Perché i tassi dei mutui salgono se il tasso base è fermo? (settembre 2026)

Sembra contraddittorio. Il titolo dice "tassi di interesse mantenuti", ma l'offerta di mutuo che ti avevano quotato il mese scorso è salita, e i finanziatori stanno riprezzando i loro tassi fissi per la seconda volta in poche settimane. Per i proprietari l'effetto è ancora più marcato, perché la sostenibilità del buy-to-let viene verificata a un tasso di stress superiore al tasso di pagamento. Questa guida spiega perché i tassi dei mutui possono salire mentre il Bank Rate resta fermo, cosa li sta guidando a settembre 2026 e cosa possono fare mutuatari e proprietari.

Cosa ha deciso la Bank of England a settembre 2026?

Nella riunione conclusa il 16 settembre 2026, annunciata il 17 settembre, il Monetary Policy Committee ha votato 6 a 3 per mantenere il Bank Rate al 3,75%. Il Bank Rate è ciò che la maggior parte delle persone chiama tasso base. I tre membri dissenzienti hanno votato per alzarlo al 4%. È stato il sesto mantenimento consecutivo, ma il voto diviso è il dettaglio importante: un terzo del comitato voleva già un aumento.

Il motivo è l'inflazione. L'inflazione CPI è salita al 3,1% in agosto 2026, dal 2,9% di luglio, trainata dai carburanti. La Banca si aspetta che l'inflazione raggiunga circa il 3¾% nell'ultimo trimestre del 2026 e un valore leggermente superiore al 4% all'inizio del 2027, spinta da uno shock energetico legato al conflitto in Medio Oriente. Il greggio Brent e il gas all'ingrosso britannico erano saliti rispettivamente del 36% e del 78% rispetto al periodo precedente la previsione di luglio della Banca.

Perché i tassi dei mutui salgono se il Bank Rate è fermo?

Perché i tassi dei mutui a tasso fisso non si fissano a partire dal Bank Rate di oggi. Quando un finanziatore offre un fisso a due o cinque anni, finanzia quella promessa sul mercato all'ingrosso, tipicamente tramite swap rate. Uno swap rate è il tasso fisso che il mercato pagherà per un periodo stabilito in cambio di un tasso variabile, quindi riflette ciò che gli investitori si aspettano che sia in media il Bank Rate in quel periodo.

Se i mercati si aspettano che il Bank Rate salga, gli swap rate salgono ora, e con essi sale il costo per i finanziatori di offrire un mutuo a tasso fisso. Nei verbali di settembre, la Banca ha osservato che la curva dei tassi di interesse a breve termine del Regno Unito era inclinata verso l'alto ed era salita ulteriormente, con un picco intorno al 4,9% entro la fine del 2027. In altre parole, i mercati stanno scontando aumenti dei tassi, anche se la Banca non ne ha ancora fatto nessuno.

I finanziatori riprezzano a blocchi anziché ogni giorno, quindi i tassi dei mutui fissi di solito seguono gli swap rate con un ritardo di qualche settimana. Quando gli swap rate salgono rapidamente, più finanziatori riprezzano insieme, ed è esattamente ciò che i mutuatari hanno visto a settembre 2026.

I mutui tracker funzionano in modo diverso. Si muovono con il Bank Rate stesso, quindi non sono ancora saliti, ma lo faranno se la Banca alza i tassi.

Cosa significano i tassi dei mutui in aumento per i proprietari

I mutuatari buy-to-let sentono i tassi più alti due volte: nella rata mensile e in quanto possono prendere in prestito. I finanziatori seguono gli standard di istruttoria per il buy-to-let della Bank of England, che verificano la sostenibilità a un tasso di stress: per i fissi inferiori a cinque anni, almeno il maggiore tra il 5,5% e 2 punti percentuali sopra il tasso di pagamento. I finanziatori possono invece verificare i fissi a cinque anni al tasso di pagamento.

Quella regola rende più importante la scelta del prodotto man mano che i tassi salgono. Prendi un mutuo buy-to-let a soli interessi da £200,000 e un finanziatore che richiede che il canone copra il 125% degli interessi di stress:

Su queste cifre illustrative, il fisso a cinque anni richiede circa £400 al mese di canone in meno per superare lo stesso test, il che può fare la differenza tra prendere in prestito l'intero importo e non farlo. I contribuenti con aliquota alta di solito affrontano un interest cover ratio del 145%, che allarga ulteriormente il divario. Controlla i tuoi numeri con il nostro calcolatore di sostenibilità buy-to-let, e vedi la nostra guida ai mutui buy-to-let per le regole complete.

I tassi dei mutui in aumento comprimono anche il reddito netto da locazione dei portafogli esistenti man mano che i fissi finiscono, e contano per le strategie di creazione di valore. Un rifinanziamento BRRR che funzionava al 4,5% può non passare al 5,8%, quindi sottoponi a stress il rifinanziamento prima di comprare. La nostra guida ai finanziatori BRRR tratta quali finanziatori rifinanziano a quali condizioni.

Cosa dovrebbero fare ora i mutuatari?

• Se il tuo fisso termina entro circa sei mesi, assicurati un tasso ora. La maggior parte delle offerte di mutuo è valida circa sei mesi, e molti finanziatori ti permettono di passare a un prodotto più economico se i tassi scendono prima del completamento. Assicurarsi un tasso costa poco e ti protegge da ulteriori aumenti.
• Confronta i fissi a due e cinque anni sul costo totale, non solo sul tasso. Le commissioni di apertura possono superare una piccola differenza di tasso. Il nostro calcolatore del punto di pareggio della remortgage mostra quando il cambio si ripaga.
• Pensaci bene prima di scegliere un tracker. Un tracker è più economico solo se il Bank Rate resta piatto o scende. I mercati oggi si aspettano il contrario.
• Sottoponi a stress il reddito netto degli affitti. Ripeti i numeri di ogni immobile con un tasso del mutuo più alto di 1-2 punti usando il nostro calcolatore della rata del mutuo e il calcolatore del rendimento da locazione.
• Usa un broker. I prezzi del buy-to-let cambiano in fretta e variano molto per loan-to-value e commissioni. Un broker su tutto il mercato vede i riposizionamenti prima che arrivino ai siti di confronto.

I tassi dei mutui continueranno a salire?

Nessuno lo sa con certezza. La prossima decisione sul Bank Rate è il 5 novembre 2026, e i prezzi di mercato indicano aumenti nel prossimo anno. Ma le aspettative del mercato possono cambiare in fretta. Se lo shock energetico svanisce o l'economia rallenta, gli swap rate possono scendere, e i tassi dei mutui fissi li seguirebbero verso il basso entro settimane, senza che il Bank Rate si muova affatto. L'approccio pratico è assicurarsi ora ciò che serve e mantenere la possibilità di cambiare.

Domande frequenti

Perché la mia offerta di mutuo è salita quando i tassi di interesse sono stati mantenuti?

I tassi dei mutui fissi seguono gli swap rate, che riflettono dove i mercati si aspettano che vada il Bank Rate. I mercati si aspettano aumenti, quindi swap rate e tassi dei mutui fissi sono saliti anche se il Bank Rate è rimasto al 3,75%.

Qual è il tasso base della Bank of England a settembre 2026?

3,75%, mantenuto il 17 settembre 2026 con un voto di 6 a 3, con tre membri che hanno votato per alzarlo al 4%.

Quando è la prossima decisione sui tassi della Bank of England?

5 novembre 2026.

Per il buy-to-let è meglio un fisso a due o a cinque anni?

Dipende dai tuoi piani e costi, ma i fissi a cinque anni possono essere verificati al tasso di pagamento anziché a un tasso di stress, quindi spesso permettono di prendere in prestito di più a parità di canone. Confronta il costo totale, comprese le commissioni, sul periodo in cui prevedi di tenere il prestito.

I tracker salgono se il Bank Rate viene mantenuto?

No. I tassi dei tracker si muovono con il Bank Rate, quindi salgono solo se la Banca alza i tassi. I tassi dei mutui fissi sono quelli che si muovono prima di una decisione.

Punti chiave

• Il Bank Rate è stato mantenuto al 3,75% il 17 settembre 2026, ma tre dei nove membri del comitato hanno votato per un aumento.
• I tassi dei mutui fissi seguono gli swap rate, che scontano i futuri aumenti attesi dei tassi, quindi sono saliti mentre il Bank Rate restava fermo.
• I fissi medi a due anni sono saliti al 5,73% e quelli a cinque anni al 5,78% entro metà settembre.
• Per i proprietari, i fissi a cinque anni sono spesso più facili su cui indebitarsi perché possono essere verificati al tasso di pagamento.
• Se il tuo fisso termina presto, assicurarsi un tasso ora ti protegge, e la maggior parte delle offerte permette di cambiare se i tassi scendono.

Questo articolo è un'informazione generale, non consulenza ipotecaria o finanziaria. I tassi cambiano ogni giorno e le cifre sopra sono medie alle date indicate. Parla con un broker ipotecario qualificato prima di scegliere un prodotto.