イングランドの商業用から居住用への転換:Class MAのルール、費用、デューデリジェンス(2026年)

商業用から居住用への転換は、英国の不動産の中で最も儲かるプロジェクトの1つになりえます。商業用の建物は、弱い商業需要に基づいて値付けされることが多い一方、完成したフラットは、強い居住需要に基づいて値付けされるからです。同時に、計画上の条件、防火戦略、保護されたリースを持つ入居者によって、数字が崩れることもあるプロジェクトです。本ガイドでは、Class MAの仕組み、商業用から居住用への転換が成り立つかを決めるデューデリジェンス、そして投資家が引っかかるコストを取り上げます。

Class MAの許可不要の開発は何を認めているか?

Class MAは、General Permitted Development Orderの附則2の第3部にあります。条件と事前承認の手続きを前提に、建物の用途をClass E(商業、事業、サービス)からClass C3(住宅)に変更する全国的な許可を与えます。イングランドのみに適用されます。ウェールズとスコットランドには、それぞれ独自の計画制度があります。

この権利は、2024年3月5日に施行された改正命令によって緩和され、多くの建物を除外していた2つの制限が撤廃されました。

• 用途変更できる床面積の1,500平方メートルの上限
• 申請の前に、建物が3か月間空き家であったという要件

Class MAのどの条件がまだ適用されるか?

• 2年間のClass E用途。 事前承認の申請の前に、建物が少なくとも連続2年間、Class E用途(または該当する前の用途)であった必要があります。
• 除外される土地と建物。 Class MAは、指定建造物、指定記念物、特別科学的関心地域、国立公園、National Landscapes(旧AONB)、ノーフォーク・ブローズ、世界遺産には適用されません。
• アーティクル4指令。 議会は、アーティクル4指令により、定められた地域でClass MAの権利を取り除けます。いくつかのロンドンの区が、中心部やビジネス地域でそうしているため、何より先に議会のウェブサイトを確認してください。
• 居室面積基準。 許可不要の開発で作られるすべての住宅は、国の定める居室面積基準を満たさなければなりません。目安として、シャワールーム付きの1ベッドルーム1人用のフラットで37平方メートル以上、1ベッドルーム2人用で50平方メートル以上、2ベッドルーム3人用で61平方メートル以上です。
• 3年以内の完了。 用途変更は、事前承認の日から3年以内に完了させなければなりません。

Class MAの事前承認で議会は何を評価するか?

事前承認は完全な計画申請ではありませんが、形式的なものでもありません。議会は次を評価できます。

1. 交通への影響、特に安全な敷地へのアクセス。
2. 汚染のリスク。
3. 洪水のリスク。
4. 商業施設からの騒音が、入居予定者に与える影響。
5. 保全地区では、1階の商業用途の喪失による影響。
6. すべての居室に十分な自然光があるか。
7. 重要な工業地域や倉庫地域に住宅を導入することの影響。
8. 登録された保育所や診療所の喪失。
9. 高さの基準を満たす建物の防火安全。

自然光は、却下の最も一般的な理由の1つです。奥行きの深いオフィスの床、採光井に面した奥の部屋、地下のスペースは、これを満たせないことがよくあります。ユニットの間取りを決める後ではなく、前に日照評価を依頼してください。議会は、事前承認の申請を56日以内に判断します。申請手数料は、2025年4月1日から新規住宅1戸あたり£250に上がったため、10戸のスキームでは、コンサルタントの報告書の前に£2,500を払うことになります。

Class MAだけがルートではありません。建物が除外されている場合、アーティクル4指令の影響を受けている場合、あるいはスキームの一環として増築や階の追加を望む場合は、完全な計画申請のほうが理にかなうこともあります。

商業用から居住用への転換に必要な、物理的なデューデリジェンスは?

計画許可が儲かる住宅に変わるかどうかは、建物が決めます。オファーを出す前に、建築鑑定士と、できれば建築家に、建物を見てもらってください。

• 間取りと採光。 すべての居室に窓がある形で、床をフラットに分割できますか。新しい床、天井、設備が入った後でも、床から天井までの高さは十分ですか。
• 構造。 動き、浸水、屋根の状態、骨組みの状態を確認してください。オープンプランの用途のために建てられた商業用の建物は、新しい構造上の開口や支えが必要になることがあります。
• 防火安全。 居住用途には、保護された避難経路、フラット間の防火区画、警報器、場合によってはスプリンクラーが必要です。2戸以上の住宅を持つ、高さ18メートルまたは7階建て以上の建物は高リスクの建物となり、建築安全規制当局(Building Safety Regulator)が、工事開始前に独自の承認関門を持つ建築確認の機関になります。2026年9月30日からは、改正された防火安全ガイダンスにより、地上18メートル以上の階を持つ新しい居住用の建物には、2つ目の階段も必要になり、高層の建物の転換は、工事の内容によっては対象になりうるため、その高さの建物の価格を調べる前に、防火エンジニアの見解を得てください。
• 遮音。 フラット間の床と壁は、居住用の遮音基準を満たさなければなりません。フラットの下や隣に残る商業用ユニットがあると、これはより難しくなります。
• 設備。 複数の独立した住宅のための電気容量、水道、排水、暖房、換気、そして各フラットに別々のメーターを設置できるかを確認してください。
• アスベスト。 2000年より前に建てられた建物には、アスベストが含まれている可能性があります。工事の前のリフォームおよび解体調査は法的な要件で、予算を変える可能性があります。Innes Gardensのリフォームで、まさにこれに直面しました。

転換は、建築基準法のもとでも重要な用途変更にあたるため、事前承認と並行して、完全な建築基準法の承認が必要です。この2つは別々の手続きです。

どのような法的なデューデリジェンスが必要か?

• 権原と約款。 居住用途を制限する約款や、建物を通る通行権は、計画にかかわらず、スキームを止めることがあります。
• 既存の事業用入居者。 1954年のLandlord and Tenant Actの範囲内にリースを持つ事業用入居者には、賃借権の保障と、新しいリースの権利があります。再開発を理由に更新に反対できますが、時間がかかり、法定の補償を伴うことがあります。保護された入居者がいる建物は、実際にいつ空き渡しを得られるかを基準に、価格を評価してください。
• 計画の履歴。 議会の登録簿で、以前の申請、却下、条件、執行を確認してください。建物の使用を制限する条件は、許可不要の開発の権利を取り除くことがあります。

転換に特有の税金とコストは?

• 購入時の印紙税。 商業用の建物には、最高税率5%で、追加住宅の上乗せ税のない非居住用のSDLT税率が課されます。当社の商業用印紙税計算ツールが算出します。
• 工事のVAT。 HMRCのVAT通知708は、非居住用の建物を住宅に転換する対象工事に、軽減された5%の税率を認めており、転換した人による転換後の住宅の最初の売却または長期のリースは、ゼロ税率にできます。どちらにも条件があるため、VATの扱いを早めに確認してください。
• Community Infrastructure Levy。 許可不要の開発のスキームは、CILの対象になることがあります。既存の床面積は、開発開始前の3年のうち少なくとも6か月間、適法に使われていれば、通常は控除できます。長く空き家にされた建物は、その控除を失うことがあります。
• 手頃な価格の住宅の義務なし。 許可不要の開発には、section 106の手頃な価格の住宅への拠出を課すことができません。これが、転換が新築のスキームより採算が合いやすいことがある理由の1つです。
• 予備費。 転換は予期せぬ事態を見つけます。古い建物では、工事予算の10%〜15%の予備費が、妥当な出発点です。

Class MAのデューデリジェンスのチェックリスト

商業用から居住用への転換のために建物にオファーを出す前に、次を確認してください。

• 用途の履歴: リース、事業用レートの記録、営業の決算書など、連続2年間のClass E用途の証拠。
• 立地: アーティクル4指令、指定、除外の指定が、Class MAの権利を取り除いていない。
• 間取り: すべてのフラットが居室面積基準を満たし、すべての居室に窓がある試案の間取り。
• 採光と騒音: 自然光と、隣接する商業用途からの騒音に関する、専門の報告書。
• 高さと防火: 建物が高リスクの建物か、2つ目の階段が必要か。
• 空き渡し: すべての事業用入居者の状況と、現実的にいつ空き渡しを得られるか。
• 権原: 居住用途を妨げる約款や通行権がない。
• コスト: SDLT、VATの扱い、CIL、事前承認の手数料、建築基準法、アスベスト、予備費。
• 出口: 貸し手の意欲と、完成したフラットの比較事例の売却や賃料。

出口:フラットは住宅ローンを組めるか?

完成したフラットが比較事例の価値に見合うのは、通常の買い手が住宅ローンを組める場合だけです。貸し手は、転換された商業用の建物のフラット、特に残された店舗、テイクアウト店、バーの上にあるものを注意深く見ます。また、新しく転換された住宅に対する適切な保証書や専門コンサルタントの証明書、建築基準法の完了証明書、防火戦略の証拠も求めます。

売却ではなく保有して借り換える計画なら、地域の賃料が、貸し手のストレス金利での借り換えを支えるか確認してください。当社のバイ・トゥ・レット返済能力計算ツールは、各フラットの賃料でどれだけ支えられるかを示します。また、フラットが1つのフリーホールドの権原にまとまっている場合は、それぞれを個別に売却または担保にできるよう構成する方法を、当社の権原の分割のガイドで取り上げています。

よくある質問

Class MAは保全地区に適用されますか?

はい。2024年3月5日以降、保全地区は除外されなくなりました。ただし議会は、事前承認の一環として、1階の商業用途の喪失が、地域の特性に与える影響を考慮できます。

Class MAを使うには、建物が空き家である必要がありますか?

いいえ。3か月の空き家要件は2024年3月5日に撤廃されました。申請の前に、建物が連続2年間Class E用途であったことは依然として必要で、工事を行うには空き渡しが必要です。

Class MAの事前承認には、どのくらいかかりますか?

議会は、有効な申請から56日以内に判断します。建築基準法の承認、高リスクの建物の承認、工事そのものは、別々のスケジュールで進みます。

計画許可なしで、店舗をフラットに転換できますか?

多くの場合、Class MAの事前承認を通じて可能です。店舗がClass E用途で、2年間そうであり、除外された土地でもアーティクル4指令の対象でもなく、フラットが居室面積基準と自然光のテストを満たしていることが条件です。

居室面積基準は、許可不要の開発によるフラットにも適用されますか?

はい。2021年4月以降、イングランドで許可不要の開発により作られるすべての住宅は、国の定める居室面積基準を満たさなければなりません。

Class MAの事前承認の申請には、いくらかかりますか?

計画手数料は、2025年4月1日から新規住宅1戸あたり£250です。それに加えて、申請を裏付ける報告書の予算を用意してください。通常は、日照評価、騒音評価、該当する場合は洪水リスク評価、交通や汚染に関する情報です。

商業用から居住用への転換には、2つ目の階段が必要ですか?

高層の建物にのみ必要です。2026年9月30日から、改正された防火安全ガイダンスにより、地上18メートル以上の階を持つ新しい居住用の建物には、2つ目の階段が必要です。既存の高層の建物の転換が対象になるかは、関わる建築工事によるため、早めに防火エンジニアリングの助言を受けてください。

転換工事にVATはかかりますか?

非居住用の建物を住宅に転換する対象工事には、軽減された5%の税率を課すことができ、開発業者による転換後の住宅の最初の売却または長期のリースは、ゼロ税率にできます。どちらもHMRCのVAT通知708の条件によります。

重要なポイント

• Class MAにより、イングランドでは、完全な計画申請ではなく事前承認によって、Class Eの建物を住宅に転換できます。
• 2024年3月5日以降、床面積の上限も空き家要件もありませんが、連続2年間のClass E用途は依然として必要です。
• 自然光、騒音、防火安全、居室面積基準が、ほとんどのスキームの成否を分けます。
• 1954年法で保護された事業用入居者、制限的な約款、アーティクル4指令は、計画のルートにかかわらず、スキームを止めることがあります。
• 建築基準法、アスベスト、CIL、予備費を予算に組み、完成したフラットが住宅ローンを組めることを確認してください。

本記事は一般的な情報であり、計画、法律、税務に関する助言ではありません。許可不要の開発の権利、事前承認の要件、地域のアーティクル4指令は、敷地によって異なり、時間とともに変わります。転換のために建物を購入する前に、計画コンサルタント、ソリシター、税務アドバイザーの助言を受けてください。