I mutui buy-to-let spiegati: anticipi, test di stress e quanto puoi prendere in prestito

Un mutuo buy-to-let è il finanziamento che la maggior parte dei proprietari usa per costruire un portafoglio di locazione, e funziona in modo piuttosto diverso dal mutuo residenziale sulla propria casa. Il finanziatore valuta il canone che l'immobile produce tanto quanto il tuo reddito personale, l'anticipo è più grande e la sostenibilità è decisa da un test di stress fissato dal regolatore. Questa guida spiega come funziona un mutuo buy-to-let, quanto puoi prendere in prestito e le regole che sorprendono i proprietari alle prime armi.

Come un mutuo buy-to-let differisce da uno residenziale

In un mutuo residenziale il finanziatore si chiede se il tuo reddito può coprire le rate. In un mutuo buy-to-let la domanda principale è se può farlo il canone, quindi il reddito da locazione dell'immobile svolge gran parte del lavoro nella valutazione di sostenibilità. Ne derivano tre differenze pratiche: l'anticipo è più grande, il tasso di interesse e le commissioni sono di solito più alti e la maggior parte dei mutui buy-to-let è organizzata a soli interessi. Soli interessi significa che paghi ogni mese solo gli interessi e rimborsi il capitale per intero quando vendi o rifinanzi, il che migliora il reddito mensile al netto dei costi ma si affida al fatto che l'immobile mantenga il suo valore.

Di quanto anticipo hai bisogno

La maggior parte dei finanziatori richiede un anticipo minimo del 25%, con un loan-to-value massimo del 75%, anche se alcuni prodotti arrivano all'80% o persino all'85% a tassi più alti. Un anticipo più grande sblocca tassi di interesse migliori e rende più facile superare il test di stress di sostenibilità, perché un prestito più piccolo richiede meno canone per essere coperto. In pratica, molti investitori trattano il 25% come ipotesi di lavoro e tengono da parte qualcosa in più per l'imposta di bollo, le spese legali e un margine per la ristrutturazione.

Quanto puoi prendere in prestito: il test di stress

È la parte che i proprietari alle prime armi sottovalutano. Ai sensi degli standard di istruttoria per il buy-to-let della Prudential Regulation Authority della Bank of England, i finanziatori verificano la sostenibilità in due modi. Applicano un interest cover ratio, che richiede che il canone superi la rata del mutuo di un margine stabilito, e lo verificano a un tasso di interesse di stress, non al tasso di pagamento effettivo.

• Interest cover ratio: il canone deve di solito essere dal 125% al 145% della rata del mutuo. I finanziatori applicano di solito circa il 125% per i contribuenti con aliquota base e il 145% per quelli con aliquota alta, a riflesso della maggiore imposta sull'utile da locazione.
• Tasso di interesse di stress: la sostenibilità viene verificata a un tasso pari ad almeno il maggiore tra il 5,5% e 2 punti percentuali sopra il tasso del prodotto, così i conti devono reggere anche se i tassi salgono.

L'effetto è che il prestito è limitato dal canone, non solo dall'anticipo. Un immobile ha bisogno di canone sufficiente a superare l'interest cover ratio al tasso di stress prima che il prestito venga approvato. Il nostro calcolatore di sostenibilità buy-to-let esegue esattamente questo test, così puoi vedere il prestito massimo che un dato canone sostiene prima di fare un'offerta.

Tassi, commissioni e tipi di prodotto

I tassi di interesse buy-to-let sono di solito più alti dei tassi residenziali, e le commissioni di apertura sono spesso più grandi, a volte calcolate come percentuale del prestito anziché come importo fisso. Una commissione alta può comprare un tasso di intestazione più basso, quindi confronta il costo totale sul periodo a tasso fisso anziché il solo tasso. Le offerte a tasso fisso di due o cinque anni sono la norma; un fisso quinquennale può anche rendere più facile il test di stress, perché alcuni finanziatori sottopongono a stress i fissi quinquennali in modo meno severo delle durate più brevi.

Proprietari di portafoglio e società a responsabilità limitata

Se detieni quattro o più immobili buy-to-let con mutuo sei un "portfolio landlord" secondo le regole del regolatore, e i finanziatori applicano un esame aggiuntivo all'intero portafoglio, non solo all'immobile che stai acquistando. Molti proprietari oggi acquistano tramite una società a responsabilità limitata anziché a proprio nome, perché gli interessi sul mutuo della società restano interamente deducibili mentre i proprietari persone fisiche ottengono solo un credito d'imposta del 20% ai sensi della Section 24. Il compromesso tra le due è un calcolo vero, non una regola empirica, e lo trattiamo nel calcolatore dell'imposta Section 24.

Buy-to-let regolamentato e non regolamentato

La maggior parte dei prestiti buy-to-let è un'operazione commerciale e non è regolamentata dalla Financial Conduct Authority. L'eccezione è il "consumer buy-to-let", in linea generale quando non avevi intenzione di diventare proprietario, ad esempio ereditando un immobile o affittando una ex casa, che è regolamentato dalla FCA e prevede tutele aggiuntive per i consumatori. La posizione generale è spiegata in termini semplici dalla guida buy-to-let di MoneyHelper. Se non sei sicuro di quale categoria ti riguardi, un broker ipotecario lo confermerà prima della richiesta.

Domande frequenti

Posso ottenere un mutuo buy-to-let come acquirente della prima casa?

È possibile ma più difficile. Molti finanziatori richiedono che tu possieda già la tua casa, e quelli che accettano acquirenti della prima casa chiedono un anticipo più grande e un reddito più solido. Un broker può individuare i finanziatori disposti a considerarti.

Un mutuo buy-to-let è a soli interessi o con ammortamento?

La maggior parte è a soli interessi, il che mantiene basse le rate mensili e il capitale in sospeso finché non vendi o rifinanzi. Esistono mutui buy-to-let con ammortamento che estinguono il prestito nel corso della durata, ma il costo mensile più alto rende più stretto il reddito netto della locazione.

Di quanto canone ho bisogno per ottenere il mutuo?

Abbastanza da superare l'interest cover ratio al tasso di stress. Come indicazione di massima il canone di solito deve essere dal 125% al 145% della rata del mutuo calcolata a un tasso di almeno il 5,5%, quindi serve un canone obiettivo più alto di quanto suggerisca la rata mensile effettiva.

Pago imposta di bollo aggiuntiva su un buy-to-let?

Sì. Un buy-to-let o un secondo immobile attira l'aliquota maggiorata dello Stamp Duty Land Tax oltre alle aliquote standard. È un costo iniziale significativo, trattato nella nostra guida separata all'imposta di bollo sul buy-to-let.

Dovrei acquistare tramite una società a responsabilità limitata o a mio nome?

Dipende dalla tua posizione fiscale e dai tuoi piani. Le società mantengono la piena deducibilità degli interessi sul mutuo ma aggiungono la corporation tax e il costo di estrazione dell'utile, mentre la proprietà personale è più semplice ma limitata dalla Section 24. Modella entrambe prima di decidere.

Punti chiave

• Un mutuo buy-to-let è valutato soprattutto sul canone, non sul tuo stipendio, e di solito richiede un anticipo di almeno il 25%.
• Il prestito è limitato da un interest cover ratio dal 125% al 145%, verificato a un tasso di stress di almeno il maggiore tra il 5,5% e 2 punti sopra il tasso del prodotto.
• La maggior parte dei mutui buy-to-let è a soli interessi, il che migliora il reddito netto da locazione ma lascia l'intero prestito da rimborsare più avanti.
• Detenere quattro o più immobili con mutuo ti rende un portfolio landlord, con un'istruttoria più severa sull'intero portafoglio.
• La maggior parte dei prestiti buy-to-let non è regolamentata; il consumer buy-to-let, ad esempio una casa ereditata o ex abitazione, è regolamentato dalla FCA.

Questo articolo è un'informazione generale, non consulenza finanziaria. I criteri di prestito buy-to-let variano per finanziatore e cambiano nel tempo, e la tua posizione fiscale dipende dalle tue circostanze. Parla con un broker ipotecario qualificato e, per le imposte, con un commercialista prima di impegnarti in un acquisto.