Проєкти

Ми щойно купили колишню муніципальну квартиру в Патні за £265,000 на аукціоні: наш новий проєкт BRRR

Ми завершили угоду з придбання колишньої муніципальної квартири в Патні (SW15) за £265,000 при стартовій ціні аукціону £225,000, профінансовану бридж-кредитом. Пояснюємо, чому ця угода вигідна, план ремонту на £40,000 та цифри, що стоять за цільовою оцінкою £450,000.

Artem Storozhuk · Співзасновник27 серпня 2026 р. · 7 хв читання

Коротка відповідь: Ми завершили угоду з придбання колишньої муніципальної квартири в Патні (SW15) за £265,000 при стартовій ціні аукціону £225,000, профінансувавши покупку 12-місячним бридж-кредитом, оскільки орендодавець ще не видав сертифікат за Законом про безпеку будівель, необхідний звичайному іпотечному кредитору. Бюджет на ремонт — £40,000, жодна робота не зачіпає несучі стіни, а план перетворює квартиру з однією ванною кімнатою на квартиру з двома проти цільової оцінки £450,000. На момент публікації обстеження на азбест вже проведено, а інженер-конструктор перевіряє, що стіни, які плануємо знести, не є несучими, перш ніж почнуться будь-які роботи.

Кожна угода, за яку ми беремося, має довести наш процес ще до того, як доведе свої цифри. Ця квартира на Innes Gardens у Патні — наш новий проєкт, і ми публікуємо його, поки він ще триває, а не чекаємо готового результату: тристкімнатна колишня муніципальна квартира, яку ми купили на аукціоні за £265,000, з бюджетом на ремонт £40,000 та цільовою оцінкою £450,000. Розповідаємо, чому ці цифри працюють, у якому стані квартира та який план її перетворення.

Чому ми купили квартиру зі знижкою в колишньому муніципальному будинку в Патні

Квартира розташована в блоці 1950-х років у Західному Патні, SW15, поруч із Putney Heath. Її продавали як таку, що потребує комплексного ремонту, і орієнтували саме на покупців за готівку та інвесторів — це саме те поєднання, яке ми шукаємо: гарна локація, яку ринок оцінив нижче через стан, а не через щось не так із самим районом. Найсильніший орієнтир для порівняння — продаж у тому самому будинку за £365,000 у 2022 році, а подібна за характеристиками квартира на тому самому масиві продавалася за £450,000 на момент обміну договорами, а еквівалентна квартира здавалася в оренду за до £2,800 на місяць. Саме ця різниця між вартістю занедбаної квартири та вартістю добре відремонтованої квартири на цьому конкретному масиві і є всією можливістю.

Приватний балкон квартири на Innes Gardens — Приватний балкон квартири — справжня перевага для цього масиву.

Угода: чому аукціон і бридж-кредит, а не звичайна іпотека

Ми виграли квартиру на онлайн-аукціоні за £265,000, приблизно на 18% вище стартової ціни £225,000, плюс комісія за резервування 4,2%. Цей шлях, і фінансування бридж-кредитом за ним, не був нашим першим вибором: це те, чого вимагала ситуація. Будинок підпадає під визначення "відповідної будівлі" за Законом про безпеку будівель 2022 року (п'ять поверхів, кілька житлових одиниць), а звичайні іпотечні кредитори не видають позику під таку квартиру без сертифіката орендодавця, що підтверджує, хто відповідає за витрати на усунення дефектів. Цей сертифікат ще не був виданий, тож стандартна іпотечна покупка не була доступна в терміни, які вимагає обмін договорами на аукціоні. Натомість ми скористалися 12-місячним бридж-кредитом під місячну ставку 0,77%, щоб завершити угоду вчасно, а планований вихід — звичайне рефінансування після завершення ремонту та, окремо, після отримання цього сертифіката від ради.

З чим ми працюємо: стан, вологість і спочатку обстеження на азбест

Всередині квартира радше застаріла, ніж занедбана: зношені килими по всій квартирі, одна спальня вже оголена до чорнової стяжки, оригінальні кухонні шафи м'ятного кольору та одна ванна кімната плюс окремий туалет. Жити в ній можна, просто вона втомлена — це типово для колишнього муніципального житлового фонду, який ми шукаємо.

Вітальня у квартирі на Innes Gardens до ремонту — Вітальня на момент покупки: застаріла, але конструктивно міцна.

Оригінальні кухонні шафи м'ятного кольору у квартирі на Innes Gardens до ремонту — Кухня на момент покупки: оригінальні шафи, потріскана підлога та бойлер, який чекає на перенесення.

Є три речі, які ми діагностуємо перед початком будь-яких робіт. По-перше, вологість: плями на стіні однієї спальні, цвіль на стелі ванної кімнати над душем і цвіль навколо старої каналізаційної труби на кухні, і жодне з цих джерел ще не підтверджено. По-друге, в шафі в коридорі досі стоїть непотрібний, відключений бойлер, що залишився від попередньої системи опалення; ми вважаємо його потенційно все ще підключеним до газу, доки інженер Gas Safe це не спростує. По-третє, і саме тому нічого поки не чіпаємо: враховуючи вік будинку, ми замовили обстеження на азбест перед демонтажем, і працюватимемо суворо за його письмовими висновками, щойно вони надійдуть.

Плями від вологи на стіні спальні у квартирі на Innes Gardens — Плями від вологи на стіні спальні — перша з трьох проблем із вологістю, які зараз діагностуються.

Цвіль навколо старої каналізаційної труби на кухні — друга проблема із вологістю.

Цвіль і тріщина на стелі над душем в існуючій ванній кімнаті — Цвіль над душем в існуючій ванній кімнаті — третя проблема із вологістю.

Без несучих стін: план ремонту з другою ванною кімнатою

Ремонт побудований навколо однієї жорсткої умови: жодних конструктивних змін, ніде. Це робить витрати передбачуваними і, як пояснено нижче, виводить нас за межі вимоги договору оренди щодо погодження конструктивних змін. У цих межах головні пункти такі:

Друга ванна кімната: ми об'єднуємо існуючий окремий туалет із сусідньою шафою, де стояв непотрібний бойлер, в одну невелику ванну кімнату, знісши стіну між ними та збудувавши нову перегородку трохи в бік коридору. Основна ванна кімната отримає легше оновлення: заміну сантехніки, нову раковину й ванну та рушникосушку.
Кухня: залишається на своєму місці (ми прорахували варіант перенесення її у вітальню для створення четвертої спальні й відмовилися від нього: не вартує того результату). Нові вбудовані шафи, індукційна варильна поверхня та електрична духовка замість старої газової плити, а також посудомийна машина.
Опалення: робочий бойлер переноситься в інше місце на кухні й замінюється на потужнішу комбіновану модель, розраховану на дві ванні кімнати та кухню одночасно, щойно інженер з опалення підтвердить потрібну потужність.
Електрика: повне перемонтування, попри те що існуюча проводка пройшла перевірку електробезпеки, плюс нові окремі лінії для другої ванної кімнати, посудомийної машини, варильної поверхні та пральної машини із сушкою.
Все інше: нова підлога по всій квартирі з акустичною підкладкою (вимога договору оренди, а не просто побажання), заміна внутрішніх дверей і сертифіковані протипожежні вхідні двері, фарбування або легке шпаклювання стін і стель — гіпсокартон не потрібен, оскільки квартира має суцільну цегляну конструкцію, а не каркасні перегородки.

Існуюча ванна та раковина у квартирі на Innes Gardens до ремонту — Існуюча ванна та раковина отримають легше оновлення, а не повну переробку.

Непотрібний газовий бойлер зі знятим корпусом у шафі коридору — Непотрібний, відключений бойлер у шафі коридору, який ми перевіряємо на ізоляцію перед демонтажем.

Без конструктивних змін: чому погодження з орендодавцем тут не є перешкодою

Квартира перебуває в довгостроковій оренді (leasehold), де орендодавцем є рада. За умовами договору письмова згода ради потрібна лише для конструктивних змін; неконструктивні роботи, як-от переобладнання ванної кімнати, сантехніка й електрика, звільнені від цієї вимоги. Саме тому план побудований саме так: тримаючи кожен знос стіни справді неконструктивним, ми уникаємо процесу погодження, який на подібному колишньому муніципальному договорі оренди, з яким ми працювали на південному сході Лондона, зайняв понад два місяці, щойно долучилася перевірка пожежної безпеки. Утім, ми не вважаємо це питання остаточно закритим. Остаточне підтвердження того, що стіни, які ми плануємо знести, не є несучими, наразі очікує від інженера-конструктора, і демонтаж не почнеться, доки не буде і цього підтвердження, і письмових результатів обстеження на азбест.

Окремо від питання погодження змін, той самий договір оренди означає, що процес самих будівельних робіт, які справді потребують дозволу, проходить через власну процедуру погодження змін ради — це варто знати, якщо ви взагалі розглядаєте колишнє муніципальне житло в довгостроковій оренді.

Цифри: що має принести £305,000 загальних вкладень

Ось угода станом на зараз:

Ціна придбання: £265,000
Бюджет на ремонт: £40,000
Всього вкладено: £305,000
Цільова оцінка після ремонту: £450,000
Цільовий приріст вартості понад вкладене: £145,000, якщо ремонт і оцінка підуть за планом
Цільова місячна оренда: £2,500, при цьому порівняльні дані на тому самому масиві вказують на потенціал до £2,800 після появи другої ванної кімнати
Цільова валова дохідність від цільової оцінки: близько 6,7%
Цільова валова дохідність від загальних вкладень: близько 9,8%

Це цільові показники, а не результати: витрати на ремонт і оцінки зазвичай змінюються, щойно починаються фізичні роботи, і саме тому ми публікуємо це зараз, а не заднім числом оформляємо охайний кейс після завершення. Це стратегія BRRR (купити, відремонтувати, рефінансувати, здати в оренду), а не флип: рефінансувати готову квартиру під цільову оцінку £450,000 із наміром повернути більшу частину капіталу, зберігши при цьому актив і дохід від оренди. Ви можете прорахувати таку саму математику покупки-ремонту-рефінансування на власних цифрах за допомогою нашого інструмента Аналізатор угод.

Що далі

На об'єкті поки що нічого не відбувається. Ми на етапі обстежень: звіт про азбест ще не готовий, підтвердження від інженера-конструктора про відсутність несучих стін заплановане, і демонтаж не почнеться, доки обидва документи не будуть на руках. Коли вони будуть готові, послідовність така: усунення небезпечних елементів, переобладнання ванної кімнати, чорнова електрика й опалення, а потім оздоблення. Ми оновлюватимемо цифри цього проєкту та додаватимемо фото прогресу тут у міру виконання робіт.

Часті запитання

Чому цій квартирі знадобився бридж-кредит замість звичайної іпотеки?

Будинок підпадає під визначення "відповідної будівлі" за Законом про безпеку будівель 2022 року, а орендодавець ще не видав сертифікат орендодавця, який вимагають звичайні іпотечні кредитори перед видачею позики під таку квартиру. Обмін договорами на аукціоні не залишає часу чекати на це, тож ми скористалися 12-місячним бридж-кредитом, щоб завершити угоду, і плануємо рефінансувати, щойно сертифікат буде отримано, а ремонт завершено.

Чому об'єднувати туалет і шафу з бойлером у другу ванну кімнату замість розширення квартири?

Тому що це не вимагає жодних конструктивних робіт. Окремий туалет і шафа з непотрібним бойлером розташовані поруч, тож їх об'єднання створює повноцінну другу ванну кімнату повністю в межах існуючої площі, залишаючи ремонт передбачуваним і поза вимогою договору оренди щодо погодження конструктивних змін.

Чи ризиковано купувати колишню муніципальну квартиру на аукціоні?

Це несе конкретні ризики, які варто врахувати заздалегідь: старіша проводка й опалення, які можуть потребувати повної заміни, вищу ймовірність наявності матеріалів з азбестом через вік будівлі, та процеси погодження з орендодавцем, які можуть затримати проєкт, якщо роботи є конструктивними. Жоден із цих ризиків не є причиною уникати колишнього муніципального житла: це причина ретельно обстежувати об'єкт перед обміном договорами та проєктувати ремонт так, щоб уникнути найповільніших із цих процесів, де це можливо — саме так ми й зробили тут, зберігши план неконструктивним.

Ключові висновки

Купили трикімнатну колишню муніципальну квартиру в Патні (SW15) за £265,000 на аукціоні, при стартовій ціні £225,000.
Профінансували 12-місячним бридж-кредитом, оскільки сертифікат орендодавця за Законом про безпеку будівель ще не був виданий, що виключало стандартну іпотечну покупку.
Бюджет на ремонт £40,000, повністю неконструктивний, перетворює одну ванну кімнату на дві, об'єднавши існуючий туалет із шафою від непотрібного бойлера.
Обстеження на азбест проведено, а підтвердження від інженера-конструктора про відсутність несучих стін заплановане перед початком будь-якого демонтажу.
Цільова оцінка £450,000 і цільова оренда £2,500-£2,800 на місяць, зі стратегією виходу BRRR, а не флипом.

Ця стаття відображає план і цифри станом на момент покупки, до початку ремонтних робіт. Витрати, терміни й оцінки в такому живому проєкті можуть змінюватися, щойно почнуться фізичні роботи; сприймайте наведені тут цифри як цільові орієнтири, а не результати, і ніщо в цій статті не є фінансовою, юридичною чи податковою консультацією.

Схожі статті