Cuisine posée, portes installées et une seconde salle de bain impossible à construire : point sur Innes Gardens

Notre dernière mise à jour sur cet appartement de Putney s'achevait sur un plâtrage en cours, un début de pose de sol et une question ouverte : le freeholder nous laisserait-il raccorder une seconde salle de bain à la colonne d'évacuation en fonte de l'immeuble ? Nous avons maintenant la réponse, et elle change le plan. En parallèle, l'appartement a vraiment fait un pas vers l'aspect d'un logement fini.

La cuisine : éléments, four et crédence posés

Les éléments IKEA que nous avions commandés en septembre sont maintenant posés. Les éléments hauts courent le long du mur principal, le four encastré est dans son logement, et la grande crédence en grès cérame grand format effet marbre est carrelée jusqu'aux éléments hauts. Le plan de travail est posé mais toujours recouvert d'un panneau de protection, car il reste beaucoup de travaux susceptibles de l'abîmer. Les emplacements de la plaque, du lave-vaisselle et du réfrigérateur-congélateur sont encore vides, en attente de la pose des appareils, et la chaudière trône dans son nouvel angle avec sa tuyauterie encore apparente.

Elle ressemble à une cuisine pour la première fois. C'est aussi la pièce où une erreur est la plus coûteuse à corriger ; nous la posons donc dans un ordre délibéré : éléments et four d'abord, puis les appareils, puis la robinetterie et les raccordements de plomberie finaux.

Portes, plinthes et chambranles : le couloir a désormais des pièces

Les huit portes intérieures sont posées. L'appartement avait des huisseries métalliques que nous avons découpées lors de la dépose ; les nouveaux cadres en bois, portes et chambranles sont maintenant en place, avec des poignées à levier chromées. Les plinthes commandées fin septembre sont aussi posées, dans le salon, le couloir et les chambres. Les doublages de cadre en bois brut restent à peindre, et les portes seront finies avec le reste de la décoration.

Poser les portes est une étape discrète mais avec un effet pratique. Une fois les portes en place, on peut fermer les pièces pendant que le travail poussiéreux se poursuit dans la suivante, et l'équipe de revêtement de sol peut finir une pièce sans qu'elle se remplisse de nouveau de poussière.

Le freeholder a dit non à la colonne d'évacuation : pas de seconde salle de bain

C'est la partie que nous ne voulions pas écrire. Notre plan, exposé dans le premier article sur cet appartement, était une seconde salle de bain construite en fusionnant l'ancien WC séparé avec le placard de chaudière désaffectée. Cela nécessitait une nouvelle évacuation raccordée à la colonne d'évacuation commune en fonte de l'immeuble, et un extracteur d'air à travers le mur extérieur.

Wandsworth Council est propriétaire du freehold. Après plusieurs échanges de courriers, son équipe de maintenance du bâtiment a donné une réponse écrite claire le 5 octobre : aucune modification de la colonne d'évacuation ni d'aucune autre gaine, aucun carottage à travers le mur extérieur, et la colonne et les tuyaux désaffectés doivent rester intacts. Une colonne commune dessert d'autres appartements de l'immeuble, ce qui est vraisemblablement la raison du refus. Ils ont confirmé que raccorder un WC et un lavabo à la tuyauterie existante de l'appartement est autorisé, tant que la colonne elle-même n'est pas touchée. Ils n'ont rien dit qui autoriserait une nouvelle évacuation de douche, et les cadres de fenêtre appartiennent à la commune : un ventilateur ne pouvait donc pas être installé à travers le cadre.

Sans raccordement à la colonne, un second WC ou une douche dans la seconde pièce ne peut pas être construit. L'appartement aura donc à la place :

• une salle de bain principale avec baignoire et lavabo de 60 cm, comme elle l'avait déjà (elle n'a jamais eu de WC) ;
• une pièce de toilettes séparée, seul WC de l'appartement, remplacé au même endroit par une nouvelle cuvette et un lavabo de 70 cm, sans douche ;
• deux sèche-serviettes électriques dans chaque pièce, le câblage étant déjà en place.

Les économies sont réelles mais modestes : pas de second WC, pas de receveur de douche, pas de travaux sur la colonne et pas de second ventilateur. Nous avions déjà acheté une partie des équipements de la seconde salle de bain, dont un ensemble de douche thermostatique et des carreaux de douche : une partie de cette dépense est donc maintenant excédentaire. Les carreaux de sol de 80x80 cm et les carreaux muraux restants vont à la place à la crédence de la cuisine, à l'espace de la baignoire et à une bande près du lavabo de la pièce de toilettes.

L'effet sur les chiffres

Le dossier de valeur de cet appartement s'appuyait sur une seconde salle de bain. Lorsque nous avons revérifié la valeur finale en septembre, nous avions supposé une prime de 5 à 10 % pour celle-ci par rapport au meilleur comparable vendu sur le même ensemble, un appartement à une salle de bain vendu £380,000. Cette prime ne s'applique plus. Nous travaillons maintenant sur une valeur finale de £400,000 à £425,000, qui est un jugement sur une prime de rénovation appliquée au même comparable, et non une vente comparable à part entière.

Deux choses tiennent. Le prêt-relais est toujours remboursé au refinancement sur ce seul comparable de £380,000, l'opération passe donc son seuil plancher. Et le budget de rénovation reste à £50,000, car les économies compensent à peu près les sèche-serviettes supplémentaires et les matériaux excédentaires. Ce qui change, c'est la marge : moins de plus-value signifie qu'une plus grande part de notre propre argent reste dans l'opération après le refinancement. Vous pouvez voir comment une valeur finale plus basse se répercute sur l'argent resté dans une opération sur notre Deal Analyser.

Ventilateurs, robinets et petites décisions

Deux changements plus modestes sont sortis du même mois. Les extracteurs de fenêtre existants de la cuisine et de la salle de bain se sont avérés ne pas fonctionner : nous avons donc remplacé les deux par de nouveaux ventilateurs de fenêtre, câblés sur un interrupteur mural avec un sectionneur de ventilateur. La ventilation d'une cuisine ou d'une salle de bain relève de l'Approved Document F, et le remplacement d'un ventilateur de fenêtre évite tout nouveau percement du mur. Nous avons aussi remplacé le robinet de remplissage de baignoire par un mitigeur bain-douche combiné, de sorte qu'une seule alimentation dessert les deux et que la baignoire reçoit une douche sans tuyauterie supplémentaire. La pièce de toilettes n'a pas de ventilateur, car les règles de la commune n'en permettent pas, elle compte donc sur ses deux fenêtres ouvrantes.

La suite

Les travaux restants sont le carrelage mural de la salle de bain et de la cuisine, la pose de la baignoire et du nouveau WC et des lavabos, la finition de la cuisine avec ses appareils, le reste du revêtement de sol, le second fix électrique et la décoration. Notre objectif reste une réception pratique début décembre, ce qui maintient un refinancement vers février 2027 dans les temps. Nous publierons la prochaine mise à jour une fois les salles d'eau installées.

Questions fréquentes

Un freeholder peut-il vous empêcher d'ajouter une seconde salle de bain dans un appartement en leasehold ?

Oui, si les travaux touchent des parties de l'immeuble que le freeholder possède ou contrôle, comme une colonne d'évacuation commune, des murs extérieurs ou des cadres de fenêtre. Vérifiez le bail et interrogez le freeholder avant d'acheter des équipements. Un appartement qui a déjà une seconde salle de bain raccordée est bien plus sûr qu'un appartement où vous comptez sur un raccordement à une colonne commune.

Perdre une seconde salle de bain nuit-il à l'évaluation ?

Cela réduit généralement la prime qu'un évaluateur accordera à la rénovation, car une seconde salle de bain fait partie des caractéristiques pour lesquelles acheteurs et prêteurs paient un supplément. Cela ne fait pas passer la valeur de l'appartement sous celle des appartements comparables à une salle de bain. Nous nous basons maintenant sur une valeur finale plus basse et un déblocage de capital plus faible, plutôt que sur le chiffre initial.

Pourquoi poser les portes avant que le revêtement de sol et la décoration soient finis ?

Poser les portes tôt permet d'isoler chaque pièce de la poussière de l'étape suivante. Cela donne aussi à l'équipe de revêtement de sol des seuils fixes contre lesquels finir. L'inconvénient est que les cadres et les portes doivent être protégés et retouchés après le passage des autres corps de métier.

Points clés à retenir

• Les éléments de cuisine, le four, la crédence, les plinthes et les huit portes intérieures sont désormais posés.
• Wandsworth Council a refusé toute modification de la colonne d'évacuation commune : la seconde salle de bain est donc abandonnée, avec une salle de bain avec baignoire et un WC séparé avec lavabo.
• Le budget de rénovation reste à £50,000, mais la valeur finale de référence tombe à £400,000-£425,000 et la marge de refinancement est plus mince.
• Le consentement du freeholder sur la plomberie commune est le plus gros risque d'un appartement ex-council. Demandez avant de concevoir autour.

Cet article décrit un projet de rénovation en cours et reflète les décisions et événements aux dates indiquées. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou de construction, et les conditions de chantier de chaque bien peuvent différer sensiblement de ce qui est décrit ici.