Abbiamo appena comprato all'asta un appartamento ex council a Putney per £265k: dentro il nostro nuovo progetto BRRR

Ogni operazione che intraprendiamo deve dimostrare il nostro processo prima di dimostrare i suoi numeri. Questo appartamento di Innes Gardens a Putney è il più recente, e lo pubblichiamo mentre è ancora in corso anziché aspettare il risultato finale: un trilocale ex council che abbiamo comprato all'asta per £265,000, con un budget di ristrutturazione di £40,000 e una valutazione obiettivo di £450,000. Ecco perché i numeri funzionano, in che condizioni è e il piano per risollevarlo.

Perché abbiamo comprato un appartamento ex council con sconto a Putney

L'appartamento si trova in un blocco ex council degli anni Cinquanta a West Putney, SW15, vicino a Putney Heath. È stato commercializzato come bisognoso di una ristrutturazione completa e rivolto chiaramente ad acquirenti in grado di concludere senza una lunga catena di compravendite, come gli investitori, che è esattamente la combinazione che cerchiamo: una buona ubicazione che il mercato ha scontato per le condizioni e non per qualcosa di sbagliato nella zona stessa. Il comparabile più solido è una vendita nello stesso blocco per £365,000 nel 2022, e un'unità di specifica simile nello stesso complesso era in vendita a £450,000 quando abbiamo scambiato, con il suo equivalente in affitto fino a £2,800 al mese. Quella differenza tra quanto costa un appartamento trascurato e quanto vale uno ben rifinito in questo stesso complesso è tutta l'opportunità.

L'operazione: perché un'asta e un prestito ponte, non un normale mutuo

Ci siamo aggiudicati l'appartamento in un'asta online per £265,000, circa il 18% sopra il prezzo guida di £225,000, più una commissione di prenotazione del 4,2%. Quella via, e il finanziamento ponte che la sostiene, non era la nostra prima scelta: è ciò che la situazione richiedeva. Il blocco rientra come "relevant building" ai sensi del Building Safety Act 2022 (cinque piani, più unità residenziali), e i finanziatori ipotecari tradizionali non prestano su un appartamento così senza vedere un certificato del landlord rilasciato dal freeholder che confermi chi è responsabile dei costi di bonifica. Quel certificato non era stato emesso, quindi un acquisto con mutuo standard non era disponibile nei tempi che richiede uno scambio d'asta. Abbiamo invece usato una facilitazione ponte di 12 mesi, a un tasso mensile dello 0,77%, per completare in tempo, con una normale remortgage come uscita prevista una volta terminata la ristrutturazione e, separatamente, una volta che avremo richiesto e ricevuto quel certificato dal council.

Con cosa lavoriamo: condizioni, umidità e prima un'indagine sull'amianto

All'interno, l'appartamento è datato più che in rovina: moquette consumate ovunque, una camera già ridotta a massetto nudo, mobili della cucina originali verde menta e un unico bagno più un WC separato. È abitabile, solo trascurato, il che è tipico dello stock ex council che cerchiamo.

Ci sono tre cose che stiamo diagnosticando prima che inizi qualsiasi lavoro. Primo, l'umidità: macchie sulla parete di una camera, muffa sul soffitto del bagno sopra la doccia e muffa attorno a un vecchio tubo di scarico della cucina, nessuna ancora ricondotta a una fonte confermata. Secondo, una caldera ridondante e scollegata si trova ancora in un armadio del corridoio da prima che venisse installata quella attuale; la trattiamo come potenzialmente ancora con gas finché un ingegnere Gas Safe non confermi il contrario. Terzo, e il motivo per cui ancora nulla viene toccato: data l'età del blocco, abbiamo commissionato un'indagine sull'amianto di refurbishment e demolition prima di qualsiasi demolizione, e lavoreremo strettamente secondo le sue conclusioni scritte una volta arrivate.

Il piano di ristrutturazione: un secondo bagno senza toccare un muro portante

La ristrutturazione è costruita attorno a un vincolo fermo: nessuna modifica strutturale, da nessuna parte. Questo mantiene i costi prevedibili e, come spiegato sotto, ci tiene fuori dal requisito di consenso del lease per le modifiche strutturali. All'interno di quel vincolo, i punti principali sono:

• Un secondo bagno: uniamo il WC separato esistente con il ripostiglio della caldera ridondante accanto in un unico piccolo bagno, rimuovendo il muro e costruendo un nuovo tramezzo leggermente verso il corridoio. Il bagno principale esistente riceve un rinnovo più leggero: accessori sostituiti, un nuovo lavabo e vasca e un termoarredo.
• Cucina: resta nella sua posizione attuale (abbiamo valutato spostarla nel soggiorno per creare una quarta camera, e l'abbiamo scartata; non valeva il disagio per il ritorno). Mobili nuovi su misura, un piano a induzione e un forno elettrico al posto della vecchia cucina a gas, e una lavastoviglie.
• Riscaldamento: la caldera funzionante viene spostata dentro la cucina e sostituita con un modello combi più grande, dimensionato per servire insieme due bagni e la cucina, una volta che un ingegnere del riscaldamento confermi il dimensionamento.
• Impianto elettrico: un impianto completamente nuovo, anche se quello esistente ha superato l'ispezione di sicurezza elettrica, più nuovi circuiti dedicati per il secondo bagno, la lavastoviglie, il piano cottura e la lavasciuga.
• Tutto il resto: pavimenti nuovi in tutto l'appartamento con sottofondo acustico (un requisito del lease, non solo una preferenza), porte interne sostituite e una porta tagliafuoco certificata all'ingresso, e tinteggiatura o una leggera rasatura a pareti e soffitti, senza bisogno di cartongesso perché l'appartamento è in muratura piena e non a tramezzi.

Restare non strutturali: perché il consenso del leasehold non è il collo di bottiglia qui

L'appartamento è in leasehold, con il council come freeholder. Ai sensi del lease, il consenso scritto del council è richiesto solo per le modifiche strutturali; i lavori non strutturali come la riconfigurazione del bagno, l'idraulica e l'impianto elettrico sono esenti. È proprio per questo che il piano è progettato così: mantenere genuinamente non strutturale ogni rimozione di muro evita un processo di consenso che, in un lease ex council simile con cui abbiamo lavorato nel sud di Londra, ha richiesto oltre due mesi quando è intervenuta una revisione antincendio. Non lo consideriamo però ancora risolto. La conferma finale che i muri che intendiamo rimuovere non siano portanti è in mano a un ingegnere strutturale mentre pubblichiamo questo, e non ci sarà demolizione finché non l'avremo insieme ai risultati scritti dell'indagine sull'amianto.

A parte la questione delle modifiche, lo stesso lease implica che il processo per i lavori stessi passi attraverso la procedura di modifica del council stesso per tutto ciò che necessita davvero di permesso, un aspetto da conoscere se guardi in generale allo stock ex council in leasehold.

I numeri: cosa deve restituire una spesa totale di £305k

Ecco l'operazione com'è oggi:

• Prezzo di acquisto: £265,000
• Budget di ristrutturazione: £40,000
• Totale investito: £305,000
• Valutazione obiettivo dopo la ristrutturazione: £450,000
• Rivalutazione obiettivo sul totale investito: £145,000, se ristrutturazione e valutazione vanno come pianificato
• Canone mensile obiettivo: £2,500, con prove comparabili nello stesso complesso che suggeriscono margine verso £2,800 una volta installato il secondo bagno
• Rendimento lordo obiettivo sul valore finale: circa il 6,7%
• Rendimento lordo obiettivo sul totale investito: circa il 9,8%

Sono obiettivi, non risultati: i costi di ristrutturazione e le valutazioni tendono entrambi a muoversi una volta iniziato il lavoro fisico, ed è per questo che lo pubblichiamo ora anziché riempire a posteriori un caso di studio ordinato quando sarà finito. Il piano è un BRRR (comprare, ristrutturare, rifinanziare, affittare), non un flip: rifinanziare un appartamento finito contro i £450,000 obiettivo, con l'intenzione di riciclare la maggior parte del capitale mantenendo l'attivo e il canone. Puoi eseguire gli stessi calcoli di acquisto, ristrutturazione e rifinanziamento con i tuoi numeri nel nostro strumento Deal Analyser.

Cosa succede dopo

Ancora nulla in cantiere. Siamo alla fase delle indagini: il rapporto sull'amianto è in sospeso, la conferma dell'ingegnere strutturale sui muri non portanti è prenotata e non inizia alcuna demolizione finché non abbiamo entrambi. Una volta superati, la sequenza è messa in sicurezza, riconfigurazione del bagno, prima fase di impianto elettrico e riscaldamento, poi le finiture. Pubblichiamo l'avanzamento in aggiornamenti separati anziché modificare questa pagina: leggi l'aggiornamento su smontaggio e indagine sull'amianto e l'aggiornamento sul muro abbattuto e il nuovo impianto elettrico, e vedi le cifre in tempo reale dell'immobile nella sua pagina di progetto. È un esempio dal vivo della strategia BRRR in pratica: comprare sotto il valore di mercato, ristrutturare e rifinanziare quando il lavoro e il certificato del freeholder sono entrambi completati.

Domande frequenti

Perché questo appartamento ha richiesto un prestito ponte anziché un normale mutuo?

Il blocco è un "relevant building" ai sensi del Building Safety Act 2022, e il freeholder non aveva ancora emesso il certificato del landlord che i finanziatori ipotecari tradizionali richiedono prima di prestare su un appartamento così. Uno scambio d'asta non lascia tempo per aspettarlo, quindi abbiamo usato una facilitazione ponte di 12 mesi per completare e prevediamo di fare una remortgage una volta in mano il certificato e terminata la ristrutturazione.

Perché unire WC e ripostiglio della caldera in un secondo bagno anziché ampliare l'appartamento?

Perché non richiede lavori strutturali. Il WC separato e il ripostiglio della caldera ridondante sono uno accanto all'altro, quindi combinarli crea un secondo bagno utilizzabile interamente all'interno dell'impronta esistente, mantenendo la ristrutturazione prevedibile e fuori dal requisito di consenso del lease per le modifiche strutturali.

Comprare all'asta un appartamento ex council è rischioso?

Comporta rischi specifici che vale la pena valutare in anticipo: impianto elettrico e riscaldamento vecchi che possono richiedere una sostituzione completa, maggiore probabilità di materiali contenenti amianto data l'età dell'edificio e processi di consenso del leasehold che possono stare nel percorso critico se i lavori sono strutturali. Nessuno è un motivo per evitare lo stock ex council; sono motivi per fare un survey accurato prima di scambiare e progettare la ristrutturazione per evitare il più lento di quei processi dove possibile, che è ciò che abbiamo fatto qui mantenendo il piano non strutturale.

Punti chiave

• Abbiamo comprato all'asta un trilocale ex council a Putney (SW15) per £265,000, contro un prezzo guida di £225,000.
• Finanziato con un prestito ponte di 12 mesi perché non era ancora stato emesso il certificato del landlord del Building Safety Act del freeholder, il che escludeva un acquisto con mutuo standard.
• Budget di ristrutturazione di £40,000, interamente non strutturale, che trasforma un bagno in due unendo il WC esistente a un ripostiglio di caldera ridondante.
• Indagine sull'amianto eseguita e conferma di un ingegnere strutturale sui muri non portanti prenotata prima che inizi qualsiasi demolizione.
• Valutazione obiettivo di £450,000 e canone obiettivo di £2,500-£2,800 al mese, con un'uscita BRRR e non un flip.

Questo articolo riflette il piano e le cifre come intesi al momento dell'acquisto, prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione. Costi, tempi e valutazioni di un progetto in corso come questo possono muoversi, e si muovono, una volta iniziato il lavoro fisico; tratta le cifre qui come obiettivi, non risultati, e nulla di questo articolo costituisce consulenza finanziaria, legale o fiscale.