Come le banche britanniche valutano un immobile: guida alle perizie per il mutuo

Quando compri casa o rinegozi il mutuo nel Regno Unito, il tuo finanziatore deve stabilire se l'immobile offre una garanzia sufficiente per il mutuo. A questo serve la perizia per il mutuo. Ma come arriva davvero una banca alla sua cifra? Un perito visita sempre l'immobile, o un computer può produrre il numero senza che nessuno veda la proprietà? La risposta è: dipende dal finanziatore, dall'immobile e dal rischio coinvolto.

Che cos'è davvero una perizia per il mutuo

Una perizia per il mutuo è una valutazione svolta per il finanziatore per stabilire se un immobile offre una garanzia adeguata per il prestito proposto. Può considerare le vendite recenti di immobili comparabili, l'ubicazione, il tipo e le dimensioni dell'immobile, le sue condizioni ed eventuali difetti evidenti, le condizioni del mercato locale, le condizioni del lease dove rilevante, i fattori che potrebbero influire sulla futura vendibilità e il rapporto loan-to-value (LTV) proposto. Il processo esatto varia tra i finanziatori.

È quindi un esercizio diverso da una perizia commissionata dall'acquirente. Il suo scopo è soprattutto proteggere il finanziatore, non consegnare all'acquirente un rapporto dettagliato sulle condizioni fisiche dell'edificio, una distinzione che confonde molti acquirenti alla prima casa, che credono si tratti della stessa cosa.

I tre principali modi in cui i finanziatori britannici valutano gli immobili

Non esiste una regola universale per cui un certo LTV attivi automaticamente un metodo specifico. Ogni finanziatore applica i propri criteri e la propria politica del rischio.

1. Automated Valuation Model (AVM)

Un AVM usa modelli statistici e dati sull'immobile per stimare il valore senza una tradizionale ispezione fisica. A seconda del modello, gli input possono includere precedenti transazioni, vendite locali, caratteristiche dell'immobile, ubicazione, tendenze di mercato e altri dati pubblici. Gli AVM funzionano meglio dove esiste una grande quantità di dati affidabili su immobili simili: una casa moderna in un complesso con centinaia di unità comparabili è molto più facile da valutare per un modello rispetto a un immobile d'epoca unico e ampiamente modificato.

Il limite è ovvio: un AVM non vede mai l'immobile. Grandi ampliamenti, distribuzioni insolite, ristrutturazioni importanti, vincoli di edificio storico (listed), caratteristiche architettoniche uniche o una scarsità di vendite comparabili possono essere difficili da considerare con precisione per un modello informatico. Se il sistema del finanziatore non riesce a produrre un risultato abbastanza affidabile, ricorre a un diverso tipo di valutazione.

2. Valutazioni desktop e drive-by

Una valutazione desktop stima l'immobile usando le informazioni disponibili e le prove di mercato senza un'ispezione interna completa. Una valutazione drive-by o esterna può comportare che il perito osservi l'immobile e i dintorni solo dall'esterno. Entrambe fanno risparmiare tempo e costo di una visita interna completa, aggiungendo più verifica rispetto a un puro AVM, ma la terminologia varia tra finanziatori e società di perizia, quindi "valutazione desktop" non va intesa come esattamente lo stesso processo in ogni pratica.

3. Perizie fisiche per il mutuo

Una perizia fisica significa che un perito si reca all'immobile e ne considera tipo, dimensioni e distribuzione approssimative, ubicazione, condizioni visibili all'ispezione, ampliamenti e modifiche, condizioni del mercato locale, transazioni comparabili e tutto ciò che incide sulla commerciabilità. Anche qui, l'ispezione non equivale a una perizia edilizia completa. Il suo ambito è stabilito dai requisiti del finanziatore e dallo scopo della valutazione, non da ciò che un acquirente potrebbe voler far controllare.

Come i periti calcolano il valore di mercato

Quando è richiesta una valutazione professionale, il perito non si limita a guardare il prezzo richiesto e a decidere se sembra ragionevole. La valutazione deve essere supportata da prove di mercato appropriate, svolta secondo i requisiti professionali e del finanziatore applicabili.

Vendite comparabili

Le vendite recenti di immobili simili sono una delle fonti di prova più importanti. Un perito confronta l'immobile in esame con altri simili per ubicazione, tipo di immobile, dimensioni, numero di camere, condizioni, età, tipo di proprietà, parcheggio, giardino o spazio esterno e altre caratteristiche rilevanti. Più il confronto è stretto, più la prova è utile. Non esiste una regola universale secondo cui i comparabili debbano rientrare esattamente in tre o sei mesi. La rilevanza dipende dal mercato locale e dall'immobile stesso. Gli stessi dati di transazione a cui attingono i periti sono pubblicati dai Price Paid Data dell'HM Land Registry, che registrano il prezzo di vendita di ogni immobile registrato in Inghilterra e Galles.

Aggiustamenti specifici dell'immobile

Due immobili apparentemente simili possono avere valori molto diversi. Una superficie maggiore, una camera in più, un parcheggio fuori strada, un giardino più grande, un ampliamento di alta qualità, una posizione migliore all'interno di un complesso o condizioni generalmente superiori possono tutti far salire un prezzo, mentre condizioni scadenti, una posizione inferiore o una distribuzione scomoda lo abbassano. Il perito deve ponderare queste differenze tra ogni comparabile e l'immobile in esame, non solo la somiglianza di facciata.

Condizioni del mercato locale

I mercati si muovono. Se la transazione comparabile più forte è avvenuta qualche tempo fa, il perito deve tenere conto di ciò che è cambiato a livello locale da allora per decidere quanto peso meriti ancora, aspetto particolarmente importante in un mercato che sale o scende rapidamente, dove i vecchi prezzi di vendita smettono di rappresentare le condizioni attuali.

Dimensioni dell'immobile e altri dati

La superficie e il prezzo al metro quadro sono utili per confrontare immobili grosso modo simili, ma il prezzo al metro quadro non è una formula di valutazione a sé stante. Un immobile più grande non ha automaticamente un valore proporzionalmente più alto. Ubicazione, distribuzione, condizioni e domanda incidono tutte sulla cifra finale indipendentemente dalla dimensione.

Che cos'è una down valuation del mutuo?

Una down valuation si verifica quando la cifra del finanziatore risulta inferiore al prezzo concordato tra acquirente e venditore. Concordi £400.000 e il finanziatore valuta £380.000: hai un divario di £20.000. Ciò non significa necessariamente che il venditore abbia sopravvalutato l'immobile. Significa che le prove del finanziatore non supportano il prezzo concordato ai fini del prestito, e questo è un problema perché il mutuo viene calcolato sulla valutazione accettata dal finanziatore, non sul prezzo che hai concordato.

Perché si verificano le down valuation

• Il prezzo concordato è superiore alle prove comparabili recenti. Un acquirente può essere disposto a pagare più di quanto suggeriscano le transazioni recenti, ma il finanziatore basa la propria decisione sulle proprie prove, non sulla disponibilità a pagare dell'acquirente.
• Le vendite comparabili sono scarse. Case uniche, immobili trasformati, edifici listed, appartamenti insoliti, immobili rurali e abitazioni molto modificate sono tutti più difficili da valutare con precisione.
• Il mercato si muove in fretta. Le transazioni concluse restano indietro rispetto ai prezzi richiesti o concordati attuali in un mercato in rapida crescita.
• Una gara tra offerte ha spinto il prezzo verso l'alto. Il finanziatore non è obbligato a prestare di più solo perché diversi acquirenti erano disposti a pagare più di quanto le prove comparabili supportino.
• Il lease è troppo breve. Molti finanziatori non prestano, o prestano meno, su un appartamento leasehold con meno di circa 70-85 anni residui sul lease alla fine della durata del mutuo. Estendere il lease prima di presentare la richiesta può colmare il divario. Consulta la nostra guida al costo dell'estensione del lease per i premi tipici.

Cosa fare se un immobile subisce una down valuation

Supponi di aver concordato £220.000 e che il finanziatore valuti £200.000. Ci sono alcune strade realistiche.

• Rinegoziare il prezzo. Se il venditore accetta di scendere a £200.000, il mutuo può di norma procedere su quella base, fatti salvi gli altri criteri del finanziatore.
• Aumentare il deposito. Procedere a £220.000 e coprire i £20.000 di differenza con fondi propri. Se abbia senso dipende dalle tue finanze e dalle condizioni del finanziatore.
• Contestare la valutazione. Chiedere al finanziatore di riconsiderarla, con prove oggettive: transazioni recenti davvero comparabili, non l'opinione di un agente immobiliare secondo cui l'immobile vale di più. Il tuo broker o il finanziatore possono spiegare il loro specifico processo di ricorso.
• Rinunciare. Se i numeri non tornano più, non procedere. È esattamente per questo che capire la valutazione prima di impegnarsi finanziariamente è importante.

Una perizia per il mutuo è la stessa cosa di una survey?

No, una delle distinzioni più importanti da comprendere per gli acquirenti. Una perizia per il mutuo esiste soprattutto per valutare l'immobile come garanzia per il finanziatore, non per ispezionare l'edificio in modo completo. Può non rilevare umidità, movimenti strutturali, problemi del tetto, difetti del legno, problemi elettrici o idraulici, difetti degli scarichi o altri problemi nascosti. Un acquirente che vuole un quadro corretto delle condizioni fisiche dell'immobile dovrebbe commissionare in modo indipendente un RICS Home Survey al livello adatto all'immobile e alla propria tolleranza al rischio. La guida di MoneyHelper a survey per acquirenti e costi, sostenuta dal governo, è un utile punto di partenza per confrontare i vari livelli.

Chi svolge la valutazione e puoi vedere il rapporto?

Il finanziatore nomina normalmente direttamente il perito o il fornitore del servizio di valutazione, quindi la valutazione segue i requisiti del finanziatore e non quelli di un perito scelto dall'acquirente. Un acquirente in genere non può sostituire la propria valutazione indipendente solo perché non è d'accordo con la cifra. Se vedrai il rapporto dipende. Alcuni finanziatori ne forniscono una copia o un riassunto, altri danno informazioni limitate e procedono semplicemente con un'offerta di mutuo una volta che la valutazione supera la loro soglia. Se ti serve un dettaglio reale su condizioni o valore, la strada è una survey e/o valutazione indipendente. Anche la rinegoziazione del mutuo dipende dalla nuova valutazione che rispetti l'LTV desiderato. Il nostro calcolatore del punto di pareggio della rinegoziazione modella se il cambio conviene ancora una volta inclusi costi e variazioni di tasso.

Quanto sono accurate le valutazioni automatiche?

Gli AVM sono davvero utili dove esistono dati abbondanti e affidabili per immobili con caratteristiche prevedibili, ma nessuna valutazione automatica va considerata infallibile. L'accuratezza cala per gli immobili insoliti o quando le transazioni comparabili rilevanti sono scarse: edifici listed, immobili unici, trasformazioni molto individuali, ampliamenti insoliti o abitazioni in zone con pochi dati di transazione. Considera un AVM come uno strumento di valutazione, non come una garanzia del prezzo di vendita effettivo dell'immobile.

Come prepararsi a una perizia per il mutuo

Non puoi controllare la cifra del finanziatore, ma puoi eliminare gli attriti evitabili. Tieni a portata di mano permessi urbanistici, documentazione delle building regulations, garanzie, certificati, informazioni sul lease e dettagli su eventuali ampliamenti o trasformazioni. Assicurati che i dati della tua richiesta di mutuo riflettano con precisione l'immobile. Le discrepanze generano domande inutili. E parti dalla consapevolezza che il prezzo concordato con un venditore non coincide automaticamente con il valore di mercato dell'immobile ai fini del prestito; il finanziatore svolge una propria valutazione indipendente in base ai propri criteri e alle proprie prove. La nostra guida al conveyancing nel Regno Unito spiega cosa accade prima e dopo la valutazione in un acquisto.

Domande frequenti

Le banche inviano sempre un perito a valutare un immobile?

No. A seconda del finanziatore e delle circostanze, un immobile può essere valutato tramite AVM, processo desktop, ispezione esterna o perizia fisica completa.

Una perizia per il mutuo controlla i problemi strutturali?

Non nel modo in cui lo fa una perizia edilizia. L'ambito e lo scopo di una perizia per il mutuo sono diversi da quelli della survey dell'acquirente.

La valutazione di un agente immobiliare può prevalere su quella della banca?

No. L'opinione di un agente immobiliare sul prezzo richiesto o di vendita non cambia automaticamente la valutazione indipendente del finanziatore, anche se prove rilevanti di recenti transazioni comparabili possono essere presentate tramite il processo di ricorso sulla valutazione del finanziatore, se disponibile.

Una down valuation significa che l'immobile è sopravvalutato?

Non necessariamente. Significa che la valutazione accettata dal finanziatore è inferiore al prezzo d'acquisto concordato: il divario può derivare da prove comparabili limitate, caratteristiche insolite dell'immobile, un mercato in rapido movimento o altri fattori di valutazione.

Posso contestare una perizia per il mutuo?

Potenzialmente, a seconda del processo del finanziatore. Le prove più solide sono di solito fattuali e specifiche dell'immobile: transazioni comparabili recenti e rilevanti che la valutazione originale non ha considerato.

Punti chiave

• I finanziatori britannici usano uno di tre metodi (AVM, desktop/drive-by o ispezione fisica), scelto in base ai criteri del finanziatore e non a una regola fissa sull'LTV.
• Una perizia per il mutuo tutela la garanzia del finanziatore; non è una survey e non riferisce sulle condizioni fisiche dell'edificio.
• Le vendite comparabili sono la prova centrale, aggiustate per le differenze specifiche dell'immobile, il movimento del mercato locale e le dimensioni.
• Una down valuation significa che le prove del finanziatore non supportano il prezzo concordato: rinegozia, aumenta il deposito, contesta con prove o rinuncia.
• Un RICS Home Survey indipendente è lo strumento giusto se vuoi conoscere le condizioni effettive dell'immobile e non solo il suo valore ai fini del prestito.

Questo articolo fornisce informazioni generali sulle perizie per il mutuo nel Regno Unito e non costituisce consulenza finanziaria, legale o peritale. Le politiche di prestito e le procedure di valutazione variano tra i finanziatori. Per una consulenza su un mutuo o un immobile specifico, rivolgiti a un consulente di mutui regolamentato e, se opportuno, a un perito RICS adeguatamente qualificato.