Pareti rasate, pavimenti in posa, budget che sale a £50k: Innes Gardens, due settimane dopo

Il nostro ultimo aggiornamento su questo appartamento di Putney si chiudeva con l'ultimo muro abbattuto, l'impianto elettrico finito e la caldera spostata. Avevamo detto che il prossimo articolo sarebbe arrivato con l'intonaco in corso. Ora lo è. L'appartamento ha anche smesso di sembrare un cantiere di demolizione e ha iniziato a sembrare un posto dove potrebbe vivere un inquilino.

Intonaco: da mattone nudo a pareti rasate in una settimana

La squadra degli intonacatori è partita dalle stanze con meno cose da decidere: il soggiorno e le camere. Il 19 settembre il soggiorno aveva la mano di base, con i nuovi termosifoni appoggiati alla finestra in attesa di essere appesi e l'attrezzatura degli appaltatori ammucchiata in mezzo al pavimento.

Sei giorni dopo la stessa stanza era rasata e abbastanza asciutta da dare un primo sguardo al colore, con la protezione del pavimento posata e i nuovi battiscopa consegnati e disposti lungo la parete della finestra.

La cucina è l'unica stanza ancora in attesa. È quella con più cose dietro le pareti (la caldera spostata, i nuovi percorsi delle tubazioni e i circuiti degli elettrodomestici), quindi viene intonacata per ultima, una volta controllato tutto ciò che va sepolto nella parete.

I materiali sono stati l'unica cosa a rallentare l'intonaco. Un ordine di intonaco a una catena nazionale di bricolage semplicemente non è arrivato nella data di consegna. Abbiamo reclamato per iscritto la stessa settimana e ottenuto un rimborso completo tre giorni dopo. Non abbiamo aspettato quell'esito: abbiamo comprato abbastanza da tenere al lavoro la squadra da un rivenditore edile locale lo stesso giorno. È un'abitudine da mantenere per tutto ciò che sta nel percorso critico. Una consegna mancata costa il prezzo dei materiali più un giorno di una squadra ferma, e il secondo costo è di solito il maggiore.

Perché abbiamo alzato il budget di ristrutturazione da £40,000 a £50,000

Quando abbiamo scritto per la prima volta di questa operazione, abbiamo pubblicato un budget di ristrutturazione di £40,000. Quella cifra era stata fissata con ricerche a tavolino, prima che qualcuno avesse aperto le pareti o quantificato in cantiere i lavori restanti. Cinque settimane dopo, i costi extra si sono accumulati.

La maggior parte è venuta da ciò che lo smontaggio ha scoperto e non dall'aver cambiato idea. La demolizione ha superato l'importo forfettario concordato una volta delimitati correttamente il camino e la rimozione delle porte. Tutti e otto i telai delle porte interne si sono rivelati metallici, collegati alla muratura, e hanno dovuto essere tagliati. L'appartamento non ha un unico rubinetto di arresto centrale, quindi l'impianto elettrico ha richiesto punti di messa a terra aggiuntivi e l'idraulica tre nuove valvole di intercettazione anziché una. Alcuni sono stati scelte nostre: una caldera combi più potente dimensionata per due bagni e un secondo bagno che richiede il proprio allestimento. A ciò si è aggiunta una serie di piccoli reintegri di materiali, in parte per una consegna che non è mai arrivata.

Poi, a metà settembre, abbiamo ricevuto un preventivo di manodopera a prezzo fisso dalla squadra ora in cantiere per tutti i mestieri restanti fino al completamento. Rispetto a quanto avevamo già speso, lasciava pochissimo dei £40,000 originali per tutto ciò che non avevamo ancora comprato: piastrelle, porte, sanitari, vernice e una contingenza. Quello non è un budget, è uno sforamento garantito. Quindi abbiamo riportato il budget di ristrutturazione a £50,000 anziché fingere il contrario, e quantifichiamo ogni materiale restante prima di ordinarlo.

La domanda più grande è se l'operazione funzioni ancora con il budget di ristrutturazione più alto. Funziona. Abbiamo ricontrollato il valore finale con comparabili locali e si colloca ancora intorno all'obiettivo del piano originale. Al nostro rifinanziamento previsto, anche una valutazione prudente ripaga con margine il prestito ponte. La spesa aggiuntiva significa che dopo il rifinanziamento restano nell'operazione più fondi nostri, cosa utile da sapere ora e non alla valutazione. Se vuoi vedere come uno sforamento della ristrutturazione si riflette sui fondi rimasti in un'operazione, il nostro Deal Analyser lo modella per flip, BRRR e buy-to-let.

Pavimenti: LVT incollato il lunedì, SPC click entro il fine settimana

Il 15 settembre abbiamo deciso il pavimento: LVT incollato con strato di usura da 0,5 mm, una specifica uniforme in tutte le stanze tranne i due bagni. Sei giorni dopo abbiamo cambiato idea e siamo andati su SPC click.

Entrambe le scelte avevano un buon argomento. L'incollato lega l'intero pavimento come un'unica superficie, quindi non ci sono giunti click che possano cedere sotto mobili pesanti, e il composto autolivellante versato durante lo smontaggio gli ha dato una base piana a cui aderire. L'SPC click ha un nucleo rigido di pietra e plastica. Si posa a secco, quindi non c'è adesivo da comprare né tempo di maturazione che ritardi il mestiere successivo, e una singola doga danneggiata può essere sostituita senza sollevare la stanza intorno. In un affitto con ricambio di inquilini ogni pochi anni, quest'ultimo punto conta.

Abbiamo ordinato 70,66 m² di doga SPC click da 6 mm con strato di usura da 0,55 mm e un sottofondo integrato da 1 mm. La posa è iniziata il 25 settembre nelle camere.

Bagni e idraulica: cosa è fatto e cosa attende il freeholder

Le valvole di intercettazione dell'acqua fredda che ritardavano la prima fase idraulica nel nostro ultimo aggiornamento sono fatte. L'appartamento non ha un unico rubinetto di arresto centrale, solo tre vecchi rubinetti separati che si erano bloccati. Ogni tubo è stato congelato con un kit di congelamento, che isola un tratto alla volta senza svuotare l'intero impianto, poi sono state montate nuove valvole in ottone in posizioni più accessibili.

Il secondo bagno, ricavato unendo il vecchio WC separato con il ripostiglio della caldera ridondante, ha ora il nuovo tramezzo alzato e rivestito di lastre resistenti all'umidità. Per il bagno principale, la vasca, i rubinetti, il box doccia e le piastrelle in gres di grande formato per il pavimento sono tutti ordinati.

La colonna di scarico in quella foto è la questione aperta. È la tubazione di scarico condivisa in ghisa dell'edificio, quindi appartiene al freeholder, che qui è Wandsworth Council. Il nostro ingegnere del riscaldamento raccomanda di sostituire il tratto che corre da pavimento a soffitto all'interno dell'appartamento con una moderna colonna acustica anziché collegare i nuovi accessori al ferro vecchio. Questo richiede il consenso del freeholder, così come forare la parete esterna per l'estrattore del secondo bagno. Lo abbiamo chiesto per la prima volta a fine agosto. Dopo diversi solleciti e un'insistenza alla casella condivisa del team abitativo, il council si è impegnato a una risposta scritta entro l'8 ottobre.

È la parte più lenta di tutto il progetto. Chi compra un appartamento in leasehold da ristrutturare deve aspettarsi lo stesso. Il tuo appaltatore può essere pronto in un giorno, ma il team di manutenzione edilizia di un freeholder segue il proprio calendario. Stiamo sequenziando tutto il resto attorno a quell'attesa in modo che i bagni siano l'unica cosa che essa trattiene.

Porte, la cucina e la ventilazione

Tutte e otto le porte interne sono ordinate, in uno stile stampato più semplice del design a pannelli che avevamo scelto all'inizio. La consegna è prenotata per il 7 ottobre.

La porta della cucina deve essere una porta tagliafuoco FD30 (le norme antincendio per gli appartamenti sono nell'Approved Document B), ed è lì che il dimensionamento è diventato scomodo. Il vano richiedeva una porta larga 726 mm e alta 1981 mm, e non esiste a magazzino alcuna FD30 di quella misura in uno stile coordinato. L'unico modo di ottenere quella misura esatta era una porta su misura. Una FD30 da 726 mm a magazzino con l'altezza maggiore di 2040 mm era prontamente disponibile, quindi l'abbiamo comprata e alzeremo il vano di 59 mm. È un lavoro piccolo mentre le pareti sono ancora aperte, e più semplice della via su misura.

I mobili della cucina erano già comprati. Il 24 settembre abbiamo finito di acquistare gli elettrodomestici (frigorifero-congelatore, lavastoviglie, piano cottura e lavasciuga), che arrivano tutti il 1° ottobre. Stiamo anche sostituendo i vecchi estrattori a finestra di cucina e bagno principale con nuovi dotati di interruttore a parete e isolatore. Entrambi i nuovi estrattori rispettano le portate minime di estrazione dell'Approved Document F e riutilizzano i fori esistenti nel vetro, quindi non serve nessuna nuova perforazione della parete.

Due pratiche chiuse

Wandsworth ha confermato il 17 settembre che risultiamo ora come leaseholder, il che chiude il Notice of Assignment. Il council ha anche risposto a una domanda che conta per il rifinanziamento. Il blocco è un edificio in mattoni di cinque piani senza rivestimento. Quando abbiamo chiesto di un modulo EWS1, il council ha detto di non emetterne uno separato e ci ha indirizzati alla Fire Risk Assessment dell'edificio, che già abbiamo, da consegnare al broker ipotecario. Se un dato finanziatore la accetti al posto di un EWS1 è una domanda per il broker una volta incaricato. Sta nella nostra lista di controllo del rifinanziamento e non sarà una sorpresa alla valutazione.

Cosa viene dopo

Le prossime due settimane sono consegne e finiture. Gli elettrodomestici arrivano il 1° ottobre e le porte il 7 ottobre. La cucina verrà intonacata una volta controllati i percorsi di tubi e cavi dietro le sue pareti, il pavimento prosegue stanza per stanza e il vano della porta della cucina viene alzato prima di appendere la sua porta tagliafuoco. I bagni avanzano non appena arriva la risposta del council sulla colonna di scarico. Il nostro obiettivo è il completamento pratico all'inizio di dicembre, il che mantiene sulla buona strada un rifinanziamento intorno a febbraio 2027. Pubblicheremo il prossimo aggiornamento quando la cucina sarà installata.

Domande frequenti

Perché alzare il budget di ristrutturazione anziché tagliare la specifica per stare nei £40,000?

La maggior parte di ciò che paga il budget di ristrutturazione è fissata dal piano stesso: un secondo bagno, un impianto elettrico completo, una caldera spostata, pavimenti nuovi e una cucina nuova. Sono ciò da cui dipende il valore finale. Tagliarli per raggiungere la vecchia cifra avrebbe risparmiato denaro ora e costato di più alla valutazione. Con un vero preventivo di manodopera in mano, la cosa onesta era riportare il budget di ristrutturazione e verificare che il rifinanziamento funzioni ancora, e funziona.

Il pavimento SPC click è una buona scelta per un appartamento in affitto?

Per la maggior parte delle stanze sì. È totalmente impermeabile, il suo nucleo rigido regge bene mobili e ricambio di inquilini e una doga danneggiata può essere sostituita da sola. L'LVT incollato è la scelta più forte quando si vuole un'unica superficie continua incollata, ma aggiunge adesivo e tempo di maturazione. Nessuno dei due va nei bagni qui, che restano piastrellati.

Perché il consenso del freeholder richiede così tanto in un appartamento ex council?

Il council è sia freeholder sia un grande proprietario di alloggi. Una richiesta che tocca parti comuni dell'edificio, come una colonna di scarico o una parete esterna, passa dal team leasehold alla manutenzione edilizia per la revisione. Ogni passaggio riavvia una finestra di risposta. Chiedi presto e per iscritto, sollecita con un calendario fisso e pianifica il resto del lavoro in modo che non tutto aspetti una sola risposta.

Punti chiave

• Soggiorno e camere sono intonacati e rasati, e il pavimento SPC click ha iniziato a essere posato il 25 settembre. La cucina è l'ultima stanza da intonacare.
• Il budget di ristrutturazione è passato da £40,000 a £50,000 quando i costi extra dello smontaggio e un preventivo di manodopera a prezzo fisso hanno mostrato che la cifra originale non poteva coprire i materiali. Il margine è stretto, ma l'operazione supera comunque il suo rifinanziamento.
• Siamo passati dall'LVT incollato all'SPC click per una posa a secco più rapida e riparazioni di singole doghe più facili.
• Il consenso del freeholder per la colonna di scarico e per lo sfiato di un estrattore esterno è ora la dipendenza più lenta, con una risposta scritta attesa entro l'8 ottobre.
• Il problema della porta tagliafuoco della cucina è stato risolto alzando il vano di 59 mm per montare una porta a magazzino anziché ordinarne una su misura.

Questo articolo descrive un progetto di ristrutturazione in corso e riflette decisioni e fatti alle date indicate. Non costituisce consulenza finanziaria, legale o edilizia, e le condizioni di cantiere di un immobile specifico possono differire molto da quelle qui descritte.