Продовжити оренду зараз чи чекати скасування marriage value? (2026)
Скасування marriage value закріплено в законі, але не набуло чинності, дати немає, а ставки оцінки ще не встановлено. Що це означає для оренди з менш ніж 80 роками, коли варто продовжувати зараз і як моделювати власний випадок.
Коротка відповідь: Якщо ваша оренда має менше 80 років, не чекайте скасування marriage value. Закон Leasehold and Freehold Reform Act 2024 скасовує marriage value на папері, але ця частина ще не набула чинності, дату введення не визначено, а нові ставки для оцінки ще мають бути встановлені регламентами. До того часу продовження оренди оцінюється за Законом 1993 року, і кожен рік скорочення терміну робить продовження дорожчим. Якщо термін ваших прав значно перевищує 85 років, очікування несе набагато менше ризику.
Де перебуває реформа marriage value у жовтні 2026 року
Закон Leasehold and Freehold Reform Act 2024 змінює порядок оцінки законного продовження оренди. Він прибирає marriage value і, як очікується, встановлює приписані ставки капіталізації та відстрочки, щоб оцінки були передбачуванішими. Коментарі юристів і оцінювачів сходяться щодо ситуації восени 2026 року:
- Положення про marriage value ще не набули чинності, дату введення не оголошено.
- Новий метод оцінки не може розпочатися, доки уряд не встановить ставки в регламентах. Урядова консультація щодо цих ставок закрилася 23 вересня 2026 року.
- Коментатори очікують введення у 2027 або 2028 році щонайраніше, але це оцінка, а не офіційна дата.
- До введення продовження оренди оцінюється за Законом Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, тож marriage value застосовується, коли до кінця оренди залишається менше 80 років.
Офіційного повідомлення про введення в дію ми не знайшли, тож перевірте записи про введення Закону на legislation.gov.uk або сторінки уряду про leasehold, перш ніж покладатися на будь-яку дату.
Що таке marriage value і чому важливі 80 років
Marriage value — це приріст вартості квартири, коли коротка оренда стає довгою. За Законом 1993 року його порівну ділять між орендарем і власником землі, і він сплачується лише тоді, коли до кінця оренди залишилося 80 років або менше. Коли термін опускається нижче 80 років, орендар сплачує власнику половину цього приросту на додачу до інших елементів премії. Що довше ви чекаєте нижче 80 років, то більший приріст і вища ціна. Наш посібник про вартість продовження оренди в Англії та Уельсі розбирає кожен елемент.
Спрощена ілюстрація: якщо продовження оренди підвищить вартість квартири на 30 000 фунтів, marriage value додасть до премії близько 15 000 фунтів. Ця сума додається до втрати власником земельної ренти та реверсії. Ці цифри лише ілюстративні, адже реальна премія потребує звіту оцінювача.
Продовжувати зараз чи чекати? Посібник для рішення
| Залишок вашої оренди | Чи сплачується marriage value сьогодні? | Рекомендований підхід |
|---|---|---|
| Понад 90 років | Ні | Очікування малоризикове. Перегляньте ситуацію, коли пройдете 85 років. |
| 85–90 років | Ні | Плануйте наперед. Отримайте оцінку й вирішіть до 82 років. |
| 80–85 років | Ще ні | Ви біля межі. Продовження зараз повністю уникає marriage value. |
| Менше 80 років | Так | Продовжуйте скоро. Кожен рік затримки підвищує вартість, а в реформи немає дати. |
| Менше 70 років | Так | Продовжуйте в першу чергу. Проблеми з іпотекою та перепродажем зростають зі скороченням оренди. |
Ризики очікування
- Дата невизначена. Дату введення не визначено, тож ви можете чекати роками й усе одно платити за Законом 1993 року.
- Оренда продовжує скорочуватися. Кожен рік нижче 80 років тим часом підвищує премію.
- Перепродаж і фінансування. Багато кредиторів неохоче кредитують під короткі оренди, що звужує коло покупців.
- Нові ставки ще невідомі. Приписані ставки капіталізації та відстрочки ще не встановлено, тож ніхто не може стверджувати, що нова система буде дешевшою для кожної оренди.
Що робити зараз
- Перевірте точний залишок терміну та яким він буде через 12 місяців.
- Отримайте оцінку від спеціалізованого оцінювача, щоб побачити, яка частина премії — це marriage value.
- Змоделюйте власні цифри в калькуляторі продовження оренди.
- Якщо ви купуєте квартири як інвестор, перевіряйте термін оренди до пропозиції. Коротку оренду можна купити зі знижкою, але вартість продовження має бути закладена в ціну. Див. наш посібник про процес продовження оренди і нотатку про title splitting.
- Пам'ятайте, що з 31 січня 2025 року вам більше не потрібно два роки володіння, щоб претендувати на законне продовження.
Часті запитання
Чи скасовано marriage value?
Ще не на практиці. Закон Leasehold and Freehold Reform Act 2024 це передбачає, але ця частина не набула чинності, а дату введення не визначено.
Коли marriage value буде скасовано?
Офіційної дати немає. Коментатори очікують 2027 або 2028 рік щонайраніше, коли будуть готові регламенти з новими ставками оцінки.
Продовжувати оренду зараз чи чекати?
Якщо термін менше 80 років, продовжуйте скоро, бо вартість зростає щороку, а в реформи немає дати. Якщо понад 85 років, очікування менш ризикове, але отримайте оцінку, щоб знати своє становище.
Скільки становить marriage value?
За Законом 1993 року це половина приросту вартості від продовження оренди, і вона сплачується лише тоді, коли залишилося 80 років або менше. Її має розрахувати оцінювач для вашої квартири.
Чи можна продовжити оренду, якщо я володію квартирою менше двох років?
Так. З 31 січня 2025 року вимога про два роки володіння більше не діє для законного продовження оренди.
Ключові висновки
- Marriage value усе ще сплачується за Законом 1993 року, коли до кінця оренди залишилося 80 років або менше.
- Його скасування є законом на папері, але не діє: дати введення немає, а ставки ще не встановлено.
- Нижче 80 років очікування щороку додає витрат без гарантії дешевшого результату.
- Понад 85 років очікування малоризикове. У будь-якому разі отримайте оцінку.
Ця стаття має загальноінформаційний характер і не є юридичною порадою чи оцінкою. Закони про продовження оренди змінюються, і ситуація може змінитися без попередження. Перевірте чинні правила й отримайте оцінку фахівця та пораду юриста, перш ніж подавати повідомлення.