Кухню змонтовано, двері навішено, а другу ванну збудувати не можна: Innes Gardens, оновлення

Наш попередній допис про цю квартиру в Патні завершувався штукатуркою, що тривала, початком укладання підлоги та одним відкритим питанням: чи дозволить фригольдер підключити другу ванну кімнату до чавунного каналізаційного стояка будинку? Тепер ми маємо відповідь, і вона змінює план. Водночас квартира зробила справжній крок до готового вигляду.

Кухня: модулі, духовка та фартух на місці

Модулі IKEA, які ми замовили у вересні, змонтовано. Навісні шафи йдуть уздовж головної стіни, вбудована духовка стоїть у своїй ніші, а великоформатний фартух із порцеляни під мармур викладено до навісних шаф. Стільницю встановлено, але вона ще накрита захисною плитою, бо попереду багато робіт, які можуть її пошкодити. Місця під варильну поверхню, посудомийну машину та холодильник з морозильником поки порожні й чекають на техніку, а котел стоїть у новому куті з відкритими трубами.

Вперше це схоже на кухню. Це також кімната, де помилку найдорожче виправляти, тому монтуємо у продуманому порядку: спочатку модулі та духовка, потім техніка, потім змішувач і фінальні підключення сантехніки.

Двері, плінтуси та лиштви: у коридорі з'явилися кімнати

Усі вісім міжкімнатних дверей навішено. Металеві дверні коробки, які були в квартирі, ми вирізали під час демонтажу, а нові дерев'яні коробки, полотна та лиштви тепер на місці, із хромованими ручками-важелями. Плінтуси, які ми замовили наприкінці вересня, теж змонтовано у вітальні, коридорі та спальнях. Необроблені дерев'яні коробки ще потребують фарбування, а двері буде доведено до кінця разом з рештою оздоблення.

Навішування дверей виглядає тихою віхою, але має практичний ефект. Коли двері стоять, одну кімнату можна закрити від пилу, поки в сусідній тривають брудні роботи, а бригада з підлоги може завершити кімнату, не побоюючись, що вона знову вкриється пилом.

Фригольдер відмовив щодо стояка, тож другої ванної не буде

Це та частина, яку ми не хотіли писати. Наш план, описаний у першому дописі про цю квартиру, передбачав другу ванну кімнату, створену об'єднанням колишнього окремого туалету із зайвою котельною шафою. Для цього потрібна була нова каналізація з підключенням до спільного чавунного стояка будинку та витяжний вентилятор через зовнішню стіну.

Wandsworth Council є власником фригольду. Після кількох раундів листування його служба з обслуговування будівель 5 жовтня дала чітку письмову відповідь: жодних змін каналізаційного стояка чи будь-якого іншого стояка, жодного алмазного свердління зовнішньої стіни, а стояк і зайві труби слід залишити як є. Спільний стояк обслуговує інші квартири будинку, що, імовірно, і є причиною відмови. Вони підтвердили, що підключення унітаза та раковини до власних наявних труб квартири дозволено, якщо сам стояк не чіпати. Про новий злив для душу вони нічого не сказали, а віконні рами належать раді, тож вентилятор крізь раму встановити не можна.

Без підключення до стояка другий унітаз чи душ у другій кімнаті збудувати неможливо. Натомість у квартирі буде:

• головна ванна кімната з ванною та раковиною 60 см, як і було (унітаза там ніколи не було);
• окремий туалет, єдиний унітаз у квартирі, замінений на тому ж місці, з новою чашею та раковиною 70 см, без душу;
• по два електричні рушникосушарки в кожній із цих кімнат, електрику для них уже проведено.

Економія реальна, але скромна: без другого унітаза, піддона для душу, робіт зі стояком і другого вентилятора. Частину обладнання для другої ванної ми вже купили, зокрема термостатичний душовий набір і плитку для душу, тож частина цих витрат тепер зайва. Натомість плитка підлоги 80x80 см і залишки настінної плитки підуть на кухонний фартух, зону біля ванни та смугу біля раковини в туалеті.

Як це впливає на цифри

Вартісна логіка цієї квартири спиралася на другу ванну кімнату. Коли у вересні ми востаннє перевіряли кінцеву вартість, ми закладали за неї надбавку 5-10% до найкращого проданого порівнюваного об'єкта на тому ж масиві, однокімнатної ванної квартири, проданої за £380 000. Тепер ця надбавка не діє. Тепер ми працюємо з кінцевою вартістю £400 000-£425 000, що є нашою оцінкою надбавки за ремонт до того ж порівнюваного об'єкта, а не окремим порівнюваним продажем.

Дві речі лишаються в силі. Мостовий кредит при рефінансуванні все одно покривається лише на основі того самого порівнюваного об'єкта за £380 000, тож угода проходить свій нижній поріг. І бюджет ремонту залишається £50 000, бо економія приблизно компенсує додаткові рушникосушарки та зайві матеріали. Змінюється запас міцності: менший приріст вартості означає, що більше наших власних грошей залишається в угоді після рефінансування. Як нижча кінцева вартість впливає на гроші, що лишаються в угоді, можна побачити в нашому Deal Analyser.

Вентилятори, змішувачі та дрібні рішення

Ще дві менші зміни випливли з того самого місяця. Наявні віконні витяжні вентилятори на кухні та у ванній виявилися непрацюючими, тож ми замінили обидва на нові віконні, підключені через настінний вимикач із ізолятором вентилятора. Вентиляцію кухні чи ванної регулює Approved Document F, а заміна віконного вентилятора не вимагає нового отвору в стіні. Ми також замінили змішувач для наповнення ванни на комбінований змішувач для ванни та душу, щоб одна подача живила обидва пристрої й ванна отримала душ без зайвих труб. У туалеті вентилятора немає, бо правила ради його не дозволяють, тож він покладається на два вікна, що відчиняються.

Що далі

Залишилося облицювання стін плиткою у ванній і на кухні, монтаж ванни та нового унітаза й раковин, завершення кухні з технікою, решта підлоги, друга фаза електрики та оздоблення. Наша ціль, як і раніше, практичне завершення на початку грудня, що тримає рефінансування близько лютого 2027 року в графіку. Наступний допис опублікуємо, коли ванні кімнати будуть змонтовані.

Часті запитання

Чи може фригольдер заборонити додати другу ванну кімнату в квартирі на умовах лізхолду?

Так, якщо роботи торкаються частин будинку, якими володіє або яких контролює фригольдер, як-от спільний каналізаційний стояк, зовнішні стіни чи віконні рами. Перевірте договір оренди та запитайте фригольдера, перш ніж купувати обладнання. Квартира з уже розведеною другою ванною значно безпечніша за ту, де ви розраховуєте на підключення до спільного стояка.

Чи шкодить втрата другої ванної кімнати оцінці?

Зазвичай це зменшує надбавку, яку оцінювач дає за ремонт, оскільки друга ванна кімната є однією з ознак, за які покупці та кредитори платять більше. Це не знижує вартість квартири нижче за ціни, за якими продаються подібні однованнові квартири. Тепер ми плануємо під нижчу кінцеву вартість і менше вивільнення капіталу під час рефінансування, а не виходимо з початкової цифри.

Навіщо вішати двері до завершення підлоги та оздоблення?

Рання установка дверей дозволяє ізолювати кожну кімнату від пилу наступного етапу. Вона також дає бригаді з підлоги фіксовані пороги, до яких можна доводити покриття. Ціна цього в тому, що коробки та двері потрібно захищати й підправляти після проходу інших бригад.

Головні висновки

• Кухонні модулі, духовку, фартух, плінтуси та всі вісім міжкімнатних дверей уже змонтовано.
• Wandsworth Council відмовила в будь-яких змінах спільного каналізаційного стояка, тож друга ванна кімната скасована: одна ванна кімната з ванною та окремий туалет із раковиною.
• Бюджет ремонту залишається £50 000, але кінцева вартість, під яку ми плануємо, падає до £400 000-£425 000, а запас під рефінансування менший.
• Згода фригольдера на зміни спільної сантехніки є найбільшим ризиком у колишній муніципальній квартирі. Питайте до того, як проєктувати.

Цей допис описує живий проєкт ремонту, що триває, і відображає рішення та події станом на вказані дати. Це не фінансова, юридична чи будівельна порада, а умови на конкретному об'єкті можуть суттєво відрізнятися від описаних тут.