Importo Massimo del Finanziamento
£180,564
Canone annuo: £14,400
Al Tasso Effettivamente Pagato
Solo a scopo illustrativo. Le decisioni di finanziamento reali tengono conto anche del reddito personale, della storia creditizia, delle dimensioni del portafoglio e del tipo di immobile, e i tassi di stress e i requisiti ICR esatti variano in base al finanziatore e al prodotto. Non costituisce consulenza finanziaria. Confermi la sostenibilità con un broker ipotecario prima di fare un'offerta per un immobile.
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Cosa Fa Questo Calcolatore
La maggior parte dei calcolatori buy-to-let parte dal prezzo di un immobile e indica il rendimento. Questo esegue al contrario il calcolo che i finanziatori usano realmente. Partendo dal canone che un immobile può ottenere, individua il mutuo massimo che lo stress test di un finanziatore consente.
Inserisca il canone, il tasso di stress test del finanziatore (un tasso nozionale più alto di quello che pagherà davvero, usato per verificare che il finanziamento regga a rialzi dei tassi) e il rapporto di copertura degli interessi (ICR) richiesto. Il calcolatore fornisce il finanziamento massimo, il valore massimo dell'immobile al suo LTV obiettivo e l'acconto che dovrebbe reperire.
Come Funziona il Calcolo
I finanziatori richiedono che il reddito da locazione copra gli interessi del mutuo con un margine: il rapporto di copertura degli interessi (ICR). Costo annuo massimo ammesso del mutuo = canone annuo ÷ (ICR ÷ 100). Con un ICR del 145% e £14.400 di canone annuo, il costo del mutuo può essere al massimo di £9.931 l'anno.
Questo costo annuo massimo viene poi diviso per il tasso di stress (non per il tasso reale) per trovare il finanziamento massimo: finanziamento massimo = costo annuo massimo del mutuo ÷ (tasso di stress ÷ 100). Il tasso di stress è volutamente più alto della maggior parte dei tassi BTL reali, in modo che il finanziamento regga anche se i tassi salgono.
Valore massimo dell'immobile = finanziamento massimo ÷ (LTV ÷ 100). Dividere per il suo rapporto prestito/valore (LTV) obiettivo indica l'immobile più costoso che potrebbe acquistare con quel livello di acconto superando comunque lo stress test. La sezione "tasso effettivamente pagato" più in basso mostra poi il reddito mensile reale dopo la rata del mutuo al tasso che le verrebbe davvero applicato, di solito inferiore al tasso di stress.
Esempio Pratico
Un immobile che si prevede di affittare a £1.200/mese, testato da un finanziatore con un tasso di stress del 5,5% e un requisito ICR del 145%, a un LTV del 75%.
- Canone annuo: £1.200 × 12 = £14.400
- Costo annuo massimo del mutuo: £14.400 ÷ 1,45 = £9.931
- Finanziamento massimo: £9.931 ÷ 5,5% = £180.564
- Valore massimo dell'immobile al 75% di LTV: £180.564 ÷ 75% = £240.752
- Acconto richiesto: £240.752 − £180.564 = £60.188
Nonostante il canone sosterrebbe un finanziamento molto più alto a un tasso reale, lo stress test al 5,5% limita l'indebitamento a £180.564, a conferma del fatto che i finanziatori dimensionano i prestiti buy-to-let sul caso peggiore, non sull'offerta che le viene effettivamente fatta.
Domande Frequenti
Perché il tasso di stress è più alto del tasso che pagherò davvero?
Le autorità di vigilanza richiedono ai finanziatori di verificare la sostenibilità del buy-to-let rispetto a un tasso molto superiore ai tassi di mercato abituali, spesso il 5,5% oppure il tasso del prodotto + 2%, a seconda di quale sia più alto, proprio perché il finanziamento resti sostenibile se i tassi salgono sensibilmente dopo il perfezionamento. Protegge sia il finanziatore sia lei da uno shock dei tassi.
Perché i locatori persone fisiche affrontano un ICR del 145% mentre le società solo del 125%?
Poiché la Section 24 limita i locatori persone fisiche a un credito d'imposta del 20% sugli interessi del mutuo anziché alla deduzione integrale, i contribuenti con aliquota alta e aggiuntiva trattengono meno del proprio reddito da locazione dopo le imposte. I finanziatori compensano richiedendo una copertura maggiore del canone (145%) per essere certi che il mutuo sia sostenibile. Le società a responsabilità limitata deducono gli interessi per intero, quindi i finanziatori accettano un requisito inferiore, del 125%. Veda il nostro Calcolatore dell'Imposta Section 24 per il confronto completo persona fisica contro Ltd.
Un acconto più grande aumenta sempre quanto posso prendere in prestito?
Non per questo calcolo specifico. Un LTV più basso (acconto più grande) aumenta il valore massimo dell'immobile che può acquistare a parità di finanziamento massimo, ma non cambia il finanziamento massimo in sé, determinato interamente da canone, tasso di stress e ICR. Un acconto maggiore permette di acquistare un immobile più costoso, non un mutuo più grande.
E se il prezzo d'acquisto che desidero è superiore al massimo indicato qui?
Il canone deve essere più alto, il requisito ICR deve essere più basso (un altro finanziatore o prodotto), oppure serve un acconto maggiore per acquistare lo stesso immobile con un prestito più piccolo. Aumentare l'acconto è di solito la leva più rapida, perché riduce direttamente quanto deve prendere in prestito a fronte dello stesso canone.
Questo sostituisce il colloquio con un broker ipotecario?
No. Fornisce un tetto realistico con cui lavorare prima di iniziare a visitare immobili o a parlare con i finanziatori, ma le offerte effettive dipendono dal suo reddito, dal profilo creditizio, dal portafoglio esistente e dai criteri del singolo finanziatore. Lo usi per verificare la sensatezza di un'operazione, poi confermi il dato reale con un broker.