Imóveis abaixo do valor de mercado: como encontrar, verificar e financiar negócios BMV no Reino Unido

"30% abaixo do valor de mercado" é uma das frases mais comuns no marketing imobiliário do Reino Unido. Às vezes é verdade. Com frequência, o "valor de mercado" dessa frase é a esperança do vendedor, a estimativa de um sourcer ou um preço pedido que nunca resultou em venda. Um imóvel abaixo do valor de mercado só é um bom negócio quando o valor é real, o motivo do desconto é real e os números ainda fecham depois de você pagar para comprar e consertar. Este guia explica como distinguir um imóvel BMV genuíno de uma alegação de marketing.

O que significa imóvel abaixo do valor de mercado?

A definição que importa é a que o avaliador de um credor usa. Os avaliadores da RICS trabalham com a definição internacional de valor de mercado: o valor estimado pelo qual um imóvel deveria ser vendido na data da avaliação entre um comprador disposto e um vendedor disposto, em uma transação em condições de mercado (arm's length), após comercialização adequada, com as duas partes agindo com conhecimento e sem coação.

Duas partes dessa definição explicam quase todo imóvel BMV genuíno. "Após comercialização adequada" significa que o imóvel ficou exposto ao mercado por um período normal. "Sem coação" significa que nenhuma das partes é forçada a agir. Quando um vendedor precisa vender rápido, ou não consegue comercializar o imóvel direito, pode aceitar menos que o valor de mercado. Essa é a lacuna em que o comprador BMV entra.

O que o valor de mercado não é: o preço pedido em um portal, o "valor estimado" de um site automático, o preço pelo qual um apartamento semelhante foi vendido três anos atrás ou um número que o corretor do vendedor sugeriu para ganhar a exclusividade.

Por que existem imóveis abaixo do valor de mercado?

Um desconto BMV real quase sempre tem uma explicação verificável. As mais comuns são:

• Rapidez e certeza. Um vendedor com prazo apertado, como uma cadeia de vendas, um divórcio ou uma dívida, pode aceitar menos de um comprador que consiga concluir em semanas, com recursos próprios ou financiamento-ponte.
• Inventário e venda de espólio. Os executores costumam priorizar uma venda limpa e rápida em vez dos últimos pontos percentuais de valor, sobretudo quando vários herdeiros querem o espólio resolvido.
• Venda de portfólio. Um senhorio vendendo vários imóveis de uma vez pode precificá-los para vender em uma só transação em vez de comercializar cada um individualmente.
• Receivers e retomadas. Credores e LPA receivers precisam recuperar uma dívida, não maximizar o preço.
• Estado do imóvel. Um imóvel que precisa de obras pode não ser financiável por hipoteca, o que elimina a maioria dos compradores e derruba o preço.
• Problemas jurídicos ou de lease. Um lease curto, um título defeituoso ou autorizações ausentes estreitam o universo de compradores até alguém resolver.
• Leilões. Um imóvel vendido no martelo sem interesse acima da reserva pode sair abaixo do valor, embora os preços-guia de leilão sejam números de marketing, não avaliações. Tratamos disso em o que aprendemos comprando em leilão.

Problemas corrigíveis vs problemas permanentes

Esta é a distinção que separa um bom imóvel BMV de um ruim. Se o desconto vem de algo que você pode corrigir, como o estado do imóvel, um lease curto que você pode estender ou a pressão de tempo do vendedor, o valor é recuperável. Se vem de algo permanente, como construção não padronizada que os credores não aceitam, um apartamento sobre uma lanchonete barulhenta ou um defeito estrutural, então o preço baixo pode ser simplesmente o valor de mercado correto para um imóvel com esse problema, e não há desconto a capturar.

Como verificar uma alegação de imóvel BMV

Toda alegação de BMV deve sobreviver às verificações a seguir. Nenhuma é cara, e a maioria leva menos de uma hora.

1. Puxe os preços vendidos. Os Price Paid Data do HM Land Registry listam vendas concluídas na Inglaterra e no País de Gales. Procure o mesmo tipo de imóvel na mesma rua ou conjunto nos últimos 12 meses.
2. Compare pelo preço por pé quadrado. O registro de EPC traz a área útil da maioria dos imóveis. Dividir o preço vendido pela área elimina a distorção de comparar um apartamento grande a um pequeno.
3. Leia o título. O registro do título (title register) do HM Land Registry custa £7 pelo seu serviço de informações de imóveis. Mostra o proprietário, qualquer hipoteca e, muitas vezes, o último preço pago. Um vendedor que comprou há três meses por menos do que o seu preço "com desconto" é um sinal de alerta.
4. Entenda o motivo do vendedor. O desconto precisa de lógica comercial. "O vendedor está motivado" não é explicação. "Os executores precisam distribuir o espólio antes do fim do ano fiscal" é.
5. Converse com corretores locais. Pergunte a dois ou três corretores por quanto o imóvel seria vendido no estado atual e depois das obras. Eles sabem o que foi vendido, incluindo vendas ainda não registradas.
6. Contrate sua própria avaliação ou vistoria antes da troca de contratos se o desconto for central ao seu plano.

Checklist de due diligence de imóvel BMV

Antes de tratar um negócio como genuinamente abaixo do valor de mercado, confirme:

• Vendas comparáveis: as comparações são recentes, locais e realmente comparáveis.
• Diferenças do imóvel: você ajustou por tamanho, estado, andar, vaga de garagem, tipo de posse (tenure) e outras diferenças materiais.
• Motivo do desconto: o motivo do vendedor pode ser comprovado, não apenas descrito como "motivado".
• Estado: as obras são orçadas por cotações de empreiteiros ou evidência de vistoria, não por palpite.
• Situação jurídica: título, termos do lease, autorizações e restrições foram verificados quanto a qualquer coisa que afete o valor.
• Financiamento: juros, taxas de contratação, avaliação e custos de saída estão modelados com valores reais.
• Avaliação: um avaliador independente teria uma base defensável para o valor de mercado que você usa.
• Saída: existe um caminho realista de venda ou refinanciamento se o valor esperado não for atingido.
• Intermediários: o negócio de qualquer sourcer, seus termos de taxa, o registro AML e o esquema de reparação foram verificados.

Quanto mais o argumento de investimento depende do desconto alegado, mais independentemente você deve verificá-lo.

O desconto BMV sobrevive aos custos?

Um desconto BMV é medido contra o valor de mercado. Seu lucro é medido contra o custo total. São números diferentes.

Considere um apartamento comprado por £200.000 com valor de mercado sustentado de £240.000. O desconto de £40.000 parece saudável. Mas o stamp duty às alíquotas residenciais mais a sobretaxa de 5% sobre imóveis adicionais, honorários jurídicos e de vistoria, juros e taxas de contratação do empréstimo-ponte, custos de manutenção durante as obras e as próprias obras podem facilmente absorver metade dele ou mais. Se o plano é refinanciar, é o avaliador do credor, e não o desconto no papel, que decide quanto do seu dinheiro volta.

Modele o negócio completo antes de se comprometer. Nossa calculadora de stamp duty dá o imposto na compra, e o Deal Analyser roda todo o caso de flip, BRRR ou buy-to-let com financiamento, obras e taxas incluídos.

Como os credores tratam imóveis abaixo do valor de mercado?

Os credores se importam com as mesmas coisas que você deveria. Em uma compra, a maioria dos credores hipotecários empresta com base no menor valor entre o preço de compra e a avaliação, então um desconto normalmente não aumenta o que você pode tomar emprestado no primeiro dia. O valor só se torna utilizável quando você refinancia, e muitos credores buy-to-let não refinanciam por um novo valor até você ser dono do imóvel há seis meses. Nosso guia sobre avaliações para hipoteca explica como um avaliador pondera a evidência comparável, e a comparação de credores BRRR mostra quem refinancia mais cedo.

Os credores também examinam com rigor transações em que o preço difere muito do valor. Esteja pronto para explicar o desconto com evidências. Um dossiê transparente com um motivo claro para o desconto é muito mais fácil de financiar do que uma apresentação polida sem explicação.

Comprando imóveis BMV por meio de um property sourcer

Muitos negócios BMV são vendidos por property sourcers que cobram uma taxa por encontrá-los. Alguns são excelentes. Antes de pagar a quem quer que seja, confirme que operam legalmente:

• Supervisão antilavagem de dinheiro. Negócios de intermediação imobiliária, que incluem a maioria dos property sourcers, devem estar registrados na HMRC para supervisão antilavagem. Operar sem registro é crime.
• Esquema de reparação. Sourcers que lidam com imóveis residenciais devem pertencer a um esquema de reparação (redress scheme) aprovado, como o The Property Ombudsman ou o Property Redress Scheme.
• Seguro de responsabilidade profissional e registro de proteção de dados são outros sinais de um negócio que pretende existir no ano que vem.

Nunca pague uma taxa de reserva grande e não reembolsável antes de ver a evidência por trás da avaliação. Nosso artigo sobre sinais de alerta em negócios imobiliários trata dos sinais de aviso com mais detalhe.

Sale and rent back é regulado

Alguns negócios "BMV" envolvem comprar a casa de alguém em dificuldade financeira que então continua como inquilino. Esse arranjo é um contrato regulado de sale and rent back (venda e locação de volta) e é regulado pelo regulador financeiro desde 1.º de julho de 2009. Organizá-lo ou celebrá-lo sem autorização é crime. Se um negócio parece isso, desista, a menos que o fornecedor esteja autorizado no registro da FCA.

Perguntas Frequentes

O que conta como um bom desconto abaixo do valor de mercado?

Não há percentual fixo. Um desconto de 10% com motivo claro e forte evidência de preços vendidos é melhor que um desconto alegado de 30% contra uma estimativa sem sustentação. Julgue um imóvel BMV pela evidência e pelos números líquidos, não pela cifra de manchete.

Posso conseguir uma hipoteca com base no valor de mercado e não no preço que paguei?

Em geral não na própria compra. A maioria dos credores empresta com base no menor valor entre preço e avaliação. Normalmente você acessa o valor extra quando refinancia, muitas vezes após seis meses de propriedade.

Negócios de imóveis BMV são golpe?

Não necessariamente. Imóveis BMV genuínos existem onde vendedores precisam de rapidez ou certeza. O problema é o marketing: o termo costuma ser aplicado a negócios em que o "valor de mercado" é inflado. Verifique você mesmo o valor e o motivo.

De onde vêm os imóveis BMV genuínos?

Inventários e vendas de espólio, retomadas e vendas por receivers, venda de portfólios, leilões e imóveis com problemas corrigíveis de estado ou de lease. Relacionamentos diretos com corretores e solicitors locais costumam ser uma fonte melhor que listas de negócios divulgadas em massa.

Como calculo um desconto BMV?

Subtraia o preço de compra do valor de mercado sustentado e divida pelo valor de mercado sustentado para obter um percentual. Uma compra de £200.000 contra um valor sustentado de £240.000 é um desconto de £40.000, ou 16,7%. A palavra-chave é sustentado: o valor de mercado deve ser amparado por vendas comparáveis ou por uma avaliação profissional, não por um preço-alvo.

Uma compra BMV pode ajudar numa estratégia BRRR?

Pode, porque comprar abaixo do valor deixa espaço para o refinanciamento devolver mais do seu capital. Mas o valor liberado depende da avaliação e dos critérios do credor, muitas vezes após seis meses de propriedade. Um desconto na compra não garante que o credor liberará a diferença.

O que devo perguntar a um property sourcer sobre um negócio BMV?

Pergunte como o valor de mercado foi estabelecido e quais vendas concluídas o sustentam, por que o vendedor aceita o preço, quais obras ou questões jurídicas existem, quais são os custos totais de compra e financiamento, quais são os termos de taxa e reembolso e a qual supervisor AML e esquema de reparação o negócio pertence.

Principais Conclusões

• Um imóvel abaixo do valor de mercado é comprado por menos do que um avaliador independente diria que ele vale, não por menos que um preço pedido ou estimativa online.
• Um desconto BMV genuíno tem um motivo verificável, como rapidez, inventário, estado ou um problema de lease.
• Um desconto causado por um problema permanente costuma ser apenas preço justo, não pechincha.
• Verifique com os preços vendidos do HM Land Registry, as áreas dos EPCs, o registro do título e corretores locais.
• Confira se o desconto sobrevive a stamp duty, taxas, obras e custos de financiamento, e se qualquer sourcer tem registro AML e pertence a um esquema de reparação.

Este artigo é informação geral, não aconselhamento financeiro ou jurídico. Valores de imóveis, critérios dos credores e sua situação tributária dependem das suas circunstâncias. Busque orientação independente e contrate sua própria avaliação antes de confiar em um desconto alegado.