Стіни зашпакльовані, підлогу укладають, бюджет зріс до £50k: Innes Gardens, два тижні по тому

Наше останнє оновлення про цю квартиру в Патні закінчилося тим, що останню стіну знесли, проводку замінили, а бойлер перенесли. Ми обіцяли наступний пост, коли почнеться штукатурка. Вона почалася, і квартира нарешті перестала бути схожою на будмайданчик після демонтажу — тепер вона схожа на житло, в яке може заїхати орендар.

Штукатурка: від голої цегли до шпаклівки за тиждень

Штукатури почали з кімнат, де залишалося найменше невирішених питань: вітальні та спалень. До 19 вересня у вітальні вже був базовий шар штукатурки, нові радіатори стояли біля вікна в очікуванні монтажу, а інструменти бригади були складені посеред кімнати.

Через шість днів та сама кімната вже була зашпакльована й достатньо висохла, щоб оцінити колір. Підлогу застелили захисним покриттям, а нові плінтуси доставили й розклали вздовж вікна.

Кухня — єдина кімната, яка ще чекає. За її стінами найбільше всього: перенесений бойлер, нові труби та лінії під техніку, тому її штукатурять останньою, коли все, що має сховатися в стіні, буде перевірено.

Штукатурку сповільнювали лише матеріали. Одне замовлення штукатурки від національної мережі DIY-магазинів просто не приїхало в день доставки. Того ж тижня ми подали письмову скаргу й за три дні отримали повне відшкодування. Але чекати на результат ми не стали: того ж дня купили в місцевого будівельного постачальника достатньо, щоб бригада не простоювала. Цю звичку варто зберегти для всього, що стоїть на критичному шляху. Зірвана доставка коштує вартості матеріалів плюс день простою бригади, і друге зазвичай дорожче.

Чому ми збільшили бюджет ремонту з £40 000 до £50 000

Коли ми вперше писали про цю угоду, ми опублікували бюджет ремонту в £40 000. Цю цифру встановили за кабінетним дослідженням, ще до того, як хтось розкрив стіни чи оцінив решту робіт на місці. За п'ять тижнів додаткові витрати накопичилися.

Більшість із них з'явилася через те, що виявив демонтаж, а не через те, що ми передумали. Демонтаж вийшов за межі погодженої фіксованої суми, коли як слід оцінили роботу з димохідним виступом і дверима. Усі вісім дверних коробок виявилися металевими, вмурованими в цеглу, і їх довелося вирізати. У квартирі немає одного центрального крана, тож для проводки знадобилися додаткові точки заземлення, а для сантехніки — три нові запірні крани замість одного. Дещо було нашим власним рішенням: потужніший комбінований бойлер під дві ванні та друга ванна, якій потрібне власне облаштування. До цього додалася низка невеликих докупівель матеріалів, частково через доставку, яка так і не приїхала.

А в середині вересня ми отримали від бригади, яка зараз на об'єкті, фіксований кошторис на роботу для всіх решти робіт до завершення. Разом із уже витраченим він залишав з початкових £40 000 зовсім мало на все, що ми ще не купили: плитку, двері, сантехніку, фарбу та резерв на непередбачені витрати. Це не бюджет, а гарантована перевитрата. Тож ми переглянули бюджет ремонту до £50 000, замість того щоб робити вигляд, що все гаразд, і тепер оцінюємо кожен матеріал, що залишився, перед замовленням.

Головне питання — чи працює угода з вищим бюджетом ремонту. Працює. Ми перевірили кінцеву вартість за місцевими порівнянними продажами, і вона досі близька до цілі з початкового плану. За запланованого рефінансування навіть обережна оцінка з запасом погашає бриджинговий кредит. Додаткові витрати означають, що після рефінансування в угоді залишиться більше наших власних грошей, і краще знати це зараз, ніж на оцінці. Якщо хочете побачити, як перевитрата на ремонт впливає на гроші, що залишаються в угоді, наш Аналізатор угод моделює це для фліпу, BRRR і buy-to-let.

Підлога: LVT на клей у понеділок, SPC із замком до вихідних

15 вересня ми визначилися з підлогою: LVT на клей із захисним шаром 0,5 мм, одна специфікація для всіх кімнат, крім двох ванних. Через шість днів ми передумали й обрали натомість SPC із замковим з'єднанням.

Обидва варіанти мали вагомі аргументи. LVT на клей приклеюється як одна суцільна поверхня, тож немає замкового з'єднання, яке може не витримати важких меблів, а самовирівнювальна суміш, залита під час демонтажу, дала рівну основу для клею. SPC має жорстку кам'яно-полімерну основу. Її укладають насухо: не треба купувати клей і чекати, поки він висохне, перш ніж зайде наступний майстер, а одну пошкоджену дошку можна замінити, не розбираючи всю кімнату. Для орендної квартири, де орендарі змінюються раз на кілька років, останнє важливо.

Ми замовили 70,66 м² SPC-дошки товщиною 6 мм із захисним шаром 0,55 мм і вбудованою підкладкою 1 мм. Укладання почалося 25 вересня зі спалень.

Ванні та сантехніка: що зроблено, а що чекає на фригольдера

Запірні крани холодної води, які в минулому оновленні тримали чорнову сантехніку, замінено. У квартирі немає одного центрального крана — лише три окремі старі крани, що закисли. Кожну трубу заморожували спеціальним набором, що перекриває одну лінію без зливу всієї системи, а потім ставили нові латунні крани в зручніших місцях.

У другій ванній, яку зробили, об'єднавши колишній окремий туалет із шафою від старого бойлера, вже стоїть нова каркасна стіна, обшита вологостійким гіпсокартоном. Для основної ванної замовлені ванна, змішувачі, шторка та великоформатна керамогранітна плитка на підлогу.

Стояк на цьому фото — відкрите питання. Це спільна чавунна каналізаційна труба будинку, тож вона належить фригольдеру, яким тут є рада Wandsworth. Наш інженер з опалення радить замінити ділянку від підлоги до стелі всередині квартири на сучасну шумопоглинальну каналізаційну трубу, а не підключати нові фітинги до старого чавуну. На це потрібна згода фригольдера, як і на свердління зовнішньої стіни під витяжний вентилятор другої ванної. Вперше ми запитали наприкінці серпня. Після кількох нагадувань і листа на спільну пошту житлового відділу рада пообіцяла письмову відповідь до 8 жовтня.

Це найповільніша частина всього проєкту, і кожен, хто купує лізгольдну квартиру під ремонт, має на це розраховувати. Ваш підрядник може бути готовий за день, але відділ обслуговування будинків у фригольдера живе за власним графіком. Ми вибудовуємо решту робіт навколо цього очікування, щоб воно затримувало лише ванні.

Двері, кухня та вентиляція

Усі вісім міжкімнатних дверей замовлені: простіша формована модель, ніж філенчаста, яку ми обрали спочатку. Доставку заплановано на 7 жовтня.

Двері на кухню мають бути протипожежними FD30 (правила пожежної безпеки для квартир викладено в Approved Document B), і саме тут із розмірами стало незручно. Отвір потребував дверей шириною 726 мм і висотою 1981 мм, а серійних FD30 такого розміру в тому ж стилі не існує. Отримати саме такий розмір можна було лише на замовлення. Серійні FD30 шириною 726 мм, але вищі, 2040 мм, були в наявності, тож ми купили їх і піднімемо отвір на 59 мм. Поки стіни відкриті, це невелика робота, і простіша за індивідуальне замовлення.

Кухонні модулі вже були куплені. 24 вересня ми докупили всю техніку (холодильник з морозильною камерою, посудомийну машину, варильну поверхню та пральну машину із сушкою), усе приїде 1 жовтня. Ми також замінюємо старі віконні витяжні вентилятори на кухні та в основній ванній на нові, з настінним вимикачем та ізолятором. Обидва нові вентилятори відповідають мінімальним нормам витяжки з Approved Document F і встановлюються в наявні отвори у склі, тож нових отворів у стіні не треба.

Два документальні питання закрито

17 вересня Wandsworth підтвердила, що нас тепер зареєстровано як лізгольдера, і це закриває повідомлення про передачу прав (Notice of Assignment). Рада також відповіла на питання, важливе для рефінансування. Будинок — п'ятиповерхова цегляна будівля без облицювання. Коли ми запитали про форму EWS1, рада відповіла, що окремої не видає, і порадила передати іпотечному брокеру оцінку пожежного ризику (Fire Risk Assessment) будинку, яка в нас уже є. Чи прийме конкретний кредитор її замість EWS1 — питання до брокера, коли ми його залучимо. Воно вже в нашому чек-листі рефінансування, а не стане сюрпризом на оцінці.

Що далі

Наступні два тижні — доставки й оздоблення. Техніка приїде 1 жовтня, двері — 7 жовтня. Кухню поштукатурять, щойно перевірять труби й кабелі за її стінами, підлогу продовжать укладати кімната за кімнатою, а отвір кухонних дверей піднімуть перед тим, як повісити протипожежні двері. Ванні зрушать, як тільки прийде відповідь ради щодо стояка. Наша ціль — практичне завершення до початку грудня, що тримає рефінансування приблизно в лютому 2027 року за графіком. Наступне оновлення опублікуємо, коли встановимо кухню.

Часті запитання

Чому збільшили бюджет ремонту, а не урізали специфікацію під £40 000?

Більшість того, за що платить бюджет ремонту, задана самим планом: друга ванна, повна заміна проводки, перенесений бойлер, нова підлога й нова кухня. Саме від них залежить кінцева вартість. Урізати їх, щоб вкластися в стару цифру, означало б заощадити зараз і втратити більше на оцінці. Маючи реальний кошторис на роботу, чесним кроком було переглянути бюджет ремонту й перевірити, що рефінансування все ще працює. Воно працює.

Чи добре SPC із замковим з'єднанням підходить для орендної квартири?

Для більшості кімнат — так. Вона повністю водостійка, жорстка основа добре витримує меблі та зміну орендарів, а пошкоджену дошку можна замінити окремо. LVT на клей краща там, де потрібна одна суцільна приклеєна поверхня, але додає клей і час на висихання. Тут жоден варіант не йде у ванні — там залишається плитка.

Чому згода фригольдера на колишню муніципальну квартиру займає так багато часу?

Рада водночас є фригольдером і великим житловим орендодавцем. Запит, що стосується спільних частин будинку, як-от стояка чи зовнішньої стіни, передають від відділу лізгольду до відділу обслуговування будинків на розгляд, і кожна передача перезапускає строк відповіді. Питайте рано й письмово, нагадуйте за чітким графіком і плануйте решту робіт так, щоб вони не залежали від однієї відповіді.

Головні висновки

• Вітальня та спальні поштукатурені й зашпакльовані, а SPC-підлогу почали укладати 25 вересня. Кухня — остання кімната, яку ще треба штукатурити.
• Бюджет ремонту збільшився з £40 000 до £50 000, коли додаткові витрати після демонтажу й фіксований кошторис на роботу показали, що початкова цифра не покриває матеріали. Запас невеликий, але угода все ще проходить рефінансування.
• Ми перейшли з LVT на клей на SPC із замковим з'єднанням заради швидшого сухого монтажу та простішої заміни окремих дошок.
• Згода фригольдера на стояк і отвір для вентилятора в зовнішній стіні тепер найповільніша залежність; письмову відповідь очікуємо до 8 жовтня.
• Проблему з протипожежними дверима на кухню розв'язали, піднявши отвір на 59 мм під серійні двері замість замовлення індивідуальних.

Цей пост описує реальний проєкт ремонту, що триває, і відображає рішення та події станом на вказані дати. Це не фінансова, юридична чи будівельна порада, а умови на конкретному об'єкті можуть суттєво відрізнятися від описаних тут.