Il database dei proprietari PRS: guida alla registrazione, tariffe e sanzioni (2026)

Aggiornato il 24 ottobre 2026: le date di registrazione e la tariffa di £65 sono ora confermate.

Se possiedi un immobile in affitto in Inghilterra, il database PRS è uno dei maggiori cambiamenti di conformità in arrivo, insieme all'abolizione della Section 21 e alle locazioni periodiche che sono già entrate in vigore il 1° maggio 2026. A differenza di quel cambiamento, il database non ha un'unica data di attivazione. Viene introdotto regione per regione dal 15 dicembre 2026, e gran parte dei suoi dettagli si trova nei regolamenti anziché nella Act stessa.

Quel divario tra "confermato" e "ancora da decidere" è proprio dove sbagliano molti contenuti online per proprietari. Questa guida traccia la linea con chiarezza, poi offre una checklist pratica per avere pronti i tuoi registri a prescindere dal momento esatto in cui la tua zona si attiva.

Il database PRS a colpo d'occhio

La panoramica del governo per i proprietari descrive il database come uno strumento per aiutare gli inquilini a fare scelte informate, aiutare i proprietari a dimostrare la conformità e dare ai council informazioni migliori per l'esecuzione. Vale la pena trattarlo come un nuovo e reale livello del sistema di conformità, non come una formalità.

Nota: questo articolo tratta il database PRS solo in Inghilterra. Scozia, Galles e Irlanda del Nord hanno sistemi di registrazione dei proprietari distinti. Nulla qui è consulenza legale.

Cos'è davvero il database PRS

È un database nazionale, creato dal Renters' Rights Act 2025, che contiene voci per i proprietari residenziali e le abitazioni che affittano, oltre a certe informazioni di esecuzione e regolamentari. La Act crea il database e i suoi reati; il contenuto dettagliato, il processo di verifica e le regole rivolte al pubblico sono lasciati a regolamenti, che il governo ha ora pubblicato in bozza.

Tre cose lo distinguono da qualcosa come un semplice elenco di proprietari:

• È legato all'esecuzione. Ci si aspetta che i council lo usino per individuare i proprietari non conformi e non solo come elenco passivo.
• È legato all'affitto stesso. La Act limita la commercializzazione e l'affitto di un immobile non registrato. Non è un esercizio burocratico di sfondo che puoi rimandare finché un council non ti sollecita.
• È legato al possesso. Un proprietario non registrato può vedersi bloccare l'ottenimento di un ordine di possesso, una conseguenza molto più dura di un tipico schema di licenze.

Quando inizia la registrazione?

La tabella di marcia di attuazione del governo, pubblicata a novembre 2025, stabilisce tre fasi. La Fase 1 (abolire la Section 21, portare le locazioni a un sistema periodico) è entrata in vigore il 1° maggio 2026. La Fase 2, che comprende il database PRS e il difensore dei proprietari (ombudsman), inizia con l'apertura del database il 15 dicembre 2026. La Fase 3, che copre l'Awaab's Law e uno standard decent homes per il settore degli affitti privati, non ha ancora una data confermata.

All'interno della Fase 2, la tabella di marcia descrive un lancio graduale: la Fase 1 apre il database a proprietari e council locali regione per regione; la Fase 2 aggiunge un accesso pubblico più ampio e la condivisione dei dati, seguite dal servizio di ombudsman. Ogni regione ha la propria finestra di registrazione di 3 mesi, quindi la tua scadenza dipende da dove si trova il tuo immobile, non da dove vivi.

La pagina "Get ready to register" del governo riporta il calendario confermato. Il servizio si chiama "Register your rental property" e apre il 15 dicembre 2026. Le West Midlands partono per prime, con una scadenza di registrazione il 14 marzo 2027, e tutti i proprietari che affittano attivamente un immobile in Inghilterra devono essere registrati entro il 14 novembre 2027. Il governo pubblica la finestra di ogni regione su quella pagina, quindi controlla le date della regione in cui si trova il tuo immobile. Il calendario e la tariffa sono stabiliti nella bozza delle Private Rented Sector Database Regulations 2026, pubblicata il 9 settembre 2026.

Cosa non è ancora stato confermato

La data di apertura, le finestre regionali e la tariffa sono ora confermate. Diffida di qualsiasi articolo (compresi quelli generati dall'IA) che presenti come fatti consolidati questi dettagli rimanenti:

• Ogni campo che sarà obbligatorio nel modulo di registrazione
• Esattamente quali informazioni saranno visibili al pubblico
• Come verranno verificate le informazioni sui certificati e gli altri dati

Chiunque citi una tariffa diversa da £65 per immobile all'anno, o un'unica scadenza di registrazione che ignori la finestra della tua regione, sta lavorando con informazioni superate o non ufficiali.

Chi deve registrarsi

La tabella di marcia del governo afferma che tutti i proprietari di locazioni assured e regolamentate rientranti nell'ambito saranno obbligati per legge a registrare sé stessi e i propri immobili. In pratica, ciò copre:

Proprietari persone fisiche

Se possiedi e affitti personalmente un immobile rientrante nell'ambito, aspettati di registrarti sia come proprietario sia per lo specifico immobile.

Comproprietari

Vale la pena segnalarlo perché la tabella di marcia è specifica: ci si aspetta che le informazioni di contatto del proprietario raccolgano i dati di tutti i comproprietari, non solo di chi è indicato come contatto principale. Se sei comproprietario di un immobile in affitto, non supporre che registrare un nome copra l'accordo.

Società a responsabilità limitata e SPV

Dove una società possiede l'immobile, la società è il proprietario a questi fini. Tieni pronti i dati della società, le informazioni sulla sede legale e i registri sottostanti dell'immobile, oltre alla solita documentazione di conformità.

Proprietari di portafoglio

Il database crea voci separate per i proprietari e per ogni abitazione. Non c'è alcuna indicazione di una scorciatoia per registrare un intero portafoglio in una volta. Se hai dieci immobili, aspettati di dover tenere aggiornati dieci insiemi di informazioni sull'immobile, anche se i dati del proprietario sono condivisi tra tutti.

Quali informazioni serviranno ai proprietari

Ti registrerai online tramite il servizio "Register your rental property", accedendo con un GOV.UK One Login. Il modulo finale di registrazione è fissato dai regolamenti, ma la tabella di marcia e la guida alla registrazione del governo indicano già le categorie generali.

Informazioni sul proprietario

Nome legale completo, recapiti, indirizzo, dati di eventuali comproprietari e informazioni sulla società dove pertinente. I campi esatti e come vengono verificati sono ancora da confermare.

Informazioni sull'immobile

Proprietari di portafoglio: un unico foglio di calcolo con una riga per immobile, che copra questi campi, farà risparmiare molte corse quando la registrazione si aprirà nella tua zona.

Informazioni su gas, elettricità ed EPC

La guida alla registrazione del governo conferma che per registrarti ti serviranno i dati dei certificati di sicurezza del gas, sicurezza elettrica ed Energy Performance Certificate. Per ogni immobile, tieni un registro aggiornato della data del Gas Safety Certificate, della data dell'EICR e di quella della prossima ispezione, della classe EPC e della sua scadenza e di qualsiasi licenza o esenzione pertinente.

Una precisazione che vale la pena sottolineare: un certificato scaduto non significa necessariamente che il database respingerà la tua registrazione. Il governo non ha spiegato come verranno controllati i dati dei certificati. La mossa più sicura è mettere in regola ora la tua conformità di fondo, anziché scommettere su come il sistema tratterà una lacuna.

Checklist di registrazione

Non ti serve che il portale si apra per farlo. Per ogni immobile, ripassa:

• Conferma la titolarità legale e annota tutti i comproprietari
• Controlla che i recapiti del proprietario siano aggiornati
• Conferma l'indirizzo esatto dell'immobile
• Annota il tipo di immobile e il numero di camere
• Annota occupazione e stato di arredamento
• Individua il Gas Safety Certificate vigente
• Individua l'EICR vigente e la sua data di scadenza
• Controlla la classe EPC e la sua data di scadenza
• Verifica se si applica una licenza HMO, selettiva o aggiuntiva
• Annota eventuali esenzioni che potrebbero applicarsi a un immobile
• Digitalizza e centralizza questi documenti anziché lasciarli sparsi
• Crea un GOV.UK One Login se non ne hai già uno
• Controlla la finestra di registrazione della tua regione e annota la scadenza
• Metti a budget £65 per immobile all'anno per la tariffa di registrazione

La nostra checklist dei documenti di ingresso copre la documentazione coincidente che dovresti già avere per ogni locazione, da incrociare se stai facendo l'audit dei registri nello stesso momento.

Sostituisce le licenze HMO?

No. Il database PRS affianca le licenze HMO, selettive e aggiuntive, non le sostituisce. Una HMO soggetta a licenza ha comunque bisogno della sua licenza a prescindere dallo stato della registrazione nel database. Sono due regimi distinti con esecuzione distinta. Se stai valutando se una conversione in HMO regga ancora una volta sommate le tariffe del database ai costi di licenza, il nostro calcolatore del rendimento HMO ti permette di modellare i numeri con entrambi gli insiemi di costi inclusi.

Cosa succede se non ti registri

La Act limita la commercializzazione e l'affitto di un immobile prima che abbia una voce attiva nel database, e gli annunci scritti dovranno riportare gli identificatori unici assegnati al proprietario e all'immobile. In pratica, lo stato nel database diventa qualcosa da controllare prima di pubblicizzare una vacanza, non qualcosa da sistemare dopo aver trovato un inquilino.

Sanzioni

La guida all'esecuzione per i proprietari del governo stabilisce una struttura di sanzioni civili su due livelli. Affittare o pubblicizzare un immobile senza averlo prima registrato può comportare una sanzione civile fino a £7,000. Violazioni ripetute, o dare al database informazioni false o fuorvianti, salgono a una sanzione civile fino a £40,000 o a un procedimento penale.

Queste due cifre vengono confuse abbastanza spesso online. £40,000 non è la multa standard per essere semplicemente in ritardo con la registrazione. Si applica specificamente a violazioni ripetute o gravi, non a una lacuna di conformità alla prima volta.

Un proprietario non registrato può ancora sfrattare un inquilino?

È forse la conseguenza più dura di tutto lo schema. La Act limita a un tribunale la concessione di un ordine di possesso quando il proprietario non ha una voce attiva nel database sia per sé sia per l'abitazione. Esistono eccezioni di legge, essendo i motivi di possesso per comportamento antisociale la principale, ma al di fuori di esse un proprietario non registrato può trovarsi nell'impossibilità di recuperare il proprio immobile per via giudiziaria.

Il modo più esatto di dirlo: l'inosservanza della registrazione nel database può impedire a un proprietario di ottenere un ordine di possesso nella maggior parte delle circostanze, non che invalidi un tipo specifico di preavviso. Il meccanismo sta nel potere del tribunale di concedere il possesso, non in come viene notificato un preavviso.

E le agenzie di locazione?

Le restrizioni di commercializzazione e pubblicità della Act si applicano a chi si occupa della commercializzazione, che in pratica comprende gli agenti che agiscono per un proprietario. Ma non supporre che il tuo agente assorba automaticamente ogni obbligo del database solo perché gestisce il tuo marketing e la documentazione rivolta agli inquilini. Il governo non ha ancora pubblicato una guida specifica per gli agenti sul database. Prima del lancio locale, ottieni risposte concrete dal tuo agente su:

• Chi registra l'immobile, tu o loro?
• Chi mantiene aggiornata la voce del database man mano che cambiano i dati?
• Chi segue i rinnovi dei certificati e li inserisce?
• Chi include gli identificatori richiesti negli annunci?

Metti le risposte per iscritto. "Supponevo che l'agente avesse tutto sotto controllo" è un modo comune in cui i proprietari di portafoglio finiscono non conformi su una documentazione che tecnicamente toccava a qualcun altro aggiornare.

Quanto costerà?

La tariffa è di £65 per immobile all'anno, confermata dal governo il 9 settembre 2026. Durante l'introduzione è calcolata pro rata, quindi i proprietari la cui regione parte per prima non pagano di più per essersi registrati prima. Dopo di che, rinnovi la registrazione ogni anno. La Act permette di fissare la tariffa con regolamento in riferimento al costo di gestire e far rispettare il database. Mettila a budget come un costo continuo per immobile, non come un addebito una tantum per proprietario.

Il database sarà pubblico?

In parte, ma l'ambito esatto non è definito. La Act permette ai regolamenti di specificare quali informazioni di una voce attiva devono essere rese pubbliche, e il governo ha detto che il dettaglio preciso è ancora in elaborazione. Non dare per buona un'affermazione sicura su se il tuo indirizzo personale sarà o meno visibile pubblicamente finché il governo non pubblicherà una guida chiara in merito.

Cosa fare ora

1. Crea un registro di conformità degli immobili. Un registro per immobile: titolarità, indirizzo, tipo, camere, occupazione, dati del proprietario e ogni certificato con la sua data di scadenza.
2. Controlla i registri di comproprietà. Assicurati di avere dati attuali e corretti di ogni comproprietario, non solo del contatto principale.
3. Fai subito un audit dei tuoi documenti di conformità. Meglio scoprire un EICR scaduto questo mese che la settimana in cui si apre la registrazione nella tua zona.
4. Controlla a parte le licenze locali. La registrazione nel database non tocca gli obblighi di licenza HMO o selettiva.
5. Controlla la finestra di registrazione della tua regione anziché supporre che ti si applichi un'unica scadenza nazionale. La scadenza per le West Midlands è il 14 marzo 2027, e ogni proprietario che affitta attivamente un immobile deve essere registrato entro il 14 novembre 2027.

Il database nel contesto

Trattalo come un ulteriore livello sopra tutto ciò che già gestisci: sicurezza di gas ed elettricità, requisiti EPC, protezione del deposito, licenze, controlli di right-to-rent, requisiti degli allarmi e (da maggio 2026) le nuove regole di locazione e possesso del Renters' Rights Act. Nessuno di quegli obblighi esistenti scompare per l'esistenza del database; è un livello aggiuntivo di conformità ed esecuzione, non un sostituto di nessuno di essi. Per sapere cos'altro è cambiato per i proprietari da maggio 2026, leggi il nostro aggiornamento Renters' Rights Act: sei mesi dopo.

Errori da evitare

• Supporre che la registrazione sostituisca la licenza HMO. Non è così. Continua a trattarli come due percorsi di conformità separati.
• Aspettare l'ultimo momento. I proprietari di portafoglio possono avere decine di certificati e registri di titolarità da raccogliere; inizia ora, non quando si apre la finestra della tua regione.
• Fidarsi di una tariffa di registrazione non ufficiale. La tariffa confermata è di £65 per immobile all'anno, calcolata pro rata durante l'introduzione. Considera superata qualsiasi altra cifra.
• Supporre che il tuo agente gestisca tutto. Ottieni per iscritto chi fa cosa.
• Trattare il 15 dicembre 2026 come un'unica scadenza nazionale. È la data in cui apre il servizio e inizia la finestra delle West Midlands. Ogni regione ha la propria finestra di 3 mesi, e la tua scadenza dipende da dove si trova l'immobile, non da dove vivi.
• Supporre che un certificato scaduto blocchi automaticamente la registrazione. Il governo ha indicato i dati di gas, elettricità ed EPC come campi previsti, ma non ha pubblicato come funzionerà davvero la verifica.
• Supporre che i £40,000 si applichino a ogni violazione. Quella cifra è per violazioni ripetute o gravi; una prima lacuna sta fino a £7,000.

Domande frequenti

Quando inizia la registrazione nel database PRS?

La registrazione apre il 15 dicembre 2026, regione per regione, a partire dalle West Midlands (scadenza 14 marzo 2027). Ogni regione ha una finestra di 3 mesi, e tutti i proprietari che affittano attivamente un immobile devono essere registrati entro il 14 novembre 2027. Controlla la pagina di registrazione del governo per le date della tua regione.

La registrazione è obbligatoria?

Sì. La tabella di marcia di attuazione conferma che sarà obbligatoria per tutti i proprietari PRS una volta che si applicherà alla loro zona.

Quanto costerà?

£65 per immobile all'anno, calcolata pro rata durante l'introduzione. La registrazione si rinnova ogni anno.

Cosa mi serve per registrarmi?

Un GOV.UK One Login, i dati del proprietario e dell'immobile, e i dati dei certificati di sicurezza del gas, sicurezza elettrica ed EPC.

La registrazione è per immobile o per proprietario?

Entrambi. Il database contiene voci separate per i proprietari e per ogni abitazione che affittano.

I proprietari con società a responsabilità limitata devono registrarsi?

Sì, dove una società possiede l'immobile viene trattata come il proprietario e deve aspettarsi di registrarsi di conseguenza. Il processo esatto per le strutture societarie dipende da regolamenti ancora in bozza.

Tutti i comproprietari devono fornire i propri dati?

La tabella di marcia dice specificamente che le informazioni di contatto del proprietario raccoglieranno i dati di tutti i comproprietari, non solo di un contatto designato.

Sostituisce la licenza HMO o selettiva?

No. È un sistema nazionale aggiuntivo. I requisiti di licenza locali restano esattamente come sono.

Il mio indirizzo sarà visibile pubblicamente?

Non ancora determinato. I regolamenti fisseranno quali informazioni di una voce del database vengono rese pubbliche.

E se il mio Gas Safety Certificate o EICR è scaduto?

Rinnovalo a prescindere dal database. Sono obblighi di legge esistenti di per sé. Come il database verificherà le informazioni di sicurezza non è stato confermato.

Posso pubblicizzare un immobile prima di registrarlo?

No, la Act limita la commercializzazione di un immobile prima che abbia una voce attiva nel database, e gli annunci dovranno riportare gli identificatori assegnati.

Qual è la sanzione per non registrarsi?

Fino a £7,000 per affittare o pubblicizzare un immobile non registrato, fino a £40,000 o a un procedimento penale per violazioni ripetute o gravi.

Non registrarmi può impedirmi di sfrattare un inquilino?

Nella maggior parte delle circostanze, sì: ai tribunali è limitata la concessione di un ordine di possesso quando il proprietario non ha una voce attiva nel database. I motivi di comportamento antisociale sono l'eccezione principale.

Il database è già aperto?

Non ancora. Il servizio "Register your rental property" apre il 15 dicembre 2026, a partire dalle West Midlands, nell'ambito della Fase 2 dell'introduzione del Renters' Rights Act. Consulta la guida di gov.uk alla Act per lo stato attuale.

Punti chiave

• La registrazione apre il 15 dicembre 2026 tramite il servizio "Register your rental property", regione per regione, a partire dalle West Midlands (scadenza 14 marzo 2027). Tutti i proprietari che affittano attivamente un immobile devono essere registrati entro il 14 novembre 2027.
• La registrazione è obbligatoria e copre sia i proprietari sia i singoli immobili, con una tariffa di £65 per immobile all'anno, calcolata pro rata durante l'introduzione.
• Ti serviranno un GOV.UK One Login e i dati dei certificati di sicurezza del gas, sicurezza elettrica ed EPC.
• Vanno registrati tutti i comproprietari, non solo un contatto designato. Controllalo ora se sei comproprietario.
• Affianca le licenze HMO e selettive, non le sostituisce.
• Affittare o pubblicizzare senza registrazione comporta una sanzione civile fino a £7,000, che sale a £40,000 per violazioni ripetute o gravi, e può bloccare un ordine di possesso nella maggior parte delle circostanze.
• Alcuni dettagli (i campi esatti, la visibilità pubblica, come vengono verificati i certificati) non sono ancora confermati. Tratta con cautela qualsiasi fonte che li presenti come fatti consolidati.
• La cosa più utile che puoi fare ora è amministrativa: avere esatti e centralizzati i registri di titolarità, immobile e certificati prima che si apra la finestra della tua regione.

Questo articolo è solo a scopo informativo generale e non costituisce consulenza legale o finanziaria. Le date e la tariffa indicate qui provengono dall'annuncio del governo del 9 settembre 2026 e dalla bozza delle Private Rented Sector Database Regulations 2026, quindi i dettagli possono ancora cambiare prima che si apra la finestra di registrazione della tua regione. Controlla sempre la guida vigente su gov.uk e parla con un consulente qualificato delle tue circostanze specifiche.