Format de collaboration
100 % de la société vous appartient. Nous facturons des frais échelonnés : 2 % de recherche, 10 % de gestion des travaux, 2 % de vente, 2 % de refinancement, 12 % de gestion locative. Aucune prise de participation.
Nous recherchons, rénovons et vendons. Ajustez les curseurs (ou cliquez sur une valeur pour la saisir) afin de modéliser votre projet. Les frais d'AAI et le profit se mettent à jour en direct. Les dépassements sont à notre charge ; nous ne vendons jamais en dessous du prix convenu.
Les données de votre projet
Cliquez sur une valeur pour saisir un nombre personnalisé.
Détail du projet : GDV £325,000
Résultat
À titre indicatif uniquement. SDLT calculé aux taux de la majoration pour logement supplémentaire. Les coûts et rendements réels varient. Ne constitue pas un conseil financier.
Besoin d'aide pour exploiter ces chiffres ?
Notre équipe étudie chaque jour des projets comme celui-ci. Contactez-nous et nous analyserons les chiffres avec vous, sans engagement.
À quoi sert cet outil
L'analyseur de projet modélise de bout en bout un investissement immobilier britannique, en temps réel : frais d'achat, rénovation, financement relais et sortie, pour deux stratégies : un flip classique (acheter, rénover, vendre) ou une conservation BRRR (acheter, rénover, refinancer, louer).
Modifiez n'importe quelle donnée (prix d'achat, durée du projet, LTV et taux du financement relais, budget de rénovation, GDV, coûts de détention) et tous les chiffres qui en découlent se recalculent instantanément : coût total, profit, capital requis et retour sur investissement.
Comment fonctionne le calcul
Le coût du financement relais est calculé ainsi : prix d'achat × LTV du prêt relais × taux mensuel du prêt relais × durée du projet en mois. C'est souvent le plus gros coût caché d'un flip, car le financement relais est tarifé au mois, et non à l'année.
Pour un flip, le profit est le GDV (gross development value, prix de revente attendu) moins les coûts totaux : prix d'achat, stamp duty, rénovation, intérêts du prêt relais et coûts de détention. Le retour sur investissement est le profit divisé par le capital total requis.
Pour une conservation BRRR, le projet est refinancé par un prêt classique sur la nouvelle valeur après rénovation, au lieu d'être vendu. Le calculateur montre combien de capital vous récupérez lors du refinancement, ainsi que le revenu locatif net mensuel issu de la location du bien par la suite.
Exemple chiffré
Un flip : achat à £150,000, projet de 6 mois, prêt relais à 75 % de LTV à 1 % par mois, £30,000 de rénovation, GDV de £230,000.
- Prix d'achat : £150,000
- Stamp duty (logement supplémentaire) : environ £11,000
- Coût du financement relais : 150,000 × 75 % × 1 % × 6 = £6,750
- Rénovation : £30,000
- Coûts de détention (6 mois) : environ £3,000
- Coût total : environ £200,750
- GDV (prix de vente) : £230,000
Le profit s'élève à environ £29,250, une marge confortable, mais remarquez que les intérêts du prêt relais et le stamp duty représentent à eux seuls près de £17,750 de coûts avant même que le premier coup de pioche soit donné.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un flip et une stratégie BRRR ?
Un flip consiste à acheter, rénover et vendre. Vous percevez votre profit en une fois à la sortie. Le BRRR (Buy, Refurbish, Refinance, Rent : acheter, rénover, refinancer, louer) conserve le bien : vous refinancez sur la nouvelle valeur plus élevée après rénovation pour récupérer l'essentiel, voire la totalité, de votre capital, puis vous le conservez pour percevoir des loyers réguliers.
Qu'est-ce que le GDV ?
Le GDV (Gross Development Value, valeur brute après travaux) est la valeur de marché attendue du bien une fois la rénovation terminée, généralement établie à partir de biens comparables récemment vendus à proximité. C'est sur ce chiffre que reposent le prix de sortie d'un flip ou l'évaluation de refinancement d'un BRRR.
Comment le coût du financement relais est-il calculé ?
Le financement relais est tarifé au mois, et non à l'année : coût = montant du prêt × taux d'intérêt mensuel × nombre de mois. Comme il s'applique mois par mois, les retards coûtent cher. Deux mois de plus sur un projet de six mois ajoutent un tiers à votre coût de financement relais.
Quel retour sur investissement est considéré comme bon pour un flip ?
Il n'existe pas de chiffre universel, mais de nombreux investisseurs visent un retour sur investissement de 20 % et plus sur le capital requis pour justifier le risque et l'effort d'un flip, après prise en compte du stamp duty, des coûts de financement relais, de la marge de sécurité sur les travaux et des frais de vente. Les projets BRRR, moins risqués et conservés plus longtemps, sont souvent jugés davantage sur le revenu locatif net mensuel et la croissance du capital à long terme que sur un simple retour sur investissement.
Le calculateur tient-il compte du stamp duty ?
Oui. La ligne de détail du stamp duty le calcule automatiquement à partir de votre prix d'achat, en appliquant les taux pour logement supplémentaire qui s'appliquent aux achats d'investissement. Vous pouvez vérifier le montant exact séparément avec notre calculateur de stamp duty.