Dernier mur abattu, électricité refaite : Innes Gardens, deux semaines plus tard

Nous avons parlé pour la dernière fois de cet appartement de Putney la semaine où la dépose s'est terminée : portes et moquettes parties, diagnostic amiante confirmé comme gérable, et un mur encore en attente d'un ingénieur structure avant que quoi que ce soit d'autre puisse avancer. Ce mur est maintenant tombé, et beaucoup de choses se sont passées autour.

Le dernier mur : lettre de l'ingénieur, puis validation du Building Control

Tout le plan de la seconde salle de bains repose sur un mur non porteur : la cloison entre le couloir et l'ancienne pièce des toilettes, qui doit disparaître pour construire le nouveau mur de prolongement du couloir dont la salle de bains fusionnée a besoin. Une confirmation verbale d'un ingénieur structure ne suffit pas au Building Control de Wandsworth pour accepter une demande de Building Notice : ils voulaient un court rapport écrit. Nous avons donc programmé une seconde visite une fois l'agencement arrêté, obtenu un « non porteur » verbal au téléphone, puis attendu la lettre elle-même avant de toucher à quoi que ce soit.

Cette lettre est arrivée le 9 septembre : un Structural Load Assessment Certificate (certificat d'évaluation de la charge structurelle) confirmant que le mur n'est pas porteur, sous réserve de l'approbation des Building Regulations et d'un étaiement provisoire pendant les travaux. Nous l'avons envoyée immédiatement à l'inspectrice du Building Control, Eloise Hutchins, le jour même. Sa réponse est arrivée en quelques heures : aucune objection, la demande reste une Building Notice plutôt que la procédure Full Plans, plus lourde, avec deux mises en garde standard : s'arrêter et revérifier avec l'ingénieur si le mur montre le moindre signe d'être porteur une fois ouvert, et s'assurer que les autorisations du propriétaire de l'immeuble (freeholder) sont en règle. Ce second point est une mise en garde type du Building Control et non une décision selon laquelle notre bail exigerait un accord distinct pour ce mur, puisqu'une cloison réellement non porteuse échappe à la clause de modification structurelle du bail, mais il est raisonnable de le revérifier quand même.

La lettre en main et la validation du Building Control confirmée, le mur est tombé le lendemain, le 10 septembre. C'est le dernier mur que ce projet touche. Toutes les décisions à partir de maintenant relèvent du premier fix, des finitions et des essais, plus de la démolition.

La chaudière : déplacée et requalifiée

La chaudière en service devait quitter son placard actuel, cet espace étant absorbé par le réaménagement de la cuisine, pour un nouveau coin de la cuisine, avec le conduit de fumées passant par le mur extérieur. Petro, notre chauffagiste agréé Gas Safe, a réalisé ce travail en deux jours, et elle est désormais à sa nouvelle place avec un nouveau Gas Safety Certificate délivré.

En parallèle du déplacement, nous avons tranché une question en suspens depuis le périmètre initial : installer une chaudière mixte plus puissante que l'existante, dimensionnée pour desservir correctement les deux salles de bains et la cuisine, plutôt que de se limiter aux besoins d'un appartement à une seule salle de bains. Alimenter deux salles de bains avec une chaudière sous-dimensionnée est le genre de défaut qui ne se révèle que par la plainte d'un locataire : mieux vaut le régler à l'installation qu'après la mise en location.

L'électricité : terminée, et les portes dont nous repoussions le chiffrage

La remise à neuf électrique complète, tout l'appartement et pas un travail partiel, était l'autre gros chantier mené en parallèle des décisions sur le mur et la chaudière. Ihor, notre électricien, a commencé le premier fix la semaine où le mur a été confirmé non porteur et a terminé le 12 septembre.

Les radiateurs ont été posés dans le même élan : cinq unités neuves dans tout l'appartement plutôt que d'essayer de récupérer quoi que ce soit de l'ancien système, que le contrôle d'état avait déjà jugé non conservable.

La question des huisseries de notre dernier point, les huit portes intérieures ayant des huisseries métalliques et non en bois, a aussi été résolue. Nous la traitions comme un vrai risque de coût ouvert, car découper une huisserie métallique scellée dans la brique est un travail de spécialiste et non de routine. Nous avons opté pour la dépose complète des huit plutôt que d'essayer de réutiliser les huisseries porte par porte, et le tarif confirmé par l'entrepreneur est arrivé bien en dessous de la fourchette du pire scénario que nous avions esquissée à partir de simples recherches documentaires : un rappel qu'un vrai devis bat toujours une estimation au pire, même quand le problème sous-jacent est réel.

Quelques autres dossiers

Tout ne s'est pas résumé à un mur ou un certificat ces quinze derniers jours. Nous avons vérifié si le système d'interphone commun existant de l'immeuble, un combiné Entrotec RH3+, pouvait accueillir une solution connectée en rétrofit plutôt qu'un remplacement à l'identique.

La réponse est mitigée : le rétrofit connecté audio seul est compatible avec ce combiné précis, pas la vidéo. Nous avançons donc sur cette base plutôt que de supposer une compatibilité totale et de le découvrir après l'achat du matériel.

Le mur, les huisseries et le premier fix électrique produisent tous des gravats et des chutes, et une seconde collecte complète de déchets est partie le 14 septembre, en plus de celle qui avait évacué les débris de dépose dans notre dernier point.

Nous avons aussi arrêté la façon dont cet appartement sera loué une fois prêt : en gestion directe plutôt que par un agent gérant à part entière, une décision qui alimente aussi les chiffres de notre calculateur de rendement locatif une fois les loyers réels connus. C'est une petite décision avec une vraie suite en matière de conformité : tenir soi-même les dossiers des locataires et gérer directement la vérification des candidats signifie que l'exemption du « bailleur sans implication » pour la redevance de protection des données de l'ICO ne s'applique pas : cette inscription figure donc désormais sur notre liste plutôt que d'être à revoir plus tard.

La suite

Le mur abattu, l'électricité terminée et la chaudière déplacée, ce projet passe de la démolition au premier fix de plomberie et à la préparation de l'enduit. Les robinets d'isolement d'eau froide restent à régler avant que le premier fix de plomberie puisse démarrer pour de bon, et nous finalisons les points de mise à la terre et de liaison équipotentielle signalés par l'électricien une fois la disposition réelle de la tuyauterie de l'appartement devenue visible, au lieu du robinet d'arrêt général unique que supposait le périmètre initial. Nous publierons le prochain point une fois l'enduit lancé et les salles de bains dotées d'un agencement arrêté sur le terrain, et pas seulement sur le papier.

Foire aux questions

Pourquoi Wandsworth a-t-il accepté une Building Notice plutôt que d'exiger les Full Plans ?

Parce que le rapport écrit de l'ingénieur structure a confirmé que le mur déposé est réellement non porteur. La règle du Building Control est que la demande reste une Building Notice tant que cela se vérifie ; si un mur de ce type se révélait porteur une fois ouvert, la même demande devrait passer à la procédure Full Plans, plus détaillée.

Pourquoi la dépose complète des huit huisseries métalliques a-t-elle fini par coûter moins cher que prévu ?

Notre estimation initiale, fondée sur des recherches documentaires, pour un travail de spécialiste comme découper des huisseries métalliques scellées dans la brique était une large fourchette au pire. L'entrepreneur qui réalise le travail sur place a annoncé un tarif ferme pour les huit après avoir vu les vraies huisseries, et il est arrivé bien en dessous de ce pire scénario : les devis réels sur site battent généralement les estimations théoriques pour ce type de travaux.

Points clés à retenir

• Le dernier mur de la rénovation est tombé le 10 septembre, validé par un certificat écrit d'ingénieur structure et accepté par le Building Control de Wandsworth comme Building Notice, sans objection.
• La chaudière en service est déplacée dans son nouveau coin de cuisine avec un nouveau Gas Safety Certificate, associée à la décision d'installer une chaudière mixte plus puissante, dimensionnée pour deux salles de bains plutôt qu'une.
• La remise à neuf électrique complète est terminée, cinq nouveaux radiateurs sont posés, et les huit huisseries intérieures métalliques sont entièrement déposées à un tarif confirmé bien en dessous de l'estimation au pire.
• La gestion locative est décidée, en gestion directe, ce qui place l'inscription à la redevance de protection des données de l'ICO sur la liste avant tout bail.

Cet article décrit un projet de rénovation en cours et reflète les décisions et événements aux dates indiquées. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou de construction, et les conditions de chantier d'un bien donné peuvent différer sensiblement de ce qui est décrit ici.