市場価格以下の物件:英国でBMV案件を見つけ、検証し、資金調達する方法

「市場価格より30%安い」は、英国の不動産マーケティングで最も一般的な宣伝文句の1つです。本当のこともあります。しかし、その文中の「市場価格」が、売り手の願望、紹介者の見積り、あるいは売却に至らなかった希望価格であることもよくあります。市場価格以下の物件が良い案件であるのは、価値が本物で、値引きの理由が本物で、購入して修繕するお金を払った後も数字が成り立つ場合だけです。本ガイドでは、本物のBMV物件と宣伝文句を見分ける方法を解説します。

市場価格以下の物件とは何を意味するのか?

重要なのは、貸し手の鑑定士が使う定義です。RICSの鑑定士は、市場価値の国際的な定義に従って作業します。適切な市場への公開を経て、双方が知識を持って強制されずに行動する、独立した当事者間の取引で、売る意思のある売り手と買う意思のある買い手との間で、評価日に物件が売れるはずの推定額です。

その定義の2つの部分が、本物のBMV物件のほぼすべてを説明します。「適切な市場への公開を経て」は、物件が通常の期間、市場にさらされたことを意味します。「強制されずに」は、どちらの側も行動を強いられていないことを意味します。売り手が早く売る必要がある場合や、物件を適切に市場に出せない場合、市場価値より安い価格を受け入れることがあります。それが、BMVの買い手が入り込む隙間です。

市場価値ではないものは、ポータルサイトの希望価格、自動見積りサイトの「推定価値」、似たフラットが3年前に売れた価格、あるいは依頼を獲得するために売り手の代理人が示した数字です。

なぜ市場価格以下の物件は存在するのか?

本物の市場価格以下の値引きには、ほぼ必ず、確認できる説明があります。よくあるものは次のとおりです。

• スピードと確実性。 取引連鎖、離婚、借金などの期限に直面する売り手は、自己資金やつなぎ融資で数週間で決済できる買い手から、より安い価格を受け入れることがあります。
• 遺産整理と相続財産の売却。 遺言執行者は、最後の数パーセントの価値よりも、きれいで迅速な売却を優先することが多く、特に複数の受益者が遺産の整理を望んでいる場合にそうです。
• ポートフォリオの処分。 複数の物件を一度に売る大家は、それぞれを個別に市場に出すのではなく、1回の取引で売れるように価格を付けることがあります。
• 管財人と差し押さえ。 貸し手とLPA管財人は、価格を最大化するのではなく、債務を回収する必要があります。
• 状態。 手を入れる必要がある物件は住宅ローンが組めないことがあり、ほとんどの買い手が排除され、価格が下がります。
• 法的問題やリースの問題。 短いリース、権原の欠陥、欠落した同意は、誰かがそれを解決するまで、買い手のプールを狭めます。
• オークション。 最低落札価格に関心が集まらないままハンマーで売られる物件は、価値を下回ることがありますが、オークションのガイド価格は評価額ではなくマーケティング上の数字です。これはオークションでの購入で学んだことで取り上げました。

修正できる問題と、恒久的な問題

これが、良いBMV物件と悪いものを分ける区別です。値引きの原因が、状態、延長できる短いリース、売り手の時間的な圧力のように、修正できるものであれば、価値は取り戻せます。恒久的なもの、たとえば貸し手が手を出さない特殊な構造、騒がしいテイクアウト店の上のフラット、構造上の欠陥であれば、安い価格は、その問題を抱えた物件の正しい市場価値にすぎない可能性があり、捉えるべき値引きはありません。

BMV物件の主張を検証する方法

BMVの主張はすべて、以下の確認に耐えなければなりません。どれも高価ではなく、ほとんどは1時間もかかりません。

1. 成約価格を調べる。 HM Land RegistryのPrice Paid Dataは、イングランドとウェールズで完了した売却を一覧にしています。同じ通りや団地で、過去12か月以内の同じ物件タイプを探してください。
2. 平方フィートあたりの価格で比較する。 EPC登録簿は、ほとんどの住宅の床面積を記録しています。成約価格を床面積で割れば、大きなフラットと小さなフラットを比べる歪みがなくなります。
3. 権原を読む。 HM Land Registryの権原登記簿は、その不動産情報サービスを通じて£7で入手できます。所有者、住宅ローン、そして最後に支払われた価格が示されていることもよくあります。3か月前にあなたの「値引きされた」価格より安く購入した売り手は、警告のサインです。
4. 売り手の理由を理解する。 値引きには、商業的な論理が必要です。「売り手は意欲的だ」は説明ではありません。「遺言執行者が課税年度の終わりまでに遺産を分配する必要がある」は説明です。
5. 地元の不動産会社と話す。 2〜3社の不動産会社に、物件が現状でいくらで売れるか、工事後にいくらで売れるかを尋ねてください。まだ登録されていない売却も含めて、何が売れたかを彼らは知っています。
6. 値引きが計画の中心にある場合は、契約の交換前に、独自の評価または調査を依頼する。

BMV物件のデューデリジェンスのチェックリスト

案件を本当に市場価格以下として扱う前に、次を確認してください。

• 比較事例の売却: 比較が最近のもので、地域のもので、本当に比較できる。
• 物件の違い: 広さ、状態、階数、駐車場、保有形態、その他の重要な違いを調整した。
• 値引きの理由: 売り手の理由を、単に「意欲的」と説明するだけでなく、証拠で示せる。
• 状態: 工事は、推測ではなく、業者の見積りや調査の証拠から価格が付けられている。
• 法的な状況: 権原、リースの条件、同意、制限に、価値に影響するものがないかを確認した。
• 資金調達: 利息、事務手数料、評価、出口のコストが、実際の数字でモデル化されている。
• 評価: 独立した鑑定士が、あなたが使っている市場価値に対して、弁護できる根拠を持つ。
• 出口: 期待した価値が達成されない場合に、現実的な売却または借り換えのルートがある。
• 仲介者: 紹介者の事業、手数料の条件、AML登録、苦情処理制度を確認した。

投資の根拠が、主張される値引きに依存するほど、それを独立して検証すべきです。

値引きは、コストを払った後も残るか?

BMVの値引きは、市場価値に対して測られます。あなたの利益は、総コストに対して測られます。これらは別の数字です。

£200,000で購入し、裏付けのある市場価値が£240,000のフラットを考えてみましょう。£40,000の値引きは健全に見えます。しかし、居住用の税率に追加住宅への5%の上乗せ税が加わる印紙税、法務費用と調査費用、つなぎ融資の利息と事務手数料、工事期間中の保有コスト、そして工事そのものが、その半分以上をたやすく吸収してしまいます。借り換えが計画であれば、あなたのお金がどれだけ戻ってくるかを決めるのは、書類上の値引きではなく、貸し手の鑑定士です。

決断する前に、案件全体をモデル化してください。当社の印紙税計算ツールは購入時の税金を算出し、案件分析ツールは、資金調達、工事、手数料を含めて、転売、BRRR、バイ・トゥ・レットの全体を試算します。

貸し手は市場価格以下の物件をどう扱うか?

貸し手は、あなたが気にするべきことと同じことを気にします。購入の際、ほとんどの住宅ローンの貸し手は、購入価格と評価額の低いほうに対して融資するため、値引きによって、初日に借りられる額が増えることは通常ありません。価値が使えるようになるのは借り換えの時点であり、多くのバイ・トゥ・レットの貸し手は、物件を6か月保有するまで、新しい価値での借り換えに応じません。鑑定士が比較事例の証拠をどう比較検討するかは住宅ローンの評価のガイドで説明しており、誰がより早く借り換えに応じるかはBRRR貸し手の比較で取り上げています。

貸し手は、価格が価値と大きく異なる取引も厳しく見ます。証拠をもって値引きを説明できるように準備してください。値引きの理由が明確な、透明性のあるファイルは、説明のない洗練された売り込みよりも、はるかに融資を受けやすくなります。

物件紹介者を通じたBMV物件の購入

多くのBMV案件は、見つけるための手数料を取る物件紹介者を通じて売られます。優れた人もいます。誰かに支払う前に、合法的に運営されているかを確認してください。

• マネーロンダリング対策の監督。 ほとんどの物件紹介者を含む不動産業は、マネーロンダリング監督のためHMRCに登録されなければなりません。登録せずに営業することは犯罪です。
• 苦情処理制度。 居住用不動産を扱う紹介者は、The Property OmbudsmanやProperty Redress Schemeなど、承認された苦情処理制度に加盟しているべきです。
• 専門職賠償責任保険とデータ保護の登録も、来年も存続するつもりの事業であることを示すさらなる兆候です。

価値評価の裏付けとなる証拠を確認する前に、高額な返金不可の予約手数料を決して払わないでください。警告のサインについては、不動産案件の危険信号の記事でさらに詳しく取り上げています。

セール・アンド・レントバックは規制されている

一部の「BMV」案件には、経済的に困窮している人から住宅を購入し、その人が入居者として住み続けるものがあります。その取り決めは規制されたセール・アンド・レントバック契約であり、2009年7月1日以降、金融規制当局の規制を受けています。認可なしにこれを手配したり、契約したりすることは、犯罪です。案件がこのように見える場合は、提供者がFCAの登録簿で認可されていない限り、手を引いてください。

よくある質問

良い市場価格以下の値引きとは、どのくらいですか?

決まった割合はありません。明確な理由と強い成約価格の証拠がある10%の値引きは、裏付けのない見積りに対して主張される30%の値引きよりも優れています。BMV物件は、見出しの数字ではなく、証拠と実質的な数字で判断してください。

支払った価格ではなく、市場価値に基づいて住宅ローンを組めますか?

購入そのものでは、通常はできません。ほとんどの貸し手は、価格と評価額の低いほうに対して融資します。余分な価値には、通常、借り換えの際に、多くは6か月保有した後にアクセスします。

BMVの不動産案件は詐欺ですか?

本質的にはそうではありません。売り手がスピードや確実性を必要とするところには、どこでも本物のBMV物件があります。問題はマーケティングです。この用語は、「市場価値」が膨らまされている案件に使われることがよくあります。価値と理由をご自身で検証してください。

本物のBMV物件はどこから来ますか?

遺産整理と相続財産の売却、差し押さえと管財人による売却、ポートフォリオの処分、オークション、そして修正できる状態やリースの問題がある物件です。大量に宣伝される案件リストよりも、地元の不動産会社やソリシターとの直接の関係のほうが、通常は良い情報源です。

BMVの値引きはどう計算しますか?

裏付けのある市場価値から購入価格を引き、裏付けのある市場価値で割って、割合を出します。裏付けのある価値£240,000に対する£200,000の購入は、£40,000、つまり16.7%の値引きです。重要な言葉は「裏付けのある」です。市場価値は、目標価格ではなく、比較事例の売却や専門家の評価に裏付けられていなければなりません。

BMVでの購入はBRRR戦略に役立ちますか?

役立ちます。価値より安く購入すれば、借り換えであなたの資本がより多く戻る余地が生まれるからです。ただし、引き出される額は、多くは6か月の保有後の、貸し手の評価と基準によって決まります。購入時の値引きは、貸し手がその差額を引き出してくれることを保証しません。

BMV案件について、物件紹介者に何を尋ねるべきですか?

市場価値がどう確立されたか、どの完了した売却がそれを裏付けているか、売り手がなぜその価格を受け入れるのか、どのような工事や法的問題があるか、購入と資金調達の総コストはいくらか、手数料と返金の条件は何か、そして事業がどのAML監督機関と苦情処理制度に属しているかを尋ねてください。

重要なポイント

• 市場価格以下の物件とは、希望価格やオンラインの見積りより安い物件ではなく、独立した鑑定士が価値があるとする額より安く購入した物件です。
• 本物のBMVの値引きには、スピード、遺産整理、状態、リースの問題など、検証できる理由があります。
• 恒久的な問題が原因の値引きは、通常、お買い得ではなく、公正な価格設定にすぎません。
• HM Land Registryの成約価格、EPCの床面積、権原登記簿、地元の不動産会社で検証してください。
• 値引きが、印紙税、手数料、工事、資金調達コストの後も残ること、そして紹介者がAML登録され、苦情処理制度に加盟していることを確認してください。

本記事は一般的な情報であり、財務上または法律上の助言ではありません。不動産の価値、貸し手の基準、税務上の立場は、あなたの状況によって異なります。主張される値引きに頼る前に、独立した助言を受け、ご自身の評価を依頼してください。