Il processo legale per comprare casa nel Regno Unito: guida al conveyancing

Perché il processo di conveyancing richiede così tanto tempo

Comprare un immobile è uno degli impegni finanziari più grandi che la maggior parte delle persone assumerà mai, e il processo di conveyancing che ci sta dietro esiste per tutelare entrambe le parti prima che il denaro cambi mano in modo irreversibile. Una volta accettata la tua offerta, solicitor, finanziatori di mutui, periti e lo studio legale del venditore devono tutti confermare in modo indipendente che l'immobile possa essere trasferito in sicurezza: che il titolo sia pulito, che le ricerche non facciano emergere segnali d'allarme, che il mutuo sia effettivamente disponibile e che ogni parte di un'eventuale catena sia pronta a muoversi nello stesso momento.

In AAI percorriamo questo processo regolarmente sul lato acquisti dei nostri progetti di ristrutturazione, e lo schema si ripete ogni volta: gli immobili che si concludono più in fretta sono quelli in cui la documentazione, il mutuo e il solicitor dell'acquirente erano tutti pronti prima ancora che un'offerta venisse accettata. Questa guida illustra ogni fase del processo, che cosa causa tipicamente i ritardi e come aiutare il tuo acquisto a rispettare i tempi. Vale per Inghilterra e Galles. La Scozia ha un sistema diverso, in cui le offerte diventano vincolanti molto prima, nel momento in cui le missives vengono concluse.

Quanto tempo ci vuole per comprare un immobile?

Ogni transazione è diversa, ma le tempistiche qui sotto riflettono ciò che è tipico per ciascun tipo di acquisto.

Più sono le parti coinvolte (un finanziatore di mutuo, un freeholder nel leasehold, acquirenti e venditori sopra e sotto di te in una catena), maggiore è il numero di elementi indipendenti che devono allinearsi tutti insieme, e più è probabile che qualcosa ritardi l'intera transazione.

Il processo di conveyancing, fase per fase

Anche se ogni acquisto ha le sue particolarità, il processo di conveyancing segue in genere la stessa sequenza dall'offerta al completamento.

Fase 1: offerta accettata

Quando il venditore accetta la tua offerta, l'agente immobiliare emette un Memorandum of Sale che conferma il prezzo concordato e i dati di entrambe le parti. A questo punto dovresti incaricare un solicitor di conveyancing, presentare un documento d'identità, fornire la prova dei fondi e finalizzare la richiesta di mutuo, se ne hai bisogno. La vendita è in questa fase subject to contract, cioè ciascuna parte può ancora ritirarsi senza penali.

Fase 2: ricerche e mutuo

Il tuo solicitor inizia a indagare sull'immobile mentre il tuo finanziatore valuta in parallelo la tua richiesta di mutuo. Le ricerche tipiche comprendono una Local Authority Search, una Environmental Search e una Water and Drainage Search: ciascuna verifica una diversa categoria di rischio che il titolo da solo non rivela, dalla storia urbanistica al rischio di alluvione fino a chi possiede gli scarichi. Il tuo finanziatore organizzerà di solito una propria perizia per il mutuo e, una volta soddisfatto, emetterà un'offerta formale di mutuo. Se non hai ancora calcolato quanto ti costerà davvero quell'offerta mese per mese, il nostro calcolatore della rata del mutuo ti mostra il piano di ammortamento completo prima di impegnarti.

Fase 3: perizie e richieste legali

Questa è di solito la fase più lunga della transazione. Il tuo solicitor esamina il titolo legale e solleva richieste al solicitor del venditore, che possono riguardare permessi urbanistici, conformità alle building regulations, confini, diritti di passaggio, condizioni del lease, service charge e modifiche apportate dai precedenti proprietari. Se hai commissionato un Home Survey, tutto ciò che segnala (cedimenti, umidità, un ampliamento non autorizzato) deve di norma essere risolto o incorporato in una rinegoziazione prima che la transazione possa passare allo scambio.

Fase 4: scambio dei contratti

Quando entrambe le parti sono soddisfatte e i fondi del mutuo sono confermati, i contratti vengono scambiati: l'unica tappa più importante dell'intero processo. Allo scambio, entrambe le parti diventano giuridicamente vincolate, la data di completamento è fissata, l'acquirente versa il deposito contrattuale e l'assicurazione sull'edificio dovrebbe di norma essere attiva da questo momento, dato che la responsabilità dell'immobile passa di solito all'acquirente allo scambio ai sensi delle condizioni di vendita standard. Prima dello scambio, ciascuna parte può in genere ritirarsi senza gravi conseguenze. Dopo lo scambio, ritirarsi può significare perdere il deposito e dover affrontare una richiesta di risarcimento delle perdite del venditore.

Fase 5: completamento

Il completamento è il giorno del trasloco. Il tuo solicitor trasferisce i fondi dell'acquisto al solicitor del venditore e, una volta ricevuto il denaro, la proprietà passa, l'agente immobiliare consegna le chiavi e puoi trasferirti. Il completamento segue di solito lo scambio di una o due settimane, anche se in alcuni acquisti senza catena capita che scambio e completamento avvengano lo stesso giorno.

Fase 6: dopo il completamento

Ricevere le chiavi non è la fine del lavoro del tuo solicitor. Deve ancora pagare l'eventuale Stamp Duty Land Tax dovuta (calcola la tua imposta con il nostro calcolatore dello stamp duty, in particolare se si tratta di una seconda proprietà o di un buy-to-let, dove si applica la maggiorazione per abitazioni aggiuntive), registrare la tua proprietà presso l'HM Land Registry, registrare il vincolo legale del finanziatore se hai un mutuo e inviarti conferma quando la registrazione è completata. La registrazione presso il Land Registry può durare più dell'acquisto stesso, soprattutto per i titoli di nuove costruzioni o complessi, ma nel frattempo non ostacola la possibilità di abitare o usare l'immobile.

Perché gli acquisti immobiliari subiscono ritardi?

I ritardi sono comuni e non sempre dipendono dal tuo solicitor. Le cause più frequenti comprendono:

• Risultati lenti delle ricerche presso l'autorità locale
• Ritardi del finanziatore nell'emettere un'offerta formale di mutuo
• Richieste legali in sospeso a cui il solicitor del venditore risponde lentamente
• Esiti della perizia che richiedono ulteriori accertamenti o una rinegoziazione
• Documentazione mancante, soprattutto per le informazioni di gestione del leasehold
• Catene di immobili, in cui un anello in ritardo rallenta ogni transazione collegata

Gli acquisti senza catena (acquirenti senza mutuo, acquirenti alla prima casa o un venditore che non deve comprare a sua volta) evitano la singola maggiore fonte di ritardo, ed è uno dei motivi per cui preferiamo gli acquisti all'asta per parti del nostro portafoglio; abbiamo scritto come funziona davvero nella nostra guida all'acquisto all'asta.

Scambio e completamento: qual è la differenza?

Queste due fasi vengono continuamente confuse, soprattutto da chi compra la prima casa, ma segnano momenti molto diversi della transazione.

In breve: lo scambio è l'impegno, il completamento è la consegna. Tutto ciò che precede lo scambio è provvisorio; tutto ciò che lo segue è contrattuale.

Come accelerare il processo di conveyancing

Scegli un solicitor prima di averne bisogno

Non aspettare che la tua offerta venga accettata per iniziare a cercare. Avere già incaricato un solicitor pronto ad agire significa che il lavoro può iniziare il giorno stesso in cui l'offerta viene accettata, anziché una o due settimane dopo.

Organizza il mutuo in anticipo

Una Decision in Principle prima di fare un'offerta significa che il finanziatore ha già fatto una prima valutazione della tua sostenibilità, il che accelera sensibilmente la richiesta formale una volta che hai un immobile a cui riferirla.

Rispondi rapidamente alle richieste

Solicitor, broker e agenti immobiliari avranno tutti bisogno di documenti da parte tua in vari momenti. Un modulo lasciato non firmato per una settimana è una settimana aggiunta alla transazione. Restituire i documenti il giorno stesso in cui arrivano è uno dei pochi ritardi interamente sotto il tuo controllo.

Prenota presto la perizia

Prenotare la perizia non appena l'offerta è accettata, anziché aspettare settimane, significa che gli eventuali problemi emersi vengono individuati, e l'eventuale rinegoziazione risolta, prima che il lavoro legale sia troppo avanzato per essere facilmente disfatto.

Mantieni contatti regolari

Una breve telefonata al tuo solicitor, al broker e all'agente immobiliare ogni una o due settimane fa emergere piccoli intoppi prima che diventino il tipo di ritardo che ti costa un mese.

Domande frequenti

Un'offerta accettata è giuridicamente vincolante?

No. In Inghilterra e Galles le vendite immobiliari restano subject to contract finché i contratti non vengono formalmente scambiati. Fino a quel momento ciascuna parte può ritirarsi senza penali economiche.

Perché gli acquisti leasehold richiedono più tempo?

Le transazioni leasehold richiedono lavoro legale aggiuntivo: il tuo solicitor deve esaminare il lease stesso, oltre alle informazioni di gestione, ai service charge, al ground rent e agli eventuali lavori in programma da parte del freeholder o dell'amministratore. Ottenere queste informazioni da un amministratore lento è una delle fonti di ritardo più comuni in un acquisto altrimenti semplice. Se al lease restano meno di 90 anni, conviene anche verificare il probabile costo dell'estensione prima dello scambio. Consulta la nostra guida al costo dell'estensione del lease.

Quando dovrei attivare l'assicurazione sull'edificio?

Per la maggior parte degli acquisti, l'assicurazione sull'edificio dovrebbe essere attiva dallo scambio dei contratti, dato che la responsabilità dell'immobile passa di solito all'acquirente in quel momento ai sensi delle condizioni di vendita standard. Il tuo solicitor o il finanziatore confermeranno se la tua transazione funziona diversamente.

Cosa succede se la catena si rompe?

Se qualcuno nella catena si ritira o si blocca, ogni transazione collegata ne risente. Le parti rimanenti devono di solito rinegoziare le tempistiche, oppure il venditore deve trovare un acquirente sostitutivo, prima che la catena nel suo insieme possa ripartire.

Considerazioni finali

La maggior parte degli acquisti in Inghilterra e Galles si conclude entro 12-20 settimane, anche se la risposta onesta è sempre "dipende": dal mutuo, dall'immobile e da quante altre transazioni la tua è collegata. Il processo di conveyancing attraversa ricerche, perizie, richieste legali, scambio e completamento più o meno in quest'ordine, e il fatto più utile da tenere a mente è che nulla è vincolante fino allo scambio e nulla è tuo fino al completamento. Avere pronti finanze, documentazione e solicitor prima di fare un'offerta non eliminerà del tutto i ritardi, ma toglie quelli che erano sotto il tuo controllo fin dall'inizio, e nella maggior parte delle transazioni sono più della metà.

Questo articolo ha solo scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale. Le tempistiche e i requisiti del conveyancing variano in base all'immobile, al finanziatore e alla catena, e il processo qui descritto vale solo per Inghilterra e Galles, non per la Scozia. Chiedi consulenza a un solicitor di conveyancing qualificato per la tua specifica transazione.