Murs lissés, sols en cours de pose, budget relevé à 50 000 £ : Innes Gardens, deux semaines plus tard

Notre dernier point sur cet appartement de Putney se terminait avec le dernier mur abattu, la remise à neuf de l'installation électrique terminée et la chaudière déplacée. Nous avions annoncé que le prochain article viendrait une fois l'enduit lancé. C'est le cas. L'appartement a aussi cessé de ressembler à un chantier de démolition pour commencer à ressembler à un logement où un locataire pourrait vivre.

Enduit : de la brique nue aux murs lissés en une semaine

L'équipe d'enduiseurs a commencé par les pièces où il restait le moins de décisions à prendre : le salon et les chambres. Le 19 septembre, le salon avait reçu sa couche de base, avec les nouveaux radiateurs appuyés contre la fenêtre en attendant d'être accrochés et le matériel des artisans empilé au milieu du sol.

Six jours plus tard, la même pièce était lissée et assez sèche pour se faire une première idée de la couleur, avec une protection au sol et les nouvelles plinthes livrées et disposées le long du mur de la fenêtre.

La cuisine est la seule pièce encore en attente. C'est là qu'il se passe le plus de choses derrière les murs (la chaudière déplacée, les nouveaux tracés de canalisations et les circuits des appareils), elle sera donc enduite en dernier, une fois vérifié tout ce qui doit être enfoui dans le mur.

Les matériaux ont été le seul élément à ralentir l'enduit. Une commande d'enduit auprès d'une enseigne nationale de bricolage n'est tout simplement jamais arrivée à la date de livraison prévue. Nous avons déposé une réclamation écrite la même semaine et obtenu un remboursement intégral trois jours plus tard. Nous n'avons pas attendu ce dénouement : nous avons acheté le nécessaire pour que l'équipe continue de travailler auprès d'un négoce de matériaux local le jour même. C'est une habitude à conserver pour tout ce qui se trouve sur le chemin critique. Une livraison manquée coûte le prix des matériaux plus une journée d'équipe à l'arrêt, et le second coût est généralement le plus lourd.

Pourquoi nous avons relevé le budget de rénovation de £40,000 à £50,000

Lorsque nous avons présenté cette opération pour la première fois, nous avions publié un budget de rénovation de £40,000. Ce chiffre reposait sur des recherches documentaires, avant que quiconque ait ouvert les murs ou chiffré les travaux restants sur place. Cinq semaines plus tard, les surcoûts se sont accumulés.

La plupart viennent de ce que la dépose a mis au jour, et non d'un changement d'avis de notre part. La démolition a dépassé le forfait convenu une fois le conduit de cheminée et les dépose de portes correctement cadrés. Les huit huisseries intérieures se sont révélées métalliques, scellées dans la maçonnerie, et ont dû être découpées. L'appartement n'a pas de robinet d'arrêt général unique : la remise à neuf électrique a donc nécessité des points de mise à la terre supplémentaires et la plomberie trois vannes d'isolement neuves au lieu d'une. Certaines décisions étaient les nôtres : une chaudière à condensation mixte plus puissante, dimensionnée pour deux salles de bains, et une seconde salle de bains qui demande son propre aménagement. À cela se sont ajoutés de petits compléments de matériaux, en partie à cause d'une livraison qui n'est jamais arrivée.

Puis, à la mi-septembre, nous avons obtenu un devis de main-d'œuvre ferme de l'équipe désormais sur place pour tous les corps de métier restants jusqu'à la livraison. Rapproché de ce que nous avions déjà dépensé, il ne laissait presque rien des £40,000 initiaux pour tout ce que nous n'avions pas encore acheté : carrelage, portes, sanitaires, peinture et provision pour imprévus. Ce n'est pas un budget, c'est un dépassement garanti. Nous avons donc ramené le budget de rénovation à £50,000 plutôt que de faire semblant, et nous chiffrons chaque matériau restant avant de le commander.

La question de fond est de savoir si l'opération tient toujours avec ce budget plus élevé. C'est le cas. Nous avons revérifié la valeur de sortie par rapport aux biens comparables du secteur, et elle reste autour de l'objectif du plan initial. Avec notre refinancement prévu, même une évaluation prudente rembourse largement le prêt relais. La dépense supplémentaire signifie qu'une plus grande part de notre propre argent reste investie dans l'opération après le refinancement, ce qu'il vaut mieux savoir maintenant qu'au moment de l'évaluation. Si vous voulez voir comment un dépassement de travaux se répercute sur l'argent restant dans une opération, notre Deal Analyser le modélise pour la revente (flip), le BRRR et l'investissement locatif (buy-to-let).

Sols : LVT collé le lundi, SPC à clipser avant le week-end

Le 15 septembre, nous avions arrêté le choix du sol : du LVT collé avec une couche d'usure de 0,5 mm, une seule spécification pour toutes les pièces sauf les deux salles de bains. Six jours plus tard, nous avons changé d'avis pour du SPC à clipser.

Les deux choix se défendaient. Le collé lie tout le sol en une seule surface, sans joint à clips pouvant céder sous un meuble lourd, et le ragréage autolissant coulé pendant la dépose lui offrait un support plat. Le SPC à clipser a une âme rigide pierre-plastique. Il se pose à sec : pas de colle à acheter, pas de temps de séchage qui retarde le corps de métier suivant, et une lame abîmée peut être remplacée sans démonter la pièce autour. Dans un logement locatif où les locataires changent tous les quelques années, ce dernier point compte.

Nous avons commandé 70,66 m² de lames SPC à clipser de 6 mm avec une couche d'usure de 0,55 mm et une sous-couche intégrée de 1 mm. La pose a commencé le 25 septembre dans les chambres.

Salles de bains et plomberie : ce qui est fait et ce qui attend le propriétaire de l'immeuble

Les vannes d'isolement d'eau froide qui bloquaient la première phase de plomberie dans notre dernier point sont posées. L'appartement n'a pas de robinet d'arrêt général unique, seulement trois vieux robinets séparés qui étaient grippés. Chaque canalisation a été gelée avec un kit de congélation, qui isole un tronçon à la fois sans vidanger tout le réseau, puis de nouvelles vannes en laiton ont été posées à des endroits plus accessibles.

La seconde salle de bains, créée en fusionnant l'ancien WC séparé et le placard de chaudière devenu inutile, a maintenant sa nouvelle cloison sur ossature montée et doublée de plaques hydrofuges. Pour la salle de bains principale, la baignoire, la robinetterie, la paroi de douche et le carrelage de sol en grès cérame grand format sont tous commandés.

La colonne d'évacuation visible sur cette photo est la question en suspens. C'est la canalisation d'évacuation en fonte commune de l'immeuble : elle appartient donc au propriétaire de l'immeuble (freeholder), ici le Wandsworth Council. Notre chauffagiste recommande de remplacer le tronçon qui traverse l'appartement du sol au plafond par une colonne acoustique moderne plutôt que de raccorder de nouveaux appareils à l'ancienne fonte. Cela nécessite l'accord du propriétaire, tout comme le percement du mur extérieur pour l'extracteur d'air de la seconde salle de bains. Nous avons fait la demande fin août. Après plusieurs relances et une démarche auprès de la boîte partagée du service logement, le conseil s'est engagé à répondre par écrit d'ici le 8 octobre.

C'est la partie la plus lente de tout le projet. Quiconque achète un appartement en leasehold (bail de longue durée) pour le rénover doit s'attendre à la même chose. Votre entrepreneur peut être prêt en une journée, mais l'équipe d'entretien du bâtiment d'un propriétaire suit son propre calendrier. Nous organisons tout le reste autour de cette attente pour que les salles de bains soient la seule chose qu'elle retarde.

Portes, cuisine et ventilation

Les huit portes intérieures sont commandées, dans un style moulé plus simple que le modèle à panneaux que nous avions d'abord choisi. La livraison est prévue le 7 octobre.

La porte de la cuisine doit être une porte coupe-feu FD30 (les règles de sécurité incendie pour les appartements figurent dans l'Approved Document B), et c'est là que les dimensions se sont compliquées. L'ouverture demandait une porte de 726 mm de large sur 1 981 mm de haut, et il n'existe aucune FD30 en stock à cette taille dans un style assorti. Le seul moyen d'obtenir cette taille exacte était une porte sur mesure. Une FD30 de 726 mm en stock, dans la hauteur supérieure de 2 040 mm, était facilement disponible : nous l'avons achetée et relèverons l'ouverture de 59 mm. C'est un petit travail tant que les murs sont encore ouverts, et plus simple que la voie sur mesure.

Les meubles de cuisine étaient déjà achetés. Le 24 septembre, nous avons terminé l'achat de l'électroménager (réfrigérateur-congélateur, lave-vaisselle, plaque de cuisson et lave-linge séchant), le tout livré le 1er octobre. Nous remplaçons aussi les anciens extracteurs montés dans la fenêtre de la cuisine et de la salle de bains principale par des modèles neufs sur interrupteur mural et sectionneur. Les deux nouveaux extracteurs respectent les débits d'extraction minimaux de l'Approved Document F et réutilisent les trous existants dans le vitrage : aucun nouveau percement de mur n'est nécessaire.

Deux démarches administratives closes

Le 17 septembre, Wandsworth a confirmé que nous sommes désormais enregistrés comme leaseholder, ce qui clôt la Notice of Assignment (notification de cession). Le conseil a aussi répondu à une question importante pour le refinancement. L'immeuble est un bâtiment en brique de cinq étages sans bardage. Interrogé sur un formulaire EWS1, le conseil a répondu qu'il n'en délivre pas et nous a renvoyés à l'évaluation du risque incendie (Fire Risk Assessment) de l'immeuble, que nous détenons déjà, à remettre au courtier en prêts. Savoir si un prêteur donné l'accepte à la place d'un EWS1 est une question à poser au courtier une fois choisi. Elle figure sur notre liste de contrôle du refinancement plutôt que de nous surprendre à l'évaluation.

La suite

Les quinze prochains jours seront consacrés aux livraisons et aux finitions. L'électroménager arrive le 1er octobre et les portes le 7 octobre. La cuisine sera enduite une fois les tracés de tuyaux et de câbles derrière ses murs vérifiés, la pose du sol se poursuivra pièce par pièce, et l'ouverture de la porte de cuisine sera relevée avant la pose de sa porte coupe-feu. Les salles de bains avanceront dès que la réponse du conseil sur la colonne d'évacuation arrivera. Notre objectif est une réception pratique des travaux début décembre, ce qui maintient un refinancement vers février 2027. Nous publierons le prochain point une fois la cuisine installée.

Foire aux questions

Pourquoi relever le budget de rénovation plutôt que de réduire les prestations pour rester à £40,000 ?

L'essentiel de ce que paie le budget de rénovation est dicté par le plan lui-même : une seconde salle de bains, une remise à neuf électrique complète, une chaudière déplacée, de nouveaux sols et une nouvelle cuisine. C'est de cela que dépend la valeur de sortie. Les sacrifier pour respecter l'ancien chiffre aurait économisé de l'argent maintenant et coûté plus cher à l'évaluation. Avec un vrai devis de main-d'œuvre en main, la démarche honnête était de ramener le budget de rénovation à la réalité et de vérifier que le refinancement fonctionne toujours, ce qui est le cas.

Le sol SPC à clipser est-il un bon choix pour un appartement locatif ?

Pour la plupart des pièces, oui. Il est entièrement étanche, son âme rigide supporte bien les meubles et le renouvellement des locataires, et une lame abîmée peut être remplacée isolément. Le LVT collé est le meilleur choix quand on veut une surface continue et collée, mais il ajoute de la colle et un temps de séchage. Ni l'un ni l'autre ne va dans les salles de bains ici, qui restent carrelées.

Pourquoi l'accord du propriétaire de l'immeuble est-il si long à obtenir pour un ancien logement social ?

Le conseil est à la fois le propriétaire de l'immeuble et un grand bailleur de logements. Une demande touchant les parties communes du bâtiment, comme une colonne d'évacuation ou un mur extérieur, passe du service des baux à l'entretien du bâtiment pour examen. Chaque transmission relance un délai de réponse. Demandez tôt et par écrit, relancez à intervalles fixes et organisez les autres travaux pour qu'ils ne dépendent pas tous d'une seule réponse.

Points clés à retenir

• Le salon et les chambres sont enduits et lissés, et la pose du sol SPC à clipser a commencé le 25 septembre. La cuisine est la dernière pièce à enduire.
• Le budget de rénovation est passé de £40,000 à £50,000 lorsque les surcoûts de la dépose et un devis de main-d'œuvre ferme ont montré que le chiffre initial ne pouvait pas couvrir les matériaux. La marge est mince, mais l'opération respecte toujours son refinancement.
• Nous sommes passés du LVT collé au SPC à clipser pour une pose à sec plus rapide et des réparations lame par lame plus faciles.
• L'accord du propriétaire pour la colonne d'évacuation et une bouche d'extracteur extérieure est désormais la dépendance la plus lente, avec une réponse écrite attendue d'ici le 8 octobre.
• Le problème de la porte coupe-feu de la cuisine a été résolu en relevant l'ouverture de 59 mm pour poser une porte en stock plutôt que d'en commander une sur mesure.

Cet article décrit un projet de rénovation en cours et reflète les décisions et événements aux dates indiquées. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou de construction, et les conditions de chantier d'un bien donné peuvent différer sensiblement de ce qui est décrit ici.