Cucina montata, porte appese e un secondo bagno che non possiamo costruire: aggiornamento su Innes Gardens

Il nostro ultimo aggiornamento su questo appartamento di Putney si chiudeva con l'intonaco in corso, i pavimenti che iniziavano e una domanda aperta: il freeholder ci avrebbe permesso di collegare un secondo bagno alla colonna di scarico in ghisa dell'edificio? Ora abbiamo la risposta, e cambia il piano. Allo stesso tempo, l'appartamento ha fatto un vero passo verso l'aspetto di un lavoro finito.

La cucina: mobili, forno e paraspruzzi montati

I mobili IKEA che abbiamo ordinato a settembre sono ora installati. I pensili corrono lungo la parete principale, il forno da incasso è nel suo vano e il paraspruzzi in gres effetto marmo di grande formato è piastrellato fino ai pensili. Il piano di lavoro è posato ma ancora coperto da un pannello protettivo, perché resta molto lavoro che potrebbe danneggiarlo. Le posizioni di piano cottura, lavastoviglie e frigorifero-congelatore restano aperte, in attesa dell'installazione dei rispettivi apparecchi, e la caldera è nel suo nuovo angolo con le tubazioni ancora a vista.

Per la prima volta sembra una cucina. È anche la stanza in cui un errore è più costoso da correggere, quindi la stiamo installando in un ordine deliberato: prima mobili e forno, poi gli elettrodomestici, poi il rubinetto e i collegamenti idraulici finali.

Porte, battiscopa e rifiniture: il corridoio ha ora delle stanze

Le otto porte interne sono montate. L'appartamento aveva telai di porta in metallo che abbiamo tagliato durante la demolizione, e i nuovi telai in legno, le porte e le cornici (architrave) sono ora in opera, con maniglie a leva cromate. Anche i battiscopa che abbiamo ordinato a fine settembre sono montati, nel soggiorno, nel corridoio e nelle camere. I rivestimenti dei telai in legno grezzo hanno ancora bisogno di vernice, e le porte verranno finite con il resto della tinteggiatura.

Montare le porte è una tappa discreta con un effetto pratico. Con le porte al loro posto, le stanze possono essere chiuse mentre il lavoro polveroso continua in quella successiva, e la squadra dei pavimenti può finire una stanza senza che si riempia di nuovo di polvere.

Il freeholder ha detto no alla colonna di scarico, quindi niente secondo bagno

È la parte che non volevamo scrivere. Il nostro piano, illustrato nel primo articolo su questo appartamento, era un secondo bagno ricavato unendo l'ex WC separato con il ripostiglio della caldera ormai inutile. Serviva un nuovo scarico collegato alla colonna comune in ghisa dell'edificio e un estrattore attraverso la parete esterna.

Wandsworth Council è proprietario del freehold. Dopo diversi scambi di corrispondenza, il suo team di manutenzione dell'edificio ha dato una risposta scritta chiara il 5 ottobre: nessuna modifica alla colonna di scarico né a qualsiasi altra colonna, nessuna carotatura attraverso la parete esterna, e la colonna e le tubazioni ormai inutili vanno lasciate così come sono. Una colonna condivisa serve altri appartamenti dell'edificio, probabile motivo del rifiuto. Hanno confermato che collegare un WC e un lavabo alla tubazione esistente dell'appartamento stesso è consentito, purché non si tocchi la colonna. Non hanno detto nulla che consentisse un nuovo scarico per la doccia, e i telai delle finestre sono del council, quindi non si poteva installare un estrattore attraverso il telaio.

Senza un collegamento alla colonna, nella seconda stanza non si può costruire un secondo WC né una doccia. L'appartamento avrà invece:

• un bagno principale con vasca e lavabo da 60 cm, come già aveva (non ha mai avuto il WC);
• un WC separato, l'unico WC dell'appartamento, sostituito nella stessa posizione con un WC nuovo e un lavabo da 70 cm, senza doccia;
• due termoarredi elettrici in ciascuna stanza, con il cablaggio già posato.

I risparmi sono reali ma modesti: niente secondo WC, niente piatto doccia, niente lavori sulla colonna e niente secondo estrattore. Avevamo già acquistato parte delle finiture del secondo bagno, tra cui un set doccia termostatico e piastrelle per la doccia, quindi parte di quella spesa è ora eccedenza. Le piastrelle da pavimento 80x80 cm e le piastrelle da parete in avanzo vanno invece al paraspruzzi della cucina, all'area della vasca e a una fascia accanto al lavabo del WC.

Cosa fa questo ai numeri

La tesi di valore di questo appartamento poggiava su un secondo bagno. Quando abbiamo rivisto l'ultima volta il valore finale a settembre, abbiamo ipotizzato un premio del 5-10% per esso rispetto al miglior comparabile venduto nello stesso complesso, un appartamento a un bagno venduto a £380,000. Quel premio non si applica più. Ora lavoriamo con un valore finale di £400,000-£425,000, che è una stima di un premio di ristrutturazione sullo stesso comparabile, non una vendita comparabile in sé.

Due cose restano. Il prestito ponte (bridging loan) viene comunque ripagato al rifinanziamento con quel solo comparabile di £380,000, quindi l'operazione supera la sua soglia minima. E il budget di ristrutturazione resta a £50,000, perché i risparmi compensano più o meno i termoarredi aggiuntivi e i materiali in eccesso. Cambia il margine: meno aumento di valore significa che dopo il rifinanziamento restano più fondi propri nell'operazione. Puoi vedere come un valore finale più basso incide sui fondi che restano in un'operazione nel nostro analizzatore di operazioni.

Estrattori, rubinetti e le piccole decisioni

Dallo stesso mese sono emersi due cambiamenti minori. Gli estrattori a finestra esistenti di cucina e bagno si sono rivelati non funzionanti, quindi abbiamo sostituito entrambi con nuovi estrattori a finestra, cablati a un interruttore a parete con un isolatore del ventilatore. La ventilazione in una cucina o in un bagno è regolata dall'Approved Document F, e sostituire un estrattore a finestra evita qualsiasi nuovo foro nella parete. Abbiamo inoltre cambiato il rubinetto di riempimento della vasca con un miscelatore combinato vasca e doccia, così una sola alimentazione serve entrambi e la vasca ha la doccia senza tubazioni aggiuntive. Il WC non ha un estrattore, perché le regole del council non lo consentono, quindi dipende dalle sue due finestre apribili.

Cosa viene dopo

Il lavoro restante è la piastrellatura delle pareti di bagno e cucina, l'installazione della vasca e del nuovo WC e dei lavabi, la finitura della cucina con i suoi elettrodomestici, il resto dei pavimenti, la seconda fase elettrica e la tinteggiatura. Il nostro obiettivo resta il completamento pratico all'inizio di dicembre, il che mantiene sulla buona strada un rifinanziamento intorno a febbraio 2027. Pubblicheremo il prossimo aggiornamento quando i bagni saranno installati.

Domande frequenti

Un freeholder può impedirti di aggiungere un secondo bagno in un appartamento in leasehold?

Sì, se i lavori toccano parti dell'edificio che il freeholder possiede o controlla, come una colonna di scarico comune, le pareti esterne o i telai delle finestre. Controlla il lease e chiedi al freeholder prima di acquistare le finiture. Un appartamento con un secondo bagno già installato è molto più sicuro di uno in cui dipende da un collegamento a una colonna comune.

Perdere un secondo bagno danneggia la valutazione?

Di solito riduce il premio che un perito darà per la ristrutturazione, poiché un secondo bagno è una delle caratteristiche per cui acquirenti e finanziatori pagano di più. Non riduce il valore dell'appartamento sotto quello a cui si vendono appartamenti comparabili con un bagno. Ora pianifichiamo con un valore finale più basso e una liberazione di capitale minore al rifinanziamento, anziché dare per buono il dato originale.

Perché montare le porte prima di finire pavimenti e tinteggiatura?

Montare presto le porte permette di chiudere ogni stanza alla polvere della fase successiva. Dà inoltre alla squadra dei pavimenti soglie fisse contro cui finire. Il costo è che telai e porte vanno protetti e ritoccati dopo il passaggio degli altri mestieri.

Punti chiave

• Mobili della cucina, forno, paraspruzzi, battiscopa e tutte e otto le porte interne sono ora installati.
• Wandsworth Council ha rifiutato qualsiasi modifica alla colonna di scarico comune, quindi il secondo bagno è stato abbandonato: un bagno con vasca, più un WC separato con lavabo.
• Il budget di ristrutturazione resta a £50,000, ma il valore finale su cui pianifichiamo scende a £400,000-£425,000 e il margine di rifinanziamento è più stretto.
• Il consenso del freeholder sulle tubazioni comuni è il maggior rischio singolo in un appartamento di ex patrimonio del council. Chiedi prima di progettare attorno a esso.

Questo articolo descrive un progetto di ristrutturazione in corso e riflette decisioni e fatti alle date indicate. Non costituisce consulenza finanziaria, legale o edilizia, e le condizioni di cantiere di un immobile specifico possono differire molto da quelle qui descritte.