Capital Gains Tax sugli immobili britannici: dichiarazione entro 60 giorni, aliquote e sgravi
Vendere un immobile in affitto o una seconda casa nel Regno Unito significa dichiarare e pagare la Capital Gains Tax entro 60 giorni dal completamento. Ecco le aliquote 2026/27, come calcolare la plusvalenza e gli sgravi che riducono il conto.
Risposta rapida: Quando vendi un immobile residenziale britannico che non è la tua abitazione principale, devi dichiarare e pagare l'eventuale Capital Gains Tax entro 60 giorni dal completamento usando il conto online di HMRC per la Capital Gains Tax sugli immobili britannici. Per l'anno fiscale 2026/27 la Capital Gains Tax sugli immobili residenziali è applicata al 18% sulle plusvalenze che rientrano nella tua fascia residua di aliquota base e al 24% oltre, dopo aver dedotto l'importo esente annuale di £3,000 e i costi ammessi. Se perdi la scadenza dei 60 giorni HMRC applica interessi e sanzioni, anche se in seguito dichiari la vendita nella dichiarazione di Self Assessment.
La Capital Gains Tax è l'imposta che paghi sul profitto quando vendi un bene che ha guadagnato valore, e per i proprietari e gli investitori immobiliari è la singola bolletta più grande che la maggior parte dovrà affrontare all'uscita. Le regole per gli immobili residenziali britannici sono più severe di quelle per azioni o altri beni: una finestra di dichiarazione breve, un conto online separato e aliquote più alte. Questa guida spiega quale Capital Gains Tax devi quando vendi un immobile in affitto o una seconda casa nel Regno Unito, come funziona la scadenza di dichiarazione dei 60 giorni e gli sgravi che riducono legittimamente il conto.
Quando si applica la Capital Gains Tax agli immobili
La Capital Gains Tax sugli immobili residenziali si applica quando cedi un immobile che è salito di valore e non è interamente coperto dal Private Residence Relief. "Cessione" di solito significa vendita, ma comprende anche la donazione di un immobile, il suo trasferimento a qualcuno diverso dal coniuge o dal partner civile, o la riscossione di un indennizzo assicurativo per un immobile distrutto. Le principali situazioni in cui sorge un debito sono:
- Vendere un buy-to-let o un altro immobile in affitto.
- Vendere una seconda casa o una casa vacanza.
- Vendere un immobile ereditato in cui non hai abitato come abitazione principale.
- Vendere una casa che è stata la tua residenza principale solo per parte del tempo in cui l'hai posseduta.
La tua abitazione principale è normalmente esente grazie al Private Residence Relief, quindi la maggior parte delle persone non paga Capital Gains Tax quando vende la casa in cui vive. Le società non pagano affatto la Capital Gains Tax: una società a responsabilità limitata che vende un immobile paga invece la Corporation Tax sulla plusvalenza, uno dei motivi per cui la scelta tra persona fisica e società conta tanto e per cui abbiamo creato il calcolatore società a responsabilità limitata contro persona fisica.
Aliquote della Capital Gains Tax sugli immobili per il 2026/27
La Capital Gains Tax sugli immobili residenziali è applicata con due aliquote, e quale si applichi dipende dal tuo altro reddito imponibile nello stesso anno fiscale. Dopo aver dedotto l'importo esente annuale, aggiungi la plusvalenza imponibile al tuo reddito:
| La tua posizione | Aliquota della Capital Gains Tax sugli immobili residenziali (2026/27) |
|---|---|
| Plusvalenza che rientra nella tua fascia di aliquota base non utilizzata | 18% |
| Plusvalenza oltre la fascia di aliquota base (aliquota alta e aggiuntiva) | 24% |
L'aliquota alta del 24% è stata ridotta dal 28% il 6 aprile 2024, quindi chi confronta guide più vecchie dovrebbe controllare la data. L'importo esente annuale per il 2026/27 è di £3,000: le prime £3,000 di plusvalenze complessive nell'anno fiscale sono esenti da imposta. Puoi confermare le cifre attuali sulla pagina GOV.UK sulle aliquote della Capital Gains Tax. Poiché la plusvalenza imponibile si somma al tuo reddito, un proprietario che è contribuente con aliquota base sullo stipendio può comunque pagare il 24% sulla maggior parte di una grossa plusvalenza immobiliare una volta che quella plusvalenza spinge il reddito totale sopra la soglia dell'aliquota alta.
Come calcolare la plusvalenza
La plusvalenza non è semplicemente il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto. Parti dai proventi della vendita, poi detrai il prezzo di acquisto originale, i costi di acquisto e vendita e il costo di eventuali migliorie di capitale. Cosa puoi dedurre:
- Stamp Duty Land Tax pagata quando hai comprato l'immobile.
- Onorari del solicitor e del conveyancing su acquisto e vendita.
- Commissioni dell'agenzia immobiliare sulla vendita.
- Migliorie di capitale come un'estensione, una nuova cucina dove non esisteva o la conversione di un sottotetto. Le riparazioni ordinarie e la manutenzione non contano, perché sono già deducibili dal reddito da locazione.
Sottrai dal risultato l'importo esente annuale di £3,000, e ciò che resta è la plusvalenza imponibile. Per vedere i numeri di una vendita specifica, passali nel nostro calcolatore della Capital Gains Tax prima di impegnarti su una data di completamento.
La scadenza di dichiarazione dei 60 giorni
È qui che molti proprietari restano impigliati. Per gli immobili residenziali britannici venduti dal 27 ottobre 2021, devi dichiarare la cessione e pagare la Capital Gains Tax stimata entro 60 giorni dalla data di completamento, usando il servizio di HMRC Report and pay Capital Gains Tax on UK property. La scadenza decorre dal completamento, non dallo scambio, né dalla fine dell'anno fiscale.
Due punti mettono in difficoltà le persone. Primo, la dichiarazione dei 60 giorni è separata dalla Self Assessment: se di solito presenti una dichiarazione dei redditi, devi comunque dichiarare la plusvalenza immobiliare entro 60 giorni e di nuovo nella dichiarazione annuale, con il pagamento anticipato accreditato. Secondo, un residente nel Regno Unito senza imposta da pagare, perché la plusvalenza è coperta da sgravi o dall'importo esente annuale, in genere non deve presentare la dichiarazione dei 60 giorni, ma un non residente deve dichiarare ogni cessione di terreni nel Regno Unito che sia o no dovuta imposta. Se perdi la scadenza HMRC applica interessi dal 61° giorno più sanzioni fisse e, alla fine, percentuali.
Sgravi che riducono il conto
Due sgravi contano soprattutto per i proprietari di immobili. Il Private Residence Relief esenta il periodo in cui un immobile è stato davvero la tua unica o principale abitazione, più gli ultimi nove mesi di possesso a prescindere dal fatto che tu ci abitassi alla fine. Se hai abitato in un immobile e poi lo hai affittato, il calcolo viene ripartito tra periodi esenti e imponibili, e il dettaglio è illustrato nella scheda informativa di HMRC sul Private Residence Relief.
Il Lettings Relief è molto più ristretto di una volta. Dal 6 aprile 2020 si applica solo se hai condiviso l'occupazione dell'immobile con il tuo inquilino, quindi il classico schema "abitarci, poi affittarlo, poi venderlo" non rientra più. I trasferimenti tra coniugi e partner civili sono esenti al momento del trasferimento, il che permette alle coppie di usare entrambi gli importi esenti annuali ed entrambe le fasce di aliquota base su una vendita successiva, un passo di pianificazione legittimo da valutare prima di mettere in vendita un immobile.
Domande frequenti
Pago la Capital Gains Tax quando vendo la mia casa?
Di solito no. Il Private Residence Relief esenta un immobile che è stato la tua unica o principale abitazione per tutto il tempo in cui l'hai posseduto. Può sorgere un debito se ne hai affittato una parte, ne hai usata una parte esclusivamente per attività o se le pertinenze superano mezzo ettaro.
La scadenza dei 60 giorni decorre dallo scambio o dal completamento?
Dal completamento. Hai 60 giorni dalla data di completamento per dichiarare e pagare la Capital Gains Tax sugli immobili residenziali britannici, a prescindere da quando sono stati scambiati i contratti.
Cosa succede se perdo la scadenza dei 60 giorni?
HMRC applica interessi sulla Capital Gains Tax non pagata dal 61° giorno ed emette sanzioni per ritardata presentazione. Dichiarare la stessa plusvalenza più tardi in una dichiarazione di Self Assessment non elimina la sanzione per aver perso la dichiarazione dei 60 giorni.
Posso compensare le perdite da locazione con una plusvalenza immobiliare?
No. Le perdite da locazione sono perdite di reddito e vengono riportate a nuovo contro futuri utili da locazione. Non possono ridurre una plusvalenza. Solo le perdite di capitale, come una perdita sulla vendita di un altro immobile o bene, possono essere compensate con una plusvalenza.
Le società a responsabilità limitata pagano la Capital Gains Tax sugli immobili?
No. Una società paga la Corporation Tax sulle proprie plusvalenze imponibili, non la Capital Gains Tax, e per le società non esiste un importo esente annuale. Se detenere gli immobili personalmente o tramite una società è una decisione più ampia trattata dal nostro calcolatore società a responsabilità limitata contro persona fisica.
Punti chiave
- Dichiara e paga la Capital Gains Tax sugli immobili residenziali britannici entro 60 giorni dal completamento tramite il conto online di HMRC.
- Per il 2026/27 le aliquote sugli immobili residenziali sono il 18% entro la tua fascia di aliquota base e il 24% oltre, dopo un importo esente annuale di £3,000.
- Deduci prezzo di acquisto, costi di acquisto e vendita e migliorie di capitale, ma non le riparazioni ordinarie, nel calcolare la plusvalenza.
- Il Private Residence Relief copre una vera abitazione principale più gli ultimi nove mesi; il Lettings Relief ora si applica solo all'occupazione condivisa.
- Trasferire una quota al coniuge prima della vendita può far usare entrambi gli importi esenti annuali ed entrambe le fasce di aliquota base.
Questo articolo è un'informazione generale, non consulenza fiscale. La Capital Gains Tax dipende dalle tue circostanze personali e le regole possono cambiare. Conferma la posizione attuale su GOV.UK e parla con un commercialista o consulente fiscale qualificato prima di vendere un immobile.