Quanto dura uno sfratto nel 2026? Possesso per Section 8 dopo la fine della Section 21
Ogni sfratto in Inghilterra passa ora per la Section 8. Ecco i motivi e i preavvisi che usano i proprietari, i passi e le tariffe giudiziarie e quanto tempo richiede davvero il possesso secondo le ultime statistiche giudiziarie.
Risposta rapida: Da quando la Section 21 è stata abolita il 1° maggio 2026, i proprietari in Inghilterra devono usare la Section 8 e dimostrare un motivo legale per ottenere il possesso. Uno sfratto per Section 8 ha due fasi: un periodo di preavviso che va da immediato a quattro mesi a seconda del motivo, e poi il procedimento giudiziario. Tra aprile e giugno 2026, il tempo mediano dalla richiesta giudiziaria del proprietario al recupero dell'immobile è stato di 27,1 settimane, secondo le statistiche ufficiali. Un caso di arretrati di affitto ai sensi del Ground 8 richiede quindi in genere circa sette mesi dal preavviso al possesso se l'inquilino non se ne va. Vendere o trasferirsi ai sensi dei Grounds 1A o 1 richiede quattro mesi di preavviso e non può porre fine a una locazione nei suoi primi 12 mesi.
Per decenni, un proprietario che voleva riavere la propria casa poteva notificare un preavviso di Section 21 senza dare alcun motivo. Quella via si è chiusa il 1° maggio 2026 con il Renters' Rights Act, e l'ultimo giorno per usare in tribunale un vecchio preavviso di Section 21 è stato il 31 luglio 2026. Ogni richiesta di possesso passa ora per la Section 8. Questa guida spiega come funziona in pratica uno sfratto per Section 8, quali motivi e preavvisi si applicano e quanto tempo richiede realisticamente ogni via.
Come funziona uno sfratto per Section 8?
Uno sfratto per Section 8 segue gli stessi cinque passi a prescindere dal motivo. La guida del governo su come riprendere possesso di un immobile in affitto privato dopo il 1° maggio 2026 espone il processo:
- Notifica il preavviso sul Form 3A. Il preavviso deve nominare il motivo o i motivi su cui ti basi ed esporre il fondamento di ciascuno. Un preavviso difettoso è una causa comune del fallimento di una richiesta per Section 8.
- Aspetta che trascorra il periodo di preavviso. Il periodo dipende dal motivo, da nessun preavviso per comportamento antisociale grave a quattro mesi per vendere o trasferirsi.
- Rivolgiti al tribunale. Se l'inquilino non se n'è andato, chiedi un ordine di possesso. La tassa giudiziaria è di £415.
- Partecipa all'udienza. Con un motivo obbligatorio (mandatory), il giudice deve ordinare il possesso se il motivo è provato. Con un motivo discrezionale, il giudice decide se il possesso è ragionevole.
- Esegui l'ordine. Se l'inquilino continua a non andarsene, chiedi un ordine di esecuzione (warrant of possession, £148) e gli ufficiali giudiziari del county court eseguono lo sfratto.
Non esiste una procedura accelerata, solo cartacea, per la Section 8. Quella via era legata alla Section 21, quindi ogni richiesta per Section 8 arriva a un'udienza.
Quali motivi della Section 8 usano di più i proprietari privati?
Il Renters' Rights Act ha riscritto l'elenco dei motivi. Questi sono quelli su cui si basano più spesso la maggior parte dei proprietari privati, con i preavvisi della guida del governo sui motivi di possesso:
| Ground | Cosa copre | Tipo | Periodo di preavviso |
|---|---|---|---|
| 1 | Il proprietario o un familiare stretto si trasferisce | Obbligatorio | 4 mesi, non nei primi 12 mesi |
| 1A | Il proprietario vende l'immobile | Obbligatorio | 4 mesi, non nei primi 12 mesi |
| 6 | Riqualificazione sostanziale | Obbligatorio | 4 mesi, non nei primi 6 mesi |
| 7A | Comportamento antisociale o criminale grave | Obbligatorio | Nessuno, ma nessun ordine fino a 14 giorni dopo il preavviso |
| 8 | Almeno 3 mesi di arretrati di affitto | Obbligatorio | 4 settimane |
| 10 | Qualsiasi arretrato di affitto | Discrezionale | 4 settimane |
| 11 | Ritardi persistenti nel pagamento | Discrezionale | 4 settimane |
| 12 | Altra violazione del contratto | Discrezionale | 2 settimane |
| 13 | Deterioramento dell'immobile | Discrezionale | 2 settimane |
| 14 | Comportamento antisociale o molestie | Discrezionale | Nessuno, ma nessun ordine fino a 14 giorni dopo il preavviso |
| 17 | Locazione ottenuta con dichiarazione falsa | Discrezionale | 2 settimane |
Ground 8: arretrati di affitto
Il Ground 8 è obbligatorio, ma solo se gli arretrati raggiungono la soglia in due momenti: quando notifichi il preavviso e il giorno dell'udienza. L'inquilino deve dovere almeno tre mesi di canone se paga mensilmente, o 13 settimane se paga a settimane o a quindicine. Se l'inquilino paga abbastanza da scendere sotto la soglia prima dell'udienza, il Ground 8 decade. È per questo che i proprietari di solito invocano i Grounds 10 e 11 insieme al Ground 8, così il tribunale può comunque considerare il possesso.
Grounds 1 e 1A: trasferirsi o vendere
Questi motivi sostituiscono gran parte di ciò per cui si usava la Section 21. Richiedono quattro mesi di preavviso, e il preavviso non può porre fine alla locazione entro i primi 12 mesi. La guida del governo alla Act aggiunge due restrizioni importanti: un proprietario che li usa non può commercializzare né riaffittare l'immobile per i 12 mesi successivi, e l'uso improprio di un motivo può comportare una sanzione civile fino a £7,000, che sale a £40,000 o a procedimento penale per violazioni ripetute.
Quanto richiede uno sfratto per Section 8 nel 2026?
Le statistiche sul possesso del Ministry of Justice per aprile-giugno 2026 mostrano una mediana di 27,1 settimane dalla richiesta del proprietario al recupero, leggermente in calo dalle 27,9 settimane di un anno prima. Le richieste sono salite del 6% a 23,635, e le richieste accelerate sono salite del 16%, mentre i proprietari si affrettavano a usare i preavvisi di Section 21 prima della scadenza del 31 luglio. Le statistiche coprono solo due mesi con le nuove regole, quindi l'effetto di ogni caso che richiede ora un'udienza per Section 8 non si è ancora manifestato. Molti professionisti si aspettano che i tempi giudiziari si allunghino.
Sommare il periodo di preavviso alla mediana giudiziaria dà un intervallo di pianificazione realistico dove l'inquilino resta fino alla fine:
| Scenario | Preavviso | Dal tribunale al recupero | Totale tipico |
|---|---|---|---|
| Arretrati di affitto (Ground 8) | 4 settimane | circa 6 mesi | circa 7 mesi |
| Vendere o trasferirsi (Ground 1A o 1) | 4 mesi | circa 6 mesi se contestato | circa 10 mesi, e mai prima del mese 12 della locazione |
| Comportamento antisociale grave (Ground 7A) | Nessuno | dipende dal tribunale | di solito la via più breve |
Molti inquilini se ne vanno alla fine del periodo di preavviso o una volta emesso un ordine di possesso, soprattutto se hanno bisogno di una referenza per la loro prossima casa. Le cifre giudiziarie sopra descrivono i casi che non si risolvono così.
Come evitare uno sfratto per Section 8 lento
- Fai bene la documentazione. Usa il Form 3A, indica per intero il motivo e i suoi fatti e conserva la prova della notifica. Un preavviso con il motivo o il periodo sbagliato significa ricominciare da capo.
- Tieni registri puliti del canone. Un registro del canone datato è la prova centrale per i Grounds 8, 10 e 11.
- Agisci presto sugli arretrati. Parla con l'inquilino non appena manca un pagamento. Gli arretrati sono più facili da risolvere a un mese che a tre.
- Resta in regola. Protezione del deposito, sicurezza di gas ed elettricità e gli altri documenti di ingresso non fermeranno da soli una richiesta di Section 8, ma le lacune invitano a controricorsi e indeboliscono la tua posizione all'udienza.
- Includi vacanze e tempo legale in ogni operazione. Un modello realistico presuppone ora una via più lunga e costosa verso il possesso. Metti alla prova il tuo con una vacanza più lunga nel Deal Analyser.
Se stai comprando un immobile con inquilini, tieni conto che non puoi usare il motivo della vendita nel primo anno di una nuova locazione, e che le locazioni esistenti sono ora periodiche. La nostra guida al database dei proprietari PRS tratta l'obbligo di registrazione che viene dopo.
Domande frequenti
I proprietari possono ancora usare la Section 21?
No. La Section 21 è stata abolita il 1° maggio 2026, e il 31 luglio 2026 è stato l'ultimo giorno per avviare un procedimento giudiziario con un preavviso di Section 21 notificato prima. Tutte le richieste di possesso usano ora la Section 8.
Quanto preavviso devo dare per arretrati di affitto?
Quattro settimane per i Grounds 8, 10 e 11. Per il Ground 8, l'inquilino deve dovere almeno tre mesi di canone sia quando notifichi il preavviso sia all'udienza.
Posso sfrattare un inquilino per vendere l'immobile?
Sì, tramite il Ground 1A, con quattro mesi di preavviso, ma non in modo che la locazione termini nei suoi primi 12 mesi. Poi non puoi riaffittare né commercializzare l'immobile in affitto per 12 mesi.
Quanto costa uno sfratto per Section 8?
La tassa giudiziaria è di £415 e un ordine di esecuzione è di £148. Gli onorari legali e il canone perso durante il preavviso e il periodo giudiziario sono di solito molto maggiori.
Cosa succede se il tribunale non accetta il mio motivo?
La richiesta viene respinta e la locazione continua. Potresti essere condannato a pagare le spese dell'inquilino, e dovresti notificare un nuovo preavviso con un motivo valido per riprovare.
Punti chiave
- La Section 21 è terminata il 1° maggio 2026, quindi ogni sfratto in Inghilterra usa ora la Section 8 e un motivo provato.
- I preavvisi vanno da nessuno per comportamento antisociale grave a quattro mesi per vendere o trasferirsi.
- Il tempo mediano dalla richiesta giudiziaria del proprietario al recupero è stato di 27,1 settimane tra aprile e giugno 2026.
- Un caso di arretrati di affitto richiede in genere circa sette mesi dal preavviso al possesso se l'inquilino resta.
- Vendere o trasferirsi non può porre fine a una locazione nei suoi primi 12 mesi e blocca il riaffitto per 12 mesi dopo.
Questo articolo è un'informazione generale sul possesso in Inghilterra, non consulenza legale. Il diritto del possesso è tecnico e un preavviso difettoso può aggiungere mesi. Rivolgiti a un solicitor specializzato in edilizia abitativa prima di notificare un preavviso.