Ultimo muro abbattuto, impianto elettrico finito: Innes Gardens, due settimane dopo

L'ultima volta che abbiamo scritto di questo appartamento di Putney è stata la settimana in cui è terminato lo smontaggio: porte e moquette fuori, l'indagine sull'amianto confermata gestibile e un muro ancora in attesa di un ingegnere strutturale prima che qualsiasi altra cosa potesse muoversi. Quel muro ora è a terra, ed è successo molto attorno a esso.

L'ultimo muro: la lettera dell'ingegnere e poi l'approvazione del Building Control

L'intero piano del secondo bagno dipende dal fatto che un muro non sia portante: il tramezzo tra il corridoio e l'ex WC, che deve venire rimosso per costruire la nuova parete di estensione del corridoio di cui ha bisogno il bagno unito. Una conferma verbale di un ingegnere strutturale non basta perché il Building Control di Wandsworth accetti una richiesta di Building Notice; volevano un breve rapporto scritto, così abbiamo prenotato una seconda visita una volta fissata la distribuzione, ottenuto un "non portante" verbale per telefono e poi aspettato la lettera vera e propria prima di toccare qualcosa.

Quella lettera è arrivata il 9 settembre: uno Structural Load Assessment Certificate che conferma che il muro non è portante, soggetto all'approvazione delle Building Regs e a un puntellamento temporaneo durante i lavori. L'abbiamo inviata subito alla Building Inspector, Eloise Hutchins, lo stesso giorno. La sua risposta è arrivata in poche ore: nessuna obiezione, la richiesta resta un Building Notice e non la via più complessa dei Full Plans, con due avvertenze standard: fermarsi e riconsultare l'ingegnere se il muro mostra qualsiasi segno di essere portante una volta aperto, e assicurarsi che i permessi del freeholder siano in ordine. Quel secondo punto è l'avvertenza standard del Building Control e non un verdetto che il nostro lease richieda un consenso separato per questo muro, poiché un tramezzo davvero non portante ricade fuori dalla clausola sulle modifiche strutturali del lease, ma è ragionevole ricontrollare comunque.

Con la lettera in mano e l'approvazione del Building Control confermata, il muro è uscito il giorno dopo, il 10 settembre. È l'ultimo muro che questo progetto tocca. Ogni altra decisione da qui in avanti è prima fase, finiture e collaudi, non demolizione.

La caldera: spostata e requalificata

La caldera in uso doveva uscire dal suo armadio attuale, dato che quello spazio viene assorbito nella ristrutturazione della cucina, verso un nuovo angolo della cucina, con il condotto fumi attraverso la parete esterna. Petro, il nostro ingegnere del riscaldamento registrato Gas Safe, ha fatto quel lavoro in due giorni, e ora è nella sua nuova posizione con un nuovo Gas Safety Certificate emesso.

Insieme allo spostamento, abbiamo preso una decisione che rimandavamo dall'ambito originale: installare una caldera combi più potente di quella che c'era, dimensionata per servire come si deve entrambi i bagni più la cucina e non solo ciò che serviva a un appartamento con un bagno. Alimentare due bagni con una caldera sottodimensionata è il tipo di cosa che emerge solo come lamentela di un inquilino, quindi è meglio risolverla all'installazione che dopo l'affitto.

L'impianto elettrico: finito, e le porte di cui rimandavamo la quantificazione

L'impianto elettrico completo, tutto l'appartamento e non un lavoro parziale, è stato l'altro grosso pezzo di lavoro in parallelo con le decisioni su muro e caldera. Ihor, il nostro elettricista, ha iniziato la prima fase la settimana in cui il muro è stato confermato non portante e ha finito il 12 settembre.

I termosifoni sono stati installati nello stesso slancio, cinque nuove unità in tutto l'appartamento anziché cercare di recuperare qualcosa dal vecchio impianto, che il controllo delle condizioni aveva già escluso come degno di essere conservato.

Anche la questione dei telai delle porte del nostro ultimo aggiornamento, le otto porte interne con telai metallici e non in legno, è stata risolta. L'avevamo trattata come un rischio di costo genuinamente aperto, dato che tagliare un telaio metallico collegato alla muratura è un lavoro da specialista e non di routine. Abbiamo optato per la rimozione completa di tutti e otto anziché cercare di riutilizzare i telai porta per porta, e la tariffa confermata dell'appaltatore è risultata ben al di sotto dell'intervallo del caso peggiore che avevamo abbozzato solo con ricerche a tavolino, un ricordo che un preventivo reale batte sempre una stima del caso peggiore, anche quando il problema di fondo è genuino.

Alcuni fili minori

Non tutto in questa quindicina è stato un muro o un certificato. Abbiamo verificato se il sistema di citofono comune esistente del blocco, un terminale Entrotec RH3+, potesse accettare un adeguamento smart anziché una sostituzione diretta con uno uguale.

La risposta è stata mista: l'adeguamento smart solo audio è compatibile con questo specifico terminale, quello video no, quindi procediamo su quella base anziché supporre una piena compatibilità e scoprire il contrario dopo aver comprato l'hardware.

Il muro, i telai delle porte e la prima fase dell'impianto elettrico generano macerie e ritagli, e il 14 settembre è partita una seconda raccolta completa di rifiuti, oltre a quella che aveva sgombrato le macerie dello smontaggio nel nostro ultimo aggiornamento.

Abbiamo anche deciso come verrà affittato questo appartamento quando sarà pronto: autogestito anziché tramite un agente che lo gestisca per intero, una decisione che alimenta anche le cifre del nostro calcolatore del rendimento da locazione quando ci saranno canoni reali. È una piccola decisione con una coda reale di conformità, poiché tenere i registri degli inquilini e gestire direttamente le referenze significa che non si applica l'esenzione di "proprietario senza gestione" della tassa di protezione dei dati dell'ICO, quindi quella registrazione è ora nella nostra lista e non qualcosa da rivedere più tardi.

Cosa viene dopo

Con il muro fuori, l'impianto elettrico completo e la caldera spostata, questo progetto passa dalla demolizione alla prima fase idraulica e alla preparazione dell'intonaco. I rubinetti di intercettazione dell'acqua fredda vanno ancora sistemati prima che la prima fase idraulica possa partire davvero, e stiamo fissando i punti di messa a terra ed equipotenzialità segnalati dall'elettricista quando la distribuzione reale delle tubazioni dell'appartamento è diventata visibile, anziché l'unico rubinetto di arresto centrale che presupponeva l'ambito originale. Pubblicheremo il prossimo aggiornamento quando l'intonaco sarà in corso e i bagni avranno una distribuzione fissata sul campo, non solo sulla carta.

Domande frequenti

Perché Wandsworth ha accettato un Building Notice anziché richiedere i Full Plans?

Perché il rapporto scritto dell'ingegnere strutturale ha confermato che il muro rimosso è davvero non portante. La regola stessa del Building Control è che la richiesta resti un Building Notice finché questo vale; se un muro come questo si rivelasse portante una volta aperto, la stessa richiesta dovrebbe passare alla via più dettagliata dei Full Plans.

Perché la rimozione completa degli otto telai metallici delle porte è risultata più economica del previsto?

La nostra stima originale a tavolino per un lavoro da specialista come tagliare telai metallici collegati alla muratura era un ampio intervallo del caso peggiore. L'appaltatore che fa effettivamente il lavoro in cantiere ha dato una tariffa ferma per tutti e otto una volta visti i telai reali, ed è risultata ben al di sotto di quel caso peggiore: i preventivi reali in cantiere di solito battono le stime a tavolino per lavori come questo.

Punti chiave

• L'ultimo muro della ristrutturazione è caduto il 10 settembre, sostenuto da un certificato scritto di un ingegnere strutturale e accettato dal Building Control di Wandsworth come Building Notice, senza obiezioni.
• La caldera in uso è spostata nel suo nuovo angolo della cucina con un nuovo Gas Safety Certificate, insieme alla decisione di installare una combi più potente dimensionata per due bagni e non uno.
• L'impianto elettrico completo è finito, ci sono cinque nuovi termosifoni e gli otto telai metallici delle porte interne vengono rimossi per intero a una tariffa confermata ben al di sotto della stima del caso peggiore.
• La gestione dell'affitto è decisa, autogestita, il che porta nella lista la registrazione della tassa di protezione dei dati dell'ICO prima di qualsiasi locazione.

Questo articolo descrive un progetto di ristrutturazione in corso e riflette decisioni e fatti alle date indicate. Non costituisce consulenza finanziaria, legale o edilizia, e le condizioni di cantiere di un immobile specifico possono differire molto da quelle qui descritte.