Остання стіна впала, проводку замінено: Innes Gardens, два тижні по тому

Ми востаннє писали про цю квартиру в Патні того тижня, коли завершився демонтаж: двері та килими прибрали, обстеження на азбест підтвердило, що ситуація керована, а одна стіна досі чекала на інженера-конструктора, перш ніж могло зрушити щось інше. Тепер цієї стіни немає, і навколо неї сталося багато чого.

Остання стіна: лист інженера, потім погодження будівельного контролю

Весь план другої ванної кімнати тримається на тому, що одна стіна не є несучою: перегородка між коридором і колишньою туалетною кімнатою, яку треба прибрати, щоб побудувати нову стіну-продовження коридору для об'єднаної ванної. Усного підтвердження від інженера-конструктора недостатньо, щоб будівельний контроль Wandsworth прийняв заявку як Building Notice, вони хотіли короткий письмовий звіт, тож ми забронювали другий візит після остаточного узгодження планування, отримали усне "не несуча" по дзвінку, а тоді чекали на сам лист, перш ніж щось чіпати.

Лист прийшов 9 вересня: сертифікат оцінки навантаження конструкції, що підтверджує — стіна не несуча, за умови погодження з будівельними нормами та тимчасової підпори під час робіт. Ми одразу надіслали його інспектору з будівельного контролю Елоїз Гатчінс того ж дня. Відповідь прийшла за кілька годин: заперечень немає, заявка залишається Building Notice, а не переходить на складніший маршрут Full Plans, з двома стандартними застереженнями: зупинитися й перевірити з інженером, якщо стіна виявить будь-яку ознаку несучої конструкції після розкриття, і переконатися, що дозволи від фригольдера в порядку. Другий пункт — це стандартне застереження самого будівельного контролю, а не рішення, що наш договір оренди вимагає окремого погодження саме цієї стіни, оскільки справді не несуча перегородка виходить за межі пункту договору про конструктивні зміни, але перевірити це все одно варто.

Отримавши лист і підтвердження від будівельного контролю, стіну знесли наступного дня, 10 вересня. Це остання стіна, якої стосується цей проєкт. Усі подальші рішення — це чорнові роботи, оздоблення та тестування, а не демонтаж.

Бойлер: перенесений і перекваліфікований

Діючому бойлеру треба було переїхати зі своєї теперішньої комори, бо цей простір поглинає перепланування кухні, у новий кут кухні, з димоходом через зовнішню стіну. Петро, наш інженер з опалення, зареєстрований у Gas Safe, виконав цю роботу за два дні, і тепер бойлер стоїть на новому місці з новим сертифікатом газової безпеки.

Паралельно з перенесенням ми ухвалили рішення, яке відкладали ще з початкового плану: встановити потужніший комбінований бойлер, ніж той, що був, розрахований на дві ванні кімнати плюс кухню належним чином, а не просто на потреби квартири з однією ванною. Дві ванні кімнати від заниженого за потужністю бойлера — це саме те, що зазвичай виявляється лише як скарга орендаря, тож краще вирішити це на етапі встановлення, ніж після заселення.

Заміна проводки: завершена, і двері, розцінку яких відкладали

Повна заміна електропроводки, у всій квартирі, а не частково, була іншим великим блоком робіт, що йшов паралельно з рішеннями щодо стіни та бойлера. Ігор, наш електрик, почав чорнові роботи того тижня, коли стіну підтвердили як не несучу, і завершив їх 12 вересня.

Радіатори встановили в межах того самого етапу робіт — п'ять нових приладів по всій квартирі, а не спроба врятувати щось зі старої системи, яку перевірка стану вже визнала недоцільною.

Питання дверних коробок з нашого останнього оновлення — усі вісім внутрішніх дверей виявилися з металевими, а не дерев'яними коробками — також вирішили. Ми розглядали це як справді відкритий ризик з погляду вартості, адже вирізати вбудовану в цегляну кладку металеву коробку — це спеціалізована робота, а не рутинна. Ми обрали повне видалення на всіх восьми дверях замість того, щоб для кожних дверей окремо намагатися зберегти коробку, і підтверджена ставка підрядника вийшла значно нижчою за найгірший сценарій, який ми накидали лише за кабінетним дослідженням — нагадування, що реальна розцінка завжди краща за оцінку найгіршого варіанта, навіть коли сама проблема цілком реальна.

Кілька менших ниток

Не все за ці два тижні стосувалося стін чи сертифікатів. Ми перевірили, чи можна зробити розумну модернізацію наявної домофонної системи будинку, слухавки Entrotec RH3+, замість прямої заміни на аналогічну.

Відповідь вийшла неоднозначна: аудіомодернізація сумісна саме з цією слухавкою, відео — ні, тож рухаємося на цій основі, а не припускаємо повну сумісність і з'ясовуємо протилежне вже після купівлі обладнання.

Стіна, дверні коробки та чорнові електромонтажні роботи разом дають чимало сміття й обрізків, тож 14 вересня вивезли другу повну машину будівельного сміття, на додачу до тієї, що прибрала сміття після демонтажу ще в нашому попередньому оновленні.

Також ми визначилися, як здаватимемо цю квартиру, коли вона буде готова: самостійно, а не через агентство повного управління — рішення, яке також впливає на цифри в нашому калькуляторі дохідності оренди, щойно з'являться реальні орендні ставки. Це невелике рішення з реальним наслідком щодо відповідності вимогам: якщо ми самі зберігаємо дані орендарів і напряму проводимо перевірку кандидатів, звільнення від збору за захист даних ICO для "орендодавця без прямої участі" не діє, тож ця реєстрація тепер у нашому списку, а не питання, яке можна відкласти на потім.

Що далі

Зі знесеною стіною, завершеною проводкою та перенесеним бойлером цей проєкт переходить від демонтажу до чорнової сантехніки та підготовки до штукатурних робіт. Крани перекриття холодної води ще треба привести до ладу, перш ніж чорнова сантехніка зможе повноцінно початися, і ми узгоджуємо точки заземлення/зрівнювання потенціалів, які позначив електрик, щойно стало видно реальне розташування труб у квартирі, а не єдиний центральний кран, який передбачав початковий план. Наступне оновлення опублікуємо, коли розпочнуться штукатурні роботи і планування ванних кімнат затвердиться на місці, а не лише на папері.

Часті запитання

Чому Wandsworth погодив Building Notice, а не вимагав Full Plans?

Бо письмовий звіт інженера-конструктора підтвердив, що стіна, яку знесли, справді не є несучою. Власне правило будівельного контролю: заявка залишається Building Notice, доки це підтверджено; якщо б така стіна виявилася несучою після розкриття, та сама заявка мала б перейти на детальніший маршрут Full Plans.

Чому повне видалення всіх восьми металевих дверних коробок вийшло дешевшим за очікуване?

Наша початкова оцінка за кабінетним дослідженням для такої спеціалізованої роботи, як вирізання вбудованої в цегляну кладку металевої коробки, давала широкий діапазон найгіршого сценарію. Підрядник, який справді виконував цю роботу на об'єкті, назвав тверду ставку на всі вісім дверей, побачивши реальні коробки, і вона вийшла значно нижчою за той найгірший сценарій — реальні розцінки на об'єкті зазвичай перевершують кабінетні оцінки для таких робіт.

Ключові висновки

• Остання стіна ремонту впала 10 вересня, після письмового сертифіката інженера-конструктора та погодження будівельного контролю Wandsworth як Building Notice, без заперечень.
• Діючий бойлер перенесено в новий кут кухні з новим сертифікатом газової безпеки, разом із рішенням встановити потужніший комбінований бойлер, розрахований на дві ванні кімнати, а не одну.
• Повну заміну проводки завершено, п'ять нових радіаторів встановлено, а всі вісім металевих коробок внутрішніх дверей видаляють повністю за підтвердженою ставкою, значно нижчою за найгірший сценарій оцінки.
• Питання управління орендою вирішено — самостійно, що додає реєстрацію збору за захист даних ICO до списку ще до будь-якої оренди.

Ця стаття описує живий, поточний ремонтний проєкт і відображає рішення та події станом на зазначені дати. Це не фінансова, юридична чи будівельна консультація, і умови на конкретному об'єкті можуть суттєво відрізнятися від описаних тут.