Rendimento Netto
0.68%
Rendimento Lordo: 8.49% · Canone mensile lordo: £2,475
Costi Annui
Confronto HMO e Affitto Unico
Solo a scopo illustrativo. I requisiti di licenza (licenza HMO obbligatoria per 5 o più occupanti di 2 o più nuclei, più gli schemi di licenza aggiuntivi/selettivi che molti comuni applicano agli HMO più piccoli) e le tariffe variano in base all'autorità locale. Verifichi con il suo comune prima di dare per scontata una cifra. Il costo del mutuo presuppone solo interessi. Non costituisce consulenza finanziaria.
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Cosa Fa Questo Calcolatore
Questo strumento calcola il rendimento lordo e netto reale di una House in Multiple Occupation (HMO), un unico immobile affittato camera per camera a inquilini non imparentati, tenendo conto dei costi propri di questa strategia: tariffe di licenza HMO, utenze pagate per conto degli inquilini e commissioni di gestione che in genere sono più alte di un affitto unico standard.
Inserisca il numero di camere affittabili, il canone per camera e l'occupazione prevista per ottenere il canone lordo, poi aggiunga licenza, utenze, gestione, manutenzione, assicurazione e costi del mutuo per il rendimento netto e il rendimento sul denaro investito. La sezione di confronto in fondo mostra il premio di rendimento rispetto all'affitto dello stesso immobile a un unico nucleo.
Come Funziona il Calcolo
Canone mensile lordo = numero di camere × canone per camera × tasso di occupazione. L'occupazione tiene conto dei periodi di sfitto tra un inquilino e l'altro. Un HMO da 5 camere al 90% di occupazione affitta in media 4,5 camere nell'arco dell'anno.
Il rendimento netto sottrae tutti i costi annui dal canone lordo annuo: utenze (se incluse), tariffa della licenza HMO, commissione di gestione (% del canone lordo, gli HMO in genere si attestano al 10-15%, sopra l'8-12% tipico di un affitto unico, poiché più inquilini comportano più gestione quotidiana), manutenzione, assicurazione e interessi del mutuo.
Il premio di rendimento HMO confronta il rendimento lordo con un canone di affitto unico equivalente per lo stesso immobile: il numero che giustifica l'ulteriore complessità di licenze, gestione e ricambio di più contratti anziché di uno solo.
Esempio Pratico
Un HMO di 5 camere acquistato per £350.000, affittato a £550 a camera con il 90% di occupazione, con utenze incluse a £400/mese.
- Canone mensile lordo: 5 × £550 × 90% = £2.475 (£29.700/anno)
- Utenze (incluse): £400 × 12 = £4.800
- Licenza HMO: £1.000
- Gestione (12%): £3.564
- Manutenzione + assicurazione: £2.200
- Mutuo (75% LTV, 6,0% solo interessi): £262.500 × 6,0% = £15.750
- Totale costi annui: £27.314
Il rendimento lordo è dell'8,49%, ma il rendimento netto dopo tutti i costi specifici dell'HMO è solo dello 0,68%, rispetto a un rendimento lordo del 5,14% se lo stesso immobile fosse affittato a un unico nucleo a £1.500/mese, un premio di rendimento di +3,35 punti percentuali per gestirlo come HMO, prima di valutare l'onere di gestione aggiuntivo.
Domande Frequenti
Ho bisogno di una licenza per gestire un HMO?
In Inghilterra, è richiesta una licenza HMO obbligatoria per qualsiasi immobile affittato a 5 o più inquilini che formino 2 o più nuclei e condividano i servizi, a prescindere dalle dimensioni. Molti comuni applicano anche schemi di licenza aggiuntivi o selettivi che coprono HMO più piccoli (anche solo 3 inquilini) nella loro zona. Verifichi sempre con l'autorità locale, perché gestire un HMO privo di licenza dove è richiesta comporta sanzioni significative.
Perché il rendimento netto di un HMO è spesso molto più basso di quello lordo?
Gli HMO comportano più voci di costo di un affitto unico: tariffe di licenza, utenze spesso pagate dal locatore, commissioni di gestione più alte (più inquilini significano più ricambio, più pratiche di ingresso/uscita, più richieste quotidiane) e in genere un'assicurazione più cara. Si sommano in fretta e possono trasformare un rendimento lordo dall'aspetto solido in un rendimento netto sottile, motivo per cui questo calcolatore separa i due.
L'affitto con utenze incluse è sempre l'approccio giusto per un HMO?
Non sempre, ma è la norma per gli HMO affittati a sole camere, poiché ripartire equamente le bollette tra inquilini non imparentati che condividono un contatore è poco pratico. Alcuni locatori addebitano le utenze come importo mensile fisso anziché includerle nel canone principale. In ogni caso, le preventivi come un costo reale, non come ricavo.
Posso ottenere un mutuo buy-to-let standard per un HMO?
No. La maggior parte dei finanziatori buy-to-let tradizionali esclude del tutto gli HMO. Di norma servirà un prodotto ipotecario specialistico per HMO o semi-commerciale, che di solito fissa un LTV massimo più basso (75-80% è comune, a volte meno per HMO più grandi) e ha un prezzo superiore ai tassi BTL standard, motivo per cui l'intervallo dei tassi del mutuo di questo calcolatore arriva più in alto rispetto al Calcolatore del Rendimento Locativo per l'affitto unico.
Il rendimento più alto vale la gestione aggiuntiva che comporta?
Dipende dalla sua capacità di gestire (o di pagare qualcuno che gestisca) un immobile con più ricambio e più parti in movimento di un singolo contratto. Il premio di rendimento mostrato qui è la ricompensa per quella complessità; se non è pronto a gestire (o a preventivare adeguatamente) un ricambio più frequente, rinnovi di licenza e gestione degli inquilini, un affitto unico con un rendimento più basso può comunque essere la scelta migliore corretta per il rischio.