Nous venons d'acheter aux enchères un appartement ex-council à £265k à Putney : dans les coulisses de notre nouveau projet BRRR

Chaque opération que nous menons doit prouver notre méthode avant de prouver ses chiffres. Cet appartement d'Innes Gardens à Putney est notre plus récent, et nous le publions alors qu'il est encore en cours plutôt que d'attendre le résultat final : un appartement ex-council de trois chambres acheté aux enchères pour £265,000, avec un budget de rénovation de £40,000 et une valorisation cible de £450,000. Voici pourquoi les chiffres tiennent, dans quel état il se trouve et le plan pour le redresser.

Pourquoi nous avons acheté un appartement ex-council décoté à Putney

L'appartement se trouve dans un immeuble ex-council des années 1950 à West Putney, SW15, près de Putney Heath. Il était commercialisé comme nécessitant une rénovation complète et visait clairement les acheteurs capables de conclure sans longue chaîne de ventes, comme les investisseurs, ce qui correspond exactement à ce que nous cherchons : un bon emplacement que le marché a décoté pour son état plutôt que pour un défaut du quartier lui-même. Le meilleur comparable est une vente dans le même immeuble pour £365,000 en 2022, et un bien de spécification similaire sur le même ensemble était en vente à £450,000 au moment de notre échange, son équivalent se louant jusqu'à £2,800 par mois. Cet écart entre le prix d'un appartement défraîchi et la valeur d'un appartement bien équipé sur ce même ensemble est toute l'opportunité.

L'opération : pourquoi des enchères et un prêt-relais, plutôt qu'un prêt classique

Nous avons remporté l'appartement lors d'une vente aux enchères en ligne pour £265,000, soit environ 18 % au-dessus du prix indicatif de £225,000, plus des frais de réservation de 4,2 %. Cette voie, et le prêt-relais qui la sous-tend, n'était pas notre premier choix : c'est ce que la situation exigeait. L'immeuble est un « relevant building » au sens du Building Safety Act 2022 (cinq étages, plusieurs logements), et les prêteurs hypothécaires traditionnels ne prêtent pas sur un appartement de ce type sans avoir vu un certificat du bailleur délivré par le freeholder confirmant qui est responsable des coûts de remise en état. Ce certificat n'avait pas été délivré, un achat avec prêt classique n'était donc pas possible dans le délai qu'impose un échange aux enchères. Nous avons utilisé à la place une facilité de prêt-relais de 12 mois, à un taux mensuel de 0,77 %, pour finaliser dans les temps, avec un remortgage classique comme sortie prévue une fois la rénovation terminée et, séparément, une fois que nous aurons demandé et reçu ce certificat de la commune.

Ce avec quoi nous travaillons : état, humidité et diagnostic amiante d'abord

À l'intérieur, l'appartement est daté plutôt que délabré : moquettes usées partout, une chambre déjà dépouillée jusqu'à la chape brute, éléments de cuisine d'origine vert menthe, et une seule salle de bain plus un WC séparé. Il est habitable, simplement fatigué, ce qui est typique du parc ex-council que nous recherchons.

Trois points sont à diagnostiquer avant tout démarrage des travaux. D'abord l'humidité : taches sur le mur d'une chambre, moisissures au plafond de la salle de bain au-dessus de la douche et moisissures autour d'un ancien tuyau d'évacuation de la cuisine, sans qu'aucune cause n'ait encore été confirmée. Ensuite, une chaudière désaffectée et déconnectée se trouve toujours dans un placard du couloir, antérieure à la chaudière actuelle ; nous la traitons comme potentiellement encore raccordée au gaz tant qu'un ingénieur Gas Safe n'a pas confirmé le contraire. Enfin, et c'est la raison pour laquelle rien n'est encore touché : vu l'âge de l'immeuble, nous avons commandé un diagnostic amiante de rénovation et démolition avant toute démolition, et nous travaillerons strictement selon ses conclusions écrites dès qu'elles seront disponibles.

Le plan de rénovation : une seconde salle de bain sans toucher à un mur porteur

La rénovation repose sur une contrainte absolue : aucune modification structurelle, nulle part. Cela rend les coûts prévisibles et, comme expliqué plus bas, nous place en dehors de l'exigence de consentement du bail pour les modifications structurelles. Dans cette contrainte, les points forts sont :

• Une seconde salle de bain : nous fusionnons le WC séparé existant avec le placard de la chaudière désaffectée voisin pour créer une petite salle de bain unique, cloison supprimée et nouvelle cloison légère montée légèrement dans le couloir. La salle de bain principale existante reçoit un rafraîchissement plus léger : équipements remplacés, nouveau lavabo et nouvelle baignoire, et un sèche-serviettes.
• Cuisine : elle reste à son emplacement actuel (nous avons chiffré son déplacement dans le salon pour créer une quatrième chambre, et l'avons écarté ; le gain ne justifie pas la perturbation). Nouveaux éléments encastrés, plaque à induction et four électrique à la place de l'ancienne cuisinière à gaz, et lave-vaisselle.
• Chauffage : la chaudière en service est déplacée dans la cuisine et remplacée par un modèle combi plus puissant, dimensionné pour alimenter ensemble deux salles de bain et la cuisine, une fois le dimensionnement confirmé par un chauffagiste.
• Électricité : un recâblage complet, même si l'installation existante a passé son contrôle de sécurité électrique, plus de nouveaux circuits dédiés pour la seconde salle de bain, le lave-vaisselle, la plaque et le lave-linge séchant.
• Tout le reste : nouveau sol partout avec sous-couche acoustique (une exigence du bail, pas seulement une préférence), portes intérieures remplacées et porte coupe-feu certifiée à l'entrée, et peinture ou léger enduit sur murs et plafonds, sans plaques de plâtre puisque l'appartement est en maçonnerie pleine et non en cloisons légères.

Rester non structurel : pourquoi le consentement du bail n'est pas le goulot d'étranglement ici

L'appartement est en leasehold, la commune étant freeholder. Selon le bail, le consentement écrit de la commune n'est exigé que pour les modifications structurelles ; les travaux non structurels, comme la reconfiguration de la salle de bain, la plomberie et l'électricité, en sont dispensés. C'est précisément pourquoi le plan est conçu ainsi : garder chaque suppression de mur réellement non structurelle évite une procédure de consentement qui, sur un bail ex-council similaire que nous avons traité dans le sud de Londres, a pris plus de deux mois une fois qu'une revue de sécurité incendie s'y est ajoutée. Nous ne considérons pourtant pas cela comme acquis. La confirmation finale que les murs à retirer ne sont pas porteurs est entre les mains d'un ingénieur structure à l'heure où nous publions, et aucune démolition n'aura lieu avant qu'elle soit obtenue, de même que les résultats écrits du diagnostic amiante.

Indépendamment de la question des modifications, le même bail implique que la procédure pour les travaux eux-mêmes passe par la procédure de modifications de la commune pour tout ce qui nécessite une autorisation, ce qui vaut la peine d'être su si vous examinez de manière générale le parc ex-council en leasehold.

Les chiffres : ce que doit rapporter un investissement total de £305k

Voici l'opération en l'état :

• Prix d'achat : £265,000
• Budget de rénovation : £40,000
• Total investi : £305,000
• Valorisation cible après rénovation : £450,000
• Plus-value cible au-dessus du total investi : £145,000, si la rénovation et la valorisation se déroulent comme prévu
• Loyer mensuel cible : £2,500, des éléments comparables sur le même ensemble suggérant un potentiel vers £2,800 une fois la seconde salle de bain installée
• Rendement brut cible sur la valorisation finale : environ 6,7 %
• Rendement brut cible sur le total investi : environ 9,8 %

Ce sont des objectifs, pas des résultats : les coûts de rénovation comme les valorisations ont tendance à bouger dès que les travaux physiques démarrent, ce qui est précisément la raison pour laquelle nous publions maintenant plutôt que de reconstituer une étude de cas bien ordonnée une fois le chantier fini. Le plan est un BRRR (acheter, rénover, refinancer, louer), pas un flip : refinancer un appartement terminé sur la base de la cible de £450,000, avec l'intention de récupérer l'essentiel du capital tout en conservant le bien et le loyer. Vous pouvez faire les mêmes calculs achat-rénovation-refinancement avec vos propres chiffres grâce à notre outil Deal Analyser.

La suite

Rien sur site pour l'instant. Nous en sommes à l'étape des diagnostics : le rapport amiante est en attente, la confirmation de l'ingénieur structure sur l'absence de murs porteurs est programmée, et aucune démolition ne démarre avant que les deux soient en main. Une fois ces points levés, la séquence est la mise en sécurité, la reconfiguration de la salle de bain, le premier fix électricité et chauffage, puis les finitions. Nous publions l'avancement dans des articles séparés plutôt que de modifier celui-ci : lisez la mise à jour sur la dépose et le diagnostic amiante et la mise à jour sur l'abattage de mur et le recâblage, et consultez les statistiques en direct du bien sur sa page de projet. C'est un exemple vivant de la stratégie BRRR en pratique : acheter sous la valeur de marché, rénover, puis refinancer une fois les travaux et le certificat du freeholder obtenus.

Questions fréquentes

Pourquoi cet appartement a-t-il nécessité un prêt-relais plutôt qu'un prêt classique ?

L'immeuble est un « relevant building » au sens du Building Safety Act 2022, et le freeholder n'avait pas encore délivré le certificat du bailleur que les prêteurs hypothécaires traditionnels exigent avant de prêter sur un appartement de ce type. Un échange aux enchères ne laisse pas le temps d'attendre, nous avons donc utilisé une facilité de prêt-relais de 12 mois pour finaliser et prévoyons de faire un remortgage une fois le certificat obtenu et la rénovation terminée.

Pourquoi fusionner le WC et le placard de chaudière en seconde salle de bain plutôt qu'agrandir l'appartement ?

Parce que cela ne demande aucun travail structurel. Le WC séparé et le placard de la chaudière désaffectée sont voisins, les combiner crée donc une seconde salle de bain utilisable entièrement dans l'emprise existante, ce qui garde la rénovation prévisible et hors de l'exigence de consentement du bail pour les modifications structurelles.

Acheter un appartement ex-council aux enchères est-il risqué ?

Il comporte des risques spécifiques à chiffrer dès le départ : câblage et chauffage anciens pouvant nécessiter un remplacement complet, probabilité plus élevée de matériaux contenant de l'amiante vu l'âge du bâtiment, et procédures de consentement du bail pouvant se retrouver sur le chemin critique si les travaux sont structurels. Aucun de ces points n'est une raison d'éviter le parc ex-council ; ce sont des raisons d'expertiser à fond avant l'échange et de concevoir la rénovation de façon à éviter, quand c'est possible, la plus lente de ces procédures, ce que nous avons fait ici en gardant le plan non structurel.

Points clés à retenir

• Achat aux enchères d'un appartement ex-council de trois chambres à Putney (SW15) pour £265,000, contre un prix indicatif de £225,000.
• Financé par un prêt-relais de 12 mois car le certificat du bailleur au titre du Building Safety Act n'avait pas encore été délivré par le freeholder, ce qui excluait un achat avec prêt classique.
• Budget de rénovation de £40,000, entièrement non structurel, transformant une salle de bain en deux par la fusion du WC existant avec un placard de chaudière désaffecté.
• Diagnostic amiante réalisé et confirmation de l'ingénieur structure sur l'absence de murs porteurs programmée avant tout démarrage de démolition.
• Valorisation cible de £450,000 et loyer cible de £2,500-£2,800/mois, avec une sortie BRRR plutôt qu'un flip.

Cet article reflète le plan et les chiffres tels que compris au moment de l'achat, avant le démarrage des travaux de rénovation. Les coûts, calendriers et valorisations d'un projet en cours comme celui-ci peuvent bouger, et bougent, dès que les travaux physiques commencent ; considérez les chiffres ici comme des objectifs, pas des résultats, et rien dans cet article ne constitue un conseil financier, juridique ou fiscal.