedere al proprietario il permesso di tenere un animale domestico, e il proprietario non può rifiutare senza ragione. Il proprietario ha 28 giorni per rispondere. Questo non obbliga i proprietari ad accettare ogni richiesta: un'obiezione genuina e ragionevole (un piccolo appartamento senza accesso esterno e un cane grande, ad esempio) resta valida, ma una clausola generale di "no animali" senza considerare la singola richiesta non regge più.

Basta "No DSS" e "No Children"

Rifiutare un richiedente solo perché percepisce sussidi o ha figli è ora illegale. Colpisce una pratica di lunga data in cui "No DSS" o diciture simili negli annunci escludevano inquilini prima ancora che potessero essere valutati su sostenibilità o referenze.

Cosa deve ancora arrivare

Non tutto nella Act è entrato in vigore il 1° maggio 2026. La registrazione nel database del settore degli affitti privati (un registro unico a cui i proprietari dovranno iscriversi) apre il 15 dicembre 2026, regione per regione, a partire dalle West Midlands, e tutti i proprietari che affittano attivamente un immobile devono essere registrati entro il 14 novembre 2027. È in arrivo anche un nuovo schema di Landlord Ombudsman, che dà agli inquilini una via verso una risoluzione vincolante ed extragiudiziale dei reclami, ma il governo non ne ha ancora confermato la data di avvio.

Più avanti, un nuovo Decent Homes Standard si applicherà alle abitazioni in affitto privato dal 2035, insieme a un requisito minimo di efficienza energetica EPC C previsto per il 2030 (vedi la nostra guida MEES 2030 per il tetto di costo e le sanzioni confermati). Si prevede che l'Awaab's Law (i termini di legge entro cui i proprietari devono riparare umidità, muffa e altri rischi gravi, già in vigore nell'edilizia sociale) si estenda anche al settore degli affitti privati, anche se il governo non ha ancora confermato le categorie esatte di rischio né una data di inizio per i proprietari privati.

Cosa significa per i proprietari

Il cambiamento pratico è smettere di fare affidamento sul solo periodo di preavviso e passare a documentare un motivo genuino e documentato di possesso, e a fare bene la documentazione al primo colpo, poiché un Section 8 notice difettoso non può più essere sostituito discretamente da un ripiego di Section 21. Le revisioni di canone devono passare al calendario della Section 13 anziché a una clausola sepolta nel contratto, e qualsiasi richiesta di animale domestico richiede una risposta documentata e ragionevole entro 28 giorni anziché un rifiuto generale. Lo stesso standard basato sulle prove si applica a ciò che consegni a un inquilino all'ingresso, trattato nella nostra checklist dei documenti di ingresso. Niente di questo rende inattuabile affittare un immobile. Avvicina il processo a come hanno sempre funzionato le locazioni commerciali, con più della relazione appoggiata a prove e processo che a una data di scadenza del termine fisso.

Cosa significa per gli inquilini

Una locazione periodica fin dal primo giorno significa non essere mai legati a un termine fisso da cui non si può uscire, e bastano 2 mesi di preavviso per andarsene. Un aumento di canone deve passare per un processo formale e contestabile anziché arrivare come una pretesa da prendere o lasciare. E una riga di "no pets", "no DSS" o "no children" in un annuncio non è più una ragione legale per essere respinti di netto.

Come lo affrontiamo

Gestiamo noi stessi ogni immobile che affittiamo, dalla ristrutturazione alla locazione, il che significa che il passaggio a locazioni periodiche e motivi di possesso documentati cambia la nostra documentazione, non il nostro approccio. Non abbiamo mai pianificato di sfrattare un buon inquilino senza un motivo genuino, quindi eliminare l'opzione che qualcun altro potrebbe aver usato non cambia molto per noi. Se stai valutando se detenere direttamente immobili britannici sotto questo nuovo regime o investire insieme a un team che si occupa già ogni giorno di conformità, finanziamento e inquilini, la nostra pagina investitori spiega come funziona quella collaborazione.

Domande frequenti

Quando è entrato davvero in vigore il Renters' Rights Act?

Ha ricevuto il Royal Assent il 27 ottobre 2025. Le disposizioni principali (compresa l'abolizione della Section 21, le locazioni periodiche e il nuovo processo di aumento del canone) sono entrate in vigore il 1° maggio 2026.

Il mio proprietario può ancora sfrattarmi senza un motivo?

No. Gli sfratti "senza colpa" della Section 21 sono aboliti. Qualsiasi richiesta di possesso deve ora poggiare su uno specifico motivo di Section 8, con prove a sostegno.

Ho ancora una locazione a termine fisso?

No. Ogni AST, nuovo o già in corso, è diventato una locazione periodica rinnovabile il 1° maggio 2026. L'accordo non ha più una data di fine incorporata.

Con quale frequenza può essere aumentato il mio canone?

Al massimo una volta ogni 12 mesi, tramite un Section 13 notice formale che dia almeno 2 mesi di preavviso. Le clausole di revisione del canone scritte nella locazione non si applicano più.

Posso contestare un aumento di canone?

Sì, gratuitamente, davanti al First-tier Tribunal (Property Chamber). Il Tribunale non può fissare un canone superiore a quello proposto dal tuo proprietario, e qualsiasi modifica ha effetto solo dalla data della sua decisione, senza effetto retroattivo.

Quanto preavviso deve dare il mio proprietario per vendere l'immobile o trasferirsi?

Quattro mesi, e solo dopo che la locazione è durata almeno 12 mesi. I proprietari non possono usare questi motivi per porre fine a una locazione nel suo primo anno.

Il mio proprietario può rifiutarsi di farmi tenere un animale domestico?

Non può rifiutare senza ragione, e ha 28 giorni per rispondere a una richiesta. Un'obiezione specifica e ragionevole può comunque applicarsi. Una politica generale di "no pets" no.

Il database PRS o l'Ombudsman dei proprietari sono già in funzione?

Non ancora. La registrazione nel database PRS apre il 15 dicembre 2026, regione per regione, a partire dalle West Midlands. L'Ombudsman dei proprietari appartiene alla stessa seconda fase, distinta dalle modifiche entrate in vigore il 1° maggio 2026, ma non ha ancora una data di avvio confermata.

Punti chiave

• La Section 21 è abolita. Ogni sfratto richiede ora un motivo di Section 8 documentato.
• Gli AST a termine fisso sono scomparsi; tutte le locazioni sono ora rinnovabili e periodiche.
• Gli aumenti di canone sono limitati a una volta all'anno tramite un Section 13 notice formale, contestabile gratuitamente davanti al Tribunale.
• I Grounds 1 e 1A (trasferirsi o vendere) richiedono 4 mesi di preavviso e non possono essere usati nel primo anno di una locazione.
• Il canone anticipato è limitato a un mese, e fare offerte sopra il canone indicato è vietato.
• Gli inquilini hanno un diritto legale di chiedere un animale domestico, e i rifiuti per "no DSS" o "no children" sono illegali.
• Il database PRS (la registrazione apre il 15 dicembre 2026), l'Ombudsman e il Decent Homes Standard sono cambiamenti di fasi successive, non ancora in vigore.

Questo articolo è solo a scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale. Il Renters' Rights Act 2025 viene introdotto a fasi, e alcune disposizioni qui descritte non sono ancora in vigore. Controlla la guida vigente di GOV.UK e chiedi consulenza legale prima di agire in base alla tua specifica situazione di locazione.