Último muro derribado, cableado terminado: Innes Gardens, dos semanas después

La última vez que escribimos sobre este piso de Putney fue la semana en que terminó el desmontaje: puertas y moquetas fuera, el estudio de amianto confirmado como manejable y un muro aún a la espera de un ingeniero estructural antes de que nada más pudiera avanzar. Ese muro ya está en el suelo, y han pasado muchas cosas a su alrededor.

El último muro: la carta del ingeniero y después la aprobación de Building Control

Todo el plan del segundo baño depende de que un muro no sea de carga: el tabique entre el pasillo y el antiguo aseo, que debe quitarse para construir la nueva pared de extensión del pasillo que necesita el baño fusionado. Una confirmación verbal de un ingeniero estructural no basta para que Building Control de Wandsworth acepte una solicitud de Building Notice; querían un breve informe por escrito, así que reservamos una segunda visita una vez fijada la distribución, obtuvimos un "no es de carga" verbal por teléfono y esperamos la propia carta antes de tocar nada.

Esa carta llegó el 9 de septiembre: un Structural Load Assessment Certificate que confirma que el muro no es de carga, sujeto a la aprobación de Building Regs y a un apuntalamiento temporal durante la obra. La enviamos de inmediato a la Building Inspector, Eloise Hutchins, ese mismo día. Su respuesta llegó en pocas horas: sin objeciones, la solicitud sigue como Building Notice y no por la vía más compleja de Full Plans, con dos advertencias estándar: detenerse y volver a consultar con el ingeniero si el muro muestra alguna señal de ser de carga una vez abierto, y asegurarse de que los permisos del freeholder están en orden. Ese segundo punto es la advertencia estándar de Building Control y no un dictamen de que nuestro lease exija un consentimiento aparte para este muro, ya que un tabique genuinamente sin carga queda fuera de la cláusula de alteraciones estructurales del lease, pero es razonable volver a comprobarlo de todos modos.

Con la carta en la mano y la aprobación de Building Control confirmada, el muro salió al día siguiente, el 10 de septiembre. Es el último muro que toca este proyecto. Todas las demás decisiones a partir de aquí son primera fase, acabados y pruebas, no demolición.

La caldera: reubicada y recualificada

La caldera en uso tenía que salir de su armario actual, ya que ese espacio se absorbe en la reforma de la cocina, hacia una nueva esquina de la cocina, con el conducto de humos por la pared exterior. Petro, nuestro ingeniero de calefacción registrado en Gas Safe, hizo ese trabajo en dos días, y ahora está en su nuevo sitio con un Gas Safety Certificate nuevo emitido.

Junto con la reubicación, tomamos una decisión que veníamos posponiendo desde el alcance original: instalar una caldera combi más potente que la anterior, dimensionada para dar servicio como es debido a ambos baños y a la cocina, y no solo para lo que necesitaba un piso de un baño. Alimentar dos baños con una caldera infradimensionada es el tipo de cosa que solo aparece como queja de un inquilino, así que es mejor resolverlo al instalar que después de alquilar.

El cableado: terminado, y las puertas cuyo precio veníamos aplazando

El cableado eléctrico completo, todo el piso y no un trabajo parcial, fue la otra gran pieza de trabajo en paralelo con las decisiones del muro y la caldera. Ihor, nuestro electricista, empezó la primera fase la semana en que se confirmó que el muro no era de carga y terminó el 12 de septiembre.

Los radiadores se instalaron en el mismo empujón, cinco unidades nuevas en todo el piso en lugar de intentar salvar algo del sistema antiguo, que la comprobación de estado ya había descartado como no digno de conservarse.

La cuestión de los marcos de puerta de nuestra última actualización, las ocho puertas interiores con marcos metálicos y no de madera, también se resolvió. La habíamos tratado como un riesgo de coste genuinamente abierto, ya que cortar un marco metálico unido a la obra de ladrillo es un trabajo de especialista y no rutinario. Optamos por la retirada completa de las ocho en lugar de intentar reutilizar los marcos puerta por puerta, y la tarifa confirmada del contratista salió muy por debajo del rango del peor caso que habíamos esbozado solo con investigación de despacho, un recordatorio de que un presupuesto real siempre supera una estimación del peor caso, incluso cuando el problema de fondo es genuino.

Algunos hilos menores

No todo este periodo fue un muro o un certificado. Comprobamos si el sistema de portero comunitario existente del bloque, un terminal Entrotec RH3+, podía admitir una modernización inteligente en lugar de una sustitución directa por otro igual.

La respuesta fue mixta: la modernización inteligente solo de audio es compatible con este terminal concreto, la de vídeo no, así que seguimos adelante sobre esa base en lugar de suponer una compatibilidad total y descubrir lo contrario tras comprar el equipo.

El muro, los marcos de las puertas y la primera fase del cableado generan escombros y recortes, y el 14 de septiembre salió una segunda recogida completa de residuos, además de la que despejó los escombros del desmontaje en nuestra última actualización.

También decidimos cómo se alquilará este piso cuando esté listo: autogestionado en lugar de a través de un agente que lo gestione por completo, una decisión que también alimenta las cifras de nuestra calculadora de rentabilidad por alquiler cuando haya rentas reales. Es una decisión pequeña con una cola real de cumplimiento, ya que guardar los registros de los inquilinos y encargarnos directamente de las referencias implica que no se aplica la exención de "propietario sin gestión" de la tasa de protección de datos del ICO, así que ese registro está ahora en nuestra lista y no es algo que revisar más tarde.

Qué sigue

Con el muro fuera, el cableado terminado y la caldera reubicada, este proyecto pasa de la demolición a la primera fase de fontanería y la preparación del enlucido. Las llaves de paso de agua fría aún deben resolverse antes de que la primera fase de fontanería pueda arrancar de verdad, y estamos fijando los puntos de toma de tierra y equipotencialidad que señaló el electricista cuando se hizo visible la distribución real de las tuberías del piso, en lugar de la única llave de paso central que suponía el alcance original. Publicaremos la próxima actualización cuando el enlucido esté en marcha y los baños tengan una distribución fijada sobre el terreno, no solo sobre el papel.

Preguntas frecuentes

¿Por qué aceptó Wandsworth un Building Notice en lugar de exigir Full Plans?

Porque el informe escrito del ingeniero estructural confirmó que el muro que se retira es genuinamente no de carga. La propia norma de Building Control es que la solicitud siga siendo un Building Notice mientras eso se cumpla; si un muro así resulta ser de carga una vez abierto, la misma solicitud tendría que pasar a la vía más detallada de Full Plans.

¿Por qué la retirada completa de los ocho marcos metálicos de puerta acabó siendo más barata de lo esperado?

Nuestra estimación original por investigación de despacho para un trabajo de especialista como cortar marcos metálicos unidos a la obra de ladrillo era un amplio rango del peor caso. El contratista que realmente hace el trabajo en obra dio una tarifa firme por las ocho una vez que vio los marcos reales, y quedó muy por debajo de ese peor caso: los presupuestos reales en obra suelen superar a las estimaciones de despacho en trabajos como este.

Conclusiones clave

• El último muro de la reforma cayó el 10 de septiembre, respaldado por un certificado escrito de un ingeniero estructural y aceptado por Wandsworth Building Control como Building Notice, sin objeciones.
• La caldera en uso está reubicada en su nueva esquina de la cocina con un Gas Safety Certificate nuevo, junto con la decisión de instalar una combi más potente dimensionada para dos baños y no uno.
• El cableado completo está terminado, hay cinco radiadores nuevos y los ocho marcos metálicos de las puertas interiores se retiran por completo a una tarifa confirmada muy por debajo de la estimación del peor caso.
• La gestión del alquiler está decidida, autogestionada, lo que añade a la lista el registro de la tasa de protección de datos del ICO antes de cualquier contrato de alquiler.

Esta entrada describe un proyecto de reforma en curso y refleja decisiones y hechos a las fechas indicadas. No constituye asesoramiento financiero, legal ni de construcción, y las condiciones de obra de una propiedad concreta pueden diferir mucho de lo aquí descrito.